[시사뉴스 김수정 기자] 8.2 부동산대책 후에도 수요가 끊이지 않고 있는 강남 재건축 시장. '흥행'이 보장된 곳이라는 이유로 건설사들의 수주전도 치열하다. 왜 강남 재건축 시장이 끓어오르는 것일까.
강남 재건축 시장 다시 '후끈'
최근 건설사들의 강남 재건축 단지 수주전을 살펴보면 정부의 고강도 부동산대책이 시행되고 있는지 의구심이 든다. 건설사들 입장에서는 '돈이 되는 프로젝트'를 잡아야 하겠지만 제시 조건이 너무도 파격적이라 '저렇게 퍼주고도 남을까'라는 생각을 갖게 한다.
정부는 집값 폭등지의 진앙(震央)인 강남 재건축 시장을 잡기 위해 △1가구1주택 비과세 요건 강화 △투기과열지구 지정 △투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도제한 요건 변경 △자금조달계획 의무화 △DTI(총부채상환비율)·LTV(주택담보대출인정비율) 강화, 재건축 초과이익환수제 시행 등 융단폭격을 퍼부었다.
하지만 재건축 시장은 8.2 부동산대책 시행 한 달여 만에 하락을 멈추며 예전 가격을 회복하고 있다. 일각에서는 정부의 고강도 규제가 '약발'을 다한 것이 아닌가라는 회의론도 존재한다. 문재인 정부가 출범한 지 4개월밖에 되지 않아 정책 시행 의지가 아주 강한 편인 데다, 특히 노무현 정부의 부동산 정책을 반면교사 삼아 집값을 잡기 위해 총력을 기울이고 있는데도 불구하고 재건축 시장은 오히려 후끈 달아오르고 있기 때문이다.
누구나 살고 싶은 곳 '강남'
왜 강남 재건축 시장은 정부의 통제가 먹히지 않을까. 강남은 '욕망'이 집약된 곳이기 때문이다. 대한민국 사람이라면 누구나 한번쯤 살아보고 싶은 곳이 강남이다. 강남은 계획도시라 길이 넓고 반듯하며 경제·문화 중심지다. 더욱이 '강남 8학군'과 함께 '대치동 학원가'라는 공고육과 사교육의 메카로 불린다. 도시의 인프라가 잘 갖춰 있으면서 자식 교육에 최적의 환경이 조성돼 있다.
그러나 문제는 강남이 비확장적이라는 것이다. 땅이 한정되어 있어 더 이상 개발할 곳이 없다. 이에 강남의 20평형 아파트 가격이 10억원, 30평형이 15억원을 넘고 있다. 누구나 살고 싶은 강남 아파트 공급을 늘릴 수 있는 유일한 방법은 재건축뿐이다. 그렇다고 많이 늘리지도 못한다. 그만큼 희소성이 있는 셈이다. 지난 9월7일 신반포6차를 재건축하는 '신반포센트럴자이(총 757가구)'의 특별공급을 제외한 98가구 모집에 1만6472명이 몰려 평균 168대 1의 청약률을 기록한 바 있다.
여기에 정부의 의도와는 시장이 다르게 돌아가면서 강남 재건축 시장은 다시 끓기 시작했다. 정부는 집값을 잡겠다고 분양가 상한제를 도입했지만 이것이 도리어 '로또'가 되고 있는 것이다. 개포시영아파트 재건축인 '래미안 강남포레스트' 분양가는 애초보다 3.3㎡당 300만원 가량 떨어진 평균 4244만원으로 책정됐다. 분양가가 인근 아파트 시세보다 3억∼4억원 가량 낮아짐에 따라 시세 차익을 노린 수요자가 몰리면서 지난 8일부터 3일간 1만5000여명이 모델하우스에 몰렸다. 9월13일 실시된 23가구에 대한 특별공급도 모두 마감되기도 했다.
'흥행' 보장되면서 조합 입김 강해져
이처럼 강남 아파트 재건축이 흥행 보증수표가 되면서 조합의 위상이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 지금까지 재건축이든 재개발이든 건설 시장에서 건설사들은 '갑'이었다. 조합을 구성하기 전부터 건설사들은 직간접적으로 돈을 풀고 조합원들을 '관리'하면서 사업을 진행했기 때문에 입김이 센 편이었다. 하지만 최근 강남 재건축 시장에서 '갑'은 건설사가 아닌 조합이다.
누구나 선호하는 위치에 아파트를 짓지만 공급물량이 한정되어 있어 모든 사람의 애를 태울 수밖에 없기 때문에 사업 시작 전부터 흥행은 따 놓은 당상이니 조합이 건설사를 쥐락펴락한다는 것이다. 대표적인 예로 요즘 장안의 화제가 되고 있는 반포주공 1단지를 들 수 있다. 이 조합은 대한민국 재건축 역사상 처음으로 건설사와 공동사업을 벌이고 있다. 그만큼 조합의 이익이 극대화되는 것이다.
정부 추가 조치 주목
반포주공 1단지 수주전에서 2파전을 벌이고 있는 GS건설과 현대건설은 1조원 이상에 달하는 대여금을 무이자로 빌려주고, 최대 7800억원에 이르는 국공유지도 무상 매입해주겠다고 약속했다. 조합 이익은 극대화되지만 자신들에게는 치명적일 수 있는 후분양도 받아들인다는 입장이다. 이처럼 가혹한 조건도 받아들이면서 건설사들은 수주에 사활(死活)을 걸고 있다.
김은선 부동산114책임연구원은 "고강도 규제책이 적용됐지만 시장은 매도자와 매수자 사이 관망세가 이어지고 있다"며 "개별단지 호재나 매물출시 상황에 따라 가격등락이 나타나고 있지만 강력한 대책에도 시장변화는 크지 않은 편"이라고 분석했다. 이어 "가계부채종합대책과 주거복지 로드맵 발표가 다음달로 연기됐다"며 "추가변수가 나오기 전까지 가격변동은 지금 상태를 이어갈 것"이라고 전망했다.