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경제

"한남더힐이 임대아파트였다?"

분양전환 임대아파트의 명암



[시사뉴스 김수정 기자] 일정 기간 임대로 거주 후 임대 기간 만료 시에 우선적으로 분양을 받을 수 있는 분양전환 임대아파트. 고공행진 하는 집값에 시세 대비 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능할까.

일정기간 임대로 거주한 뒤 분양전환

업계와 부동산인포에 따르면 분양전환 임대아파트는 입주자가 일정 기간 임차해서 살다가 향후 분양전환 시 분양 받을 수 있는 아파트를 말한다. 분양 받을지 여부를 스스로 선택할 수 있고 5~10년 살아본 이후 선택하기 때문에 아파트 가격 하락의 위험성도 피할 수 있다. 기존 임대 입주자에게 1순위로 분양 받을 수 있는 우선권이 주어지며 임대 입주자가 분양 받기를 포기하면 일반인에게 분양 기회가 돌아간다. 공급 주체에 따라 공공임대와 민간임대로 구분된다.

분양전환 공공임대아파트는 임대 의무기간이 끝나면 분양 받을 수 있다. 그 중 전용 85㎡ 이하는 청약저축에 가입한 무주택 세대주에게 신청자격이 주어진다. 무주택 및 소득수준 등 일정한 자격을 갖춰야 하며(LH 홈페이지 및 분양 입주자모집 공고 참고) 임대 기간 중이라도 입주자 요건을 충족하지 못하면 해당 아파트에 거주할 수 없다. 따라서 계약기간 중 소득이나 자산 등 조건을 충족하지 못하게 되면 분양전환 대상자도 될 수 없다. 

분양전환가는 산정의 경우 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가금액(시세)의 평균가로, 10년 임대는 감정평가액 이하로 규정하고 있다. 

분양전환 민간임대아파트는 민간건설사가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트와 자체 자금으로 건설하는 임대아파트로 나눠진다. 국민주택기금으로 짓는 민간임대아파트는 사실상 공공의 성격이 강해 청약저축에 가입한 무주택 세대주가 신청할 수 있다. 반면 민간임대는 공공임대와 조건은 동일하지만 임대 보증금, 임차인 자격, 분양 시기 등을 사업자가 임의로 정할 수 있다. 또한 분양가를 입주자 모집공고 시점을 기준으로 계산한다. 

분양전환 임대아파트의 가장 큰 매력은 가격 경쟁력이다. 우선 거주 기간 동안 임대료 상승에 대한 걱정을 덜 수 있다. 연간 최대 5% 이상 임대료를 올릴 수 없도록 제한하고 있기 때문이다. 

또한 분양전환이 될 경우 주변 시세 대비 낮은 가격으로 분양전환 우선권이 주어지게 돼 시세차익에 대한 기대감이 높다. 10년 공공임대도 분양전환가는 감정평가액(시세) 이하로 정해지기 때문에 보통 주변시세의 80~90% 선에서 책정된다. 

상황이 이렇다보니 실제 높은 시세차익을 기대할 수 있다. 국토교통부에 따르면 지난 2007년 입주한 경기도 안양시 비산동 ‘임곡 휴먼시아 2단지’의 경우 5년 임대 후 2012년 분양전환, 당시 전용 59㎡ 분양확정가는 2억1000만원대였다. 그러나 2015년 2억9100만원으로 3년 만에 8000만원이 넘는 시세차익을 보였으며 그 이후로도 시세 상승은 지속돼 2017년 평균 매매가가 3억6100만원에 달한다. 분양전환 한지 5년 조금 넘는 기간 동안 무려 1억5000만원에 달하는 시세차익을 보인 것.  

분양전환 임대아파트의 또 다른 장점은 세테크가 가능하다는 것이다. 임대로 거주하는 기간에는 주택을 소유하는 것이 아니므로 취득세, 재산세, 종합부동산세를 내지 않는다. 또한 임대로 거주하던 기간을 인정해 주기 때문에 분양전환 후 바로 매도하더라도 양도소득세(1가구 1주택에 한함)를 면제 받을 수 있다. 

주의해야 할 점은?

하지만 모든 분양전환 임대아파트가 내 집 마련에 유리한 것은 아니다. 우선 임대 의무기간이 끝날 때까지 원칙적으로 다른 사람에게 임차권을 양도할 수 없고, 근무나 생업 등으로 주거이전을 하거나 국외이주 등 예외적인 경우에 한해 심사를 거쳐 양도할 수 있다. 

분양전환가를 둘러싸고 입주자와 건설사간의 분쟁도 끊이지 않았다. 앞서 언급한 바와 같이 분양전환가를 산정할 때 감정평가액(시세의 80~90%)을 반영하는데 그 감정평가액의 타당성을 두고 입주자와 건설사 입장이 다르기 때문이다. 

일례로 ‘한남더힐’은 2007년 분양전환 임대아파트로 입주민을 모집할 당시 분양가 상한제에 묶여 분양전환을 하더라도 3.3㎡당 2000만원을 넘지 않을 것으로 여겨졌다. 그러나 분양전환을 앞둔 2013년 감정평가를 통해 3.3㎡당 8300만원에 달하는 분양가를 책정해 논란을 빚었다. 2016년 1월부터 분양전환이 시작된 ‘한남더힐’은 분쟁이 진행되는 동안 다수 임차인들은 분양전환을 완료하거나 시행사와 임대차관계를 종결지었다. 

분양가를 둘러싼 갈등은 분양 지연으로 이어지기도 한다. 2007년 경기도 안성시에서 분양한 D아파트를 예로 들 수 있다. ‘5년 공공임대 후 분양전환 조건’을 내걸어 입주자를 모집한 이 아파트는 임대 의무기간이 끝난 2012년 분양가를 둘러싼 갈등으로 2년 뒤인 2014년이 돼서야 분양 절차가 이뤄졌다. 

