[시사뉴스 김수정 기자] 올 하반기 지방을 중심으로 전국 주택시장이 다소 둔화될 것이라는 전망이 나왔다. 다만 서울, 경기 등 수도권 지역의 경우 상반기와 비슷한 수준을 유지할 것이라는 분석이다. 이에 따라 지역별로 부동산 '양극화'가 더 심화될 조짐이다.
한국은행이 발표한 '지역경제보고서(골든북)'에 따르면 전국 주택시장 전문가 94명을 대상으로 올해 하반기 주택시장 전망에 대해 설문조사한 결과 상반기에 비해 다소 둔화될 것으로 조사됐다.
하반기 주택시장이 '둔화'될 것이라는 응답은 43.9%로, '개선'(13.6%)을 크게 웃돌았다. 권역별로는 수도권이 '상반기와 비슷한 수준을 유지할 것'(75.9%)이라는 응답이 많은 반면, 지방은 '둔화할 것'(67.4%)이란 응답이 높았다. 특히 대경권, 호남권, 충청권에서 주택시장 둔화 전망이 우세했다. 하반기 전국 주택매매가격이 '상승할 것'이라고 응답한 전문가들은 56.8%로, '하락'(43.2%)보다 많았다. 다만 주택가격 상승을 전망한 전문가들도 대부분 가격 상승률이 1% 미만에 그칠 것으로 봤다.
재건축주택의 경우에는 '1~3% 상승할 것'이라는 견해가 가장 많았고, 신규분양주택가격도 기존 주택보다 가격 상승폭이 클 것으로 예상됐다. 전월세가격은 '±1% 이내의 등락'을 보일 것이라는 응답이 대부분(71%)을 차지했다.
권역별로는 수도권, 제주권 및 강원권에서는 주택가격 상승 전망이 우세했고 대경권, 충청권, 호남권 등에서는 하락 전망이 우세했다. 다만 가격 변동폭은 모든 지역에서 ±1% 안팎으로 크지 않을 것으로 조사됐다.
전국 주택거래량의 경우 올해 상반기 46만8000건으로 사상 최대 거래량을 기록했던 지난해 상반기(61만1000건)에 비해서는 줄어들었다. 하반기에는 주택거래량이 상반기에 비해 다소 감소할 것으로 조사됐다. 매매거래는 투자심리 위축으로 '감소할 것'으로 보는 응답자(51.1%)가 절반을 웃돌았고, 전월세거래는 '보합할 것'이라는 응답(49.2%)이 가장 높았다.
재건축주택 및 신규분양 시장에서의 거래도 '감소 전망'이 '증가 전망'보다 우세했다. 권역별로는 수도권, 강원권에서는 거래량이 보합 수준을, 여타 권역은 다소 감소할 것으로 내다봤다.
수도권 재건축 시장의 경우 하반기 완만한 가격상승세가 지속되는 가운데 거래량이 줄어들 것으로 조사됐다. 대부분(89.5%)의 전문가들은 재건축 주택가격의 상승세가 이어질 것으로 봤다. 가격 상승폭은 '1~3% 미만' 예상이 52.6%로 가장 많았고, '3% 이상'도 31.6%로 높게 나타났다. 다만 거래량은 상반기에 비해 감소할 것이라는 응답(36.9%)이 증가할 것이라는 응답(31.6%)보다 다소 많았다.
수도권 재건축 주택가격은 향후에도 추가 상승여력이 있다는 응답(68.4%)이 많았다. 가격 상승세 지속기간은 '내년 상반기까지'(47.4%), '올 하반기까지'(31.6%), '내년 하반기까지'(21.1%)의 순으로 응답비중이 높았다.
전문가들은 "가격 상승을 주도하고 있는 강남 재건축주택의 경우 주거환경이 우수하고 재건축주택에 대한 초과이익 환수제도가 유예중인 점을 감안해 투자수요가 이어질 것"이라며 "강남 재건축 주택사업의 진행 속도, 아파트 입주물량 증가 시점 등이 재건축 주택가격의 상승세 지속 여부를 결정하는 주요 요인이 될 것"이라고 말했다.
또한 전문가들은 하반기 주택시장에 영향을 미치는 주요 변수로 정부정책과 함께 국내·외 경제여건, 아파트 입주물량 등을 꼽았다.
전문가들은 "최근 시행된 정부의 규제가 하반기 주택시장에 영향을 줄 것이며, 금융기관 여신심사 선진화 가이드라인의 경우 수도권보다 지방에서 영향이 더 클 것"이라며 "중도금대출 보증요건 강화의 경우 수도권 재건축 아파트와 신규분양시장에서 투자수요를 진정시키는 효과가 예상된다"고 전망했다.
