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경제

잘 팔리는 부동산에 있는 '그것'

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불안정한 시장 분위기, 가치 있는 부동산 투자전략은?



[시사뉴스 김수정 기자] 자국 중심주의를 표방하는 트럼프의 보호무역주의, 노골적인 중국發 사드보복 조치 등 국내 경기는 여러 대내외 요인들로 위협받고 있다. 이 때문에 부동산 시장의 직·간접적인 영향을 걱정하는 시선이 많다. 적극적으로 투자를 하기에는 왠지 불안하고, 그렇다고 저축으로 목돈을 모으는 재테크는 더더욱 불안하기 마련이다. 부익부 빈익빈, 양극화가 극명해지는 분위기 속에서 가치 있는 부동산 투자는 무엇일까. 

잘 팔리는 부동산에 투자하라

토지나 덩치가 큰 부동산들은 중소형 아파트나 오피스텔 등에 비해 수요가 두텁지 못해 환금성이 낮다. 때문에 경제 전반이 위축되는 불황에는 현금 유동성이 쉬운 '잘 팔리는 부동산'에 투자하는 것이 중요하다. 부동산에 투자하고도 현금운용이 여유로운 상위 0.1%가 아니라면 현금화하기 좋은 부동산을 보유하는 것이 좋다. 부동산은 현재의 가치도 중요하지만 결국 나중에 팔 때 가치를 인정받는 것이 더욱 중요하다. 

흔히 좋은 아파트나 주택, 오피스텔 같은 주거시설을 이야기 할 때 자주 언급되는 요소들이 교통, 조망, 학군, 편의시설, 쾌적한 환경(산·공원·강 등) 등이다. 더불어 개발호재에 따른 발전가능성까지 포함해 적어도 2가지(N개) 이상의 요소들이 박자를 맞춰 간다면 좋은 부동산이라 할 수 있다. 이들 요소들의 영향력은 지역, 입지에 따라 경중(輕重)이 있지만 많을수록 좋다.

가치 있는 부동산을 선택하는 '전략'
 
서울은 8개의 지하철 노선과 각종 철도들을 걸어서 10여분이면 이용이 가능한 역세권이 많은 반면 경기 지역의 역세권은 서울에 비해 현저하게 줄어든다. 때문에 경기 지역에서 역세권은 상당한 장점이 아닐 수 없다. 없던 교통망이 생긴다는 것 역시 큰 장점이다. 실제 경기 서북부 일산신도시의 경우 강남으로 빠르게 이동할 수 있는 GTX 노선의 예비타당성 조사 소식 등으로 킨텍스 일대 분양단지들이 주목을 받은 바 있다. 당시 분양했던 ‘킨텍스 꿈에그린’은 GTX 호재로 프리미엄만 5000만원이 붙었다. 일산 킨텍스 일대도 컨벤션과 백화점, 워터파크(원마운트), 아쿠아리움(아쿠아플라넷)까지 각종 인프라를 갖춰 조기에 분양이 완료되기도 했다. 

파주운정신도시의 경우 경의선 복선화로 서울 도심 접근성이 개선됐고 향후 킨텍스發 GTX 개통도 호재다. 2기신도시 가운데 광교신도시와 판교신도시는 신분당선으로 인해 강남권까지의 접근성이 매우 뛰어나다. 광교신도시에서는 일산 킨텍스 일대와 유사하게 수원컨벤션센터가 조성 중이며 백화점, 아쿠아리움, 호텔, 주거시설 등이 들어서게 돼 역시 소비자들의 주목을 받고 있다.

조망권도 중요한 선택 기준으로 자리 잡은 지 오래다. 서울에서 조망권이라 하면 한강조망권을 먼저 떠올리게 된다. 서울 성동구 옥수동에 위치한 '래미안옥수리버젠 1단지' 전용 113㎡의 경우 한강조망권(14억원)과 비조망권(12억~12억5000만원)간 시세가 1억원 이상 차이가 난다. 성동구 성수동 '서울숲 갤러리아포레'는 한강조망권에 서울숲조망권까지 더해져 강북 최고가 아파트(233㎡ 약 34억, 2017년 3월 기준, 한국감정원)가 됐다. 광교신도시에서는 광교호수공원 조망권에 따라 역시 1억원 안팎의 시세차이가 나기도 한다. 동탄2신도시의 동탄호수공원 일대 분양단지들은 높은 청약률을 기록하며 일찌감치 완판되기도 했다.