부동산 관계자는 “분양전환 임대아파트의 취지는 바람직한 임대주택 정착과 주거안정 도모다. 기업체의 수익 창출을 위한 수단으로 활용돼서는 안 된다는 얘기다. 다만 수익성 극대화를 목적으로 두는 민간기업에게 무조건 희생하라고만은 할 수 없는 것이 현실”이라며 “민간기업의 수익창출과 주거안정이라는 공익성이 적절히 조화를 이루며 정착될 수 있도록 분양전환가에 대한 명확한 산정 기준을 마련하는 등 정부의 체계적인 제도가 마련돼야 한다”고 전했다.  




홍준표 "미북회담서 종전선언 결단코 반대"
[시사뉴스 원성훈 기자] 자유한국당 홍준표 대표는 7일 한국프레스센터에서 열린 외신기자클럽 간담회 모두발언에서 "이번 미북회담에서 종전선언이 이뤄지는 것을 결단코 반대한다”며 “주한미군 감축이나 철수 문제 역시 (논의되는 것도) 결단코 반대한다”고 주장했다. 홍 대표는 “종전선언은 완전한 비핵화의 달성 이후가 가장 좋고, 북한 체제 보장 차원에서 아무리 불가피하다고 해도 비핵화의 상당한 진전이 이루어진 이후에 논의하는 것이 타당하다”고 덧붙였다. 그는 "다시 적당한 수준의 합의가 이루어져 북한을 지원하게 된다면 핵과 미사일을 더 고도화시켜서 치명적인 위협을 가하게 된다"며 "미북정상회담을 통해 CVID(완전하고 검증 가능하며 불가역적인 비핵화)에 의한 북한 비핵화 합의가 이루어지지 않는다면 회담을 중단·파기하는 것이 차라리 옳은 일"이라고 말했다. 그는 이어“(트럼프 행정부의) 확고한 북핵 폐기 의지에 대해 강한 신뢰를 가지고 있다”면서도 “11월 중간선거를 앞둔 미국의 정치적 상황과 미북 정상회담이 열리는 날이 지방선거 하루 앞이라는 점에서 상당한 우려를 가질 수밖에 없다”고밝혔다. 홍 대표는 "미국이 요구하는 핵탄두와 ICBM(대륙간탄도미사일)의 미국

"블록체인이 새로운 미래 세상 창출한다"
[시사뉴스 이화순 기자] “블록체인은 글로벌 신뢰 컴퓨터입니다. 많은 사람들이 블록체인에 대해 말하고 있지만 정작 블록체인이 무엇인지 정확히 정의하지 못하고 있어요. 블록체인 기술이 새로운 미래 세상을 창출할 것입니다.” 7일 서울 용산 드래곤시티에서 열린 ‘2018 블록체인 코리아 컨퍼런스’에서 박성준 동국대 교수는 ‘블록체인이 가져올 미래 변화와 블록체인 진흥정책의 필요성’에 관해 이 같은 의견을 피력했다. 박 교수는 또 비트코인이 블록체인 기술을 활용한 최초의 암호화폐는 맞지만 실질적으로 세상에 2만개에 달하는 암호화폐가 있으며 비트코인에도 기술적 문제들이 있음을 지적했다. 그는 “비트코인이란 ‘제3의 신뢰기관, 중앙집중, 신뢰 중재자 개입 없이 신뢰성을 확보하는 모델’인 P2P 생태계가 가능하다는 것을 보여준 첫 사례일 뿐”이라며, “블록체인과 암호화폐가 무엇인지 정확히 알고 블록체인이 세상을 어떻게 변화시킬지에 대한 거시적 관심을 가질 것”을 주문했다. 아울러 “암호화폐가 없으면 자산 거래가 활성화될 수 없다”라며 “블록체인 기술에 기반한 암호경제, 블록체인 경제가 완성될 것임”을 예측했다. 이에 따라 “블록체인 경제 관점에서 암호화폐를 이



[시사칼럼] 천하 우락 재선거 (天下 憂樂 在選擧)
[시사뉴스 민병홍 칼럼니스트] 천하 우락 재선거 (天下 憂樂 在選擧). 세상의 근심과 즐거움은 선거에 달려있다는 200년 전 조선 순조 때 실학자 최한기의 말로 부산시 기장군에 가면 기장군 선관위가 도로 옆에 세워놓은 표석에 있다. 국민의 근심과 즐거움은 바른 선거를 통해서 이루어진다는 뜻으로 해석한다. 국민에게 행복과 즐거움을 주는 정치인을 바로 보고 선거를 해야 한다는 뜻이다. 천하 우락 재선거 작금의 선거가 기왕이면 부모형제인 가족이 우선이고 친척이 우선이고 동성이 우선되는 혈연선거로 전락되어 있고, 기왕이면 같은 학교의 선후배로 우선되는 학연선거로 연결되어있고, 기왕이면 결혼식에 축의금을 보내거나 상가에 부조금을 보낸 사람이 우선이고, 그래도 자주 만난 사람으로 커피라도 한잔 산 사람이 우선되는 지연선거가 상식화 된 선거. 공천만 받으면 묻지도 따지지도 않고 지지하는 정당선거. 돈 없이는 할 수 없는 돈 선거로 고착화된 돈 선거. 혈연, 학연, 지연, 정당. 돈이라는 선거 5대요소로 정착된 대한민국 선거판에서 부산시 기장군 선관위가 도로 옆 에 세워놓은 天下 憂樂 在選擧 표석이 필자의 가슴을 뭉클하게 만들어 놨다. “국민의 근심과 즐거움은 바른 선거