非수도권만 타격… '부동산 양극화' 더 심해진다
올 하반기 시장 전체의 성장세가 둔화되는 과정에서 수도권과 지방의 온도차가 극명하게 엇갈릴 것으로 예상된다. 이에 따라 지방의 충격은 더 커질 수 있다는 우려가 적지 않다. 가뜩이나 정부의 8·25 가계부채 대책이 양극화만 키울 미봉책이라는 평가가 나오는 상황이어서 심각성을 더하고 있다.
실제로 KB국민은행에 따르면 지난 8월22일 기준 전국의 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.04% 상승했다. 서울(0.12%)과 수도권(0.08%)은 장기간 상승했지만 지방광역시는 보합을 기록했고 기타지방(-0.01%)은 18주 연속 하락해 차이를 보였다.
이러한 가운데 현대경제연구원이 최근 발표한 '최근 부동산 시장 현황과 전망'에 따르면 지방 부동산 시장은 이미 후퇴기를 지나 수축기로 전환됐다. 지방 부동산 시장은 2014년 중반 이후부터 2015년 초까지 확장국면을 보였다. 그러나 지방 주택의 매매가격지수는 2015년 중반에 정점을 기록한 이후 후퇴기를 거쳐 최근 수축기에 들어선 상태다.
특히 지방 주요 도시의 경우 조선, 해운, 철강 등 지역 기반 산업 침체 여파도 더해져 지방 부동산 침체를 부채질하고 있다. 울산은 조선업 등 지역 주요 산업의 경기 악화로, 경남 역시 조선업을 중심으로 한 지역 경기 부진, 입주물량 증가에 따른 공급과잉 우려 등으로 인해 주택가격이 하락할 것으로 보인다.
반면 수도권은 다르다. 전문가들도 하반기 재건축 시장의 가격 상승을 점치고 있다. 수도권 부동산 시장은 2012년부터 수축국면을 지나 지난해 확장국면(회복기 → 확장기)을 맞이했다. 올해 초 다소 주춤했지만, 아직 확장기가 이어질 것으로 전망된다.
미분양 속출…또다시 부동산 시장 '암울'
전국 미분양 주택이 한 달 새 3000가구 이상이 증가하면서 2013년 12월 이후 최고치를 기록했다. 특히 수도권과 지방의 온도차가 극명하게 엇갈리는 것으로 나타나 향후 주택시장의 불확실성은 더욱더 가중될 것으로 보인다.
국토교통부에 따르면 7월말 기준 전국 미분양 주택은 6만3127가구로 전월 5만9999가구 대비 5.2%(3128가구) 증가했다. 매월 미분양 아파트는 올해 4월 5만3816호를 기록한 이후 5월 5만5456호, 6월 5만9999호, 7월 6만3127호 등 4개월째 증가세를 유지하고 있다.
지역별로 전체 미분양 물량을 보면 수도권보다는 지방이 증가했다. 수도권 미분양은 2만1393호로 전월 2만3325호 대비 8.3%(1932호) 감소했다. 반면 지방은 4만1734호로 전월 3만6674호 대비 13.8%(5060호)나 증가했다. 특히 경남과 강원 미분양 증가폭이 각각 75.4%, 43.9%로 타 지역에 비해 컸다. 이같은 미분양 주택 급증의 원인은 올 들어 대출규제가 강화되면서 수요자들의 심리가 움츠러든데다 공급과잉 여파가 시장에 직접적인 영향으로 다가왔기 때문이다.
업계 관계자는 "하반기엔 소위 돈이 될 만한 곳 위주로 거래시장이 협소해지면서 양극화가 심해질 가능성이 높다"며 "지방의 경우 공급이 많아 집값이 떨어졌고, 하반기 주택시장의 흐름이 좋아질만한 호재가 없어 한동안 수도권과 지방시장 양극화 현상은 지속될 것으로 보인다"고 설명했다.
또한 주택 수요 감소가 지속되는 상황에서 무리한 분양가 인상은 미분양 증가를 가속화시킬 수 있다는 지적도 나온다. 이광수 미래에셋증권 연구원은 "2002년부터 2016년까지 미분양 아파트 증감에 가장 큰 영향을 미친 것은 분양가격"이라며 "작년 추이를 살펴보면 12년간 분양가격이 상승하면 미분양이 증가하고 분양가격이 하락하면 미분양이 감소하는 패턴을 보였다"고 분석했다. 그러면서 건설사들의 합리적 분양사 산정이 필요하다고 전했다.