수요가 증가할 요인이 있는지 따져보는 것도 중요하다. 최근 분양시장에서 주목받은 평택시의 고덕국제도시는 3월 분양단지 모두 1순위에 높은 청약률을 기록하며 마감됐다. 국토교통부의 1월말 기준 통계에 따르면 미분양이 2500여 가구로 꽤 많은 평택이지만 고덕국제도시는 삼성전자가 투자한 산업단지 조성, 외국인들의 정주환경, SRT 교통인프라 등의 장점으로 수요자들이 관심을 보이고 있다. 광교신도시는 어떨까. 경기도청, 교육청, 경기도시공사 등의 공공기관과 민간 기업이 들어서는 경기융합타운 개발(2020년 예정), 수원지법 등의 광교법조타운(2019년 예정) 등을 통해 상주 인원이 늘어날 것으로 예상되는데다 갤러리아백화점, 호텔, 아쿠아리움, 주거 및 상업시설이 복합적으로 조성되는 수원컨벤션센터까지 조성되고 있어 지속적인 수요 유입이 예상되고 있다.



아울러 부동산 가치를 결정하는 요소들은 쉽게 변하지 않아야 불안정한 시장에서 안전하게 보유할 수 있다. 역세권은 쉽게 변할 수 없다. 있던 역이 사라지는 일은 매우 드물기 때문이다. 조망권은 위치에 따라 영구적일 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 대규모 호수공원이 있는 광교신도시에서는 호수조망권 부동산들이 특히 인기를 끌고 있다. 조망권과 비조망권 간에 시세는 1억원 안팎까지 발생하기도 한다. 호수를 영구적으로 본다면 희소성은 더욱 높아진다. 광교호수공원 일대에서 호수를 막힘없이 볼 수 있는 마지막 남은 곳은 개발이 진행 중인 수원컨벤션센터 일대다. 이곳에는 백화점(갤러리아백화점), 아쿠아리움(한화아쿠아플라넷63의 2배 규모), 호텔 등이 함께 조성되는 수원컨벤션센터 개발부지에 주거시설로는 '광교컨벤션 꿈에그린'이 유일하게 들어선다. 총 759가구 가운데 펜트하우스 일부를 제외하고 756가구가 전용면적 84㎡로 공급되며 전체 가구에서 호수 조망이 가능하도록 설계·배치된다.

실거주하기 좋은 환경의 부동산 역시 안정적이다. 노후한 부동산보다는 새것이 좋다. 과거 '천당 밑에 분당'이라 불리던 분당신도시는 이젠 판교신도시와 가격이 역전된 상황이다. 판교는 백현동(3.3㎡당 2706만원), 삼평동(2382만원) 등이며 분당은 수내동(1725만원), 정자동(1723만원) 등으로 3.3㎡당 1000만원 안팎까지 차이가 난다. 조성된 지 20년이 넘은 1기신도시들은 베드타운화 됐다는 부정적인 인식이 있는 반면 1기신도시의 단점을 보완해 조성된 2기신도시는 자족형 도시로 변하고 있다. 판교신도시는 테크노밸리에 따른 수요와 추진 중인 제2테크노밸리로 추가 수요확보가 가능하다. 광교신도시는 광교테크노밸리, 경기융합타운, 광교법조타운, 수원컨벤션센터 등 이미 조성됐거나 조성 중인 사업으로 자족형 도시로 탈바꿈되고 있다. 

부동산인포 관계자는 "명심해야 할 것은 주거용 부동산의 경우 '내가 살고 싶은 곳'을 선택해야 한다는 점"이라며 "교통, 교육, 편의시설, 조망권, 쾌적성, 개발호재 등 다양한 장점을 갖춘 곳이 '살고 싶은 곳'이다. 하반기 입주물량 증가, 금리인상 등 여러 부정적인 전망 속에서도 안정적인 부동산을 보유할 수 있는 전략을 알고 있다면 가치 있는 부동산을 얻을 수 있을 것"이라고 말했다.
 

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