[ 시사뉴스 김성훈 기자 ]

정부가 사상 최악의 전세대란을 타개하기 위해 오는 2022년까지 전국에 11만4000가구의 공공임대주택을 공급한다는 11·19 부동산 대책을 발표했지만, 전셋값 상승세가 심상치 않다.

지난달 전국 전셋값 상승률이 7년여 만에 최대치를 기록하고, 전셋값이 집값을 밀어 올리는 풍선효과도 곳곳에서 나타나고 있다.

특히 세입자 보호를 위한 새로운 임대차보호법 시행으로 촉발된 서울과 수도권의 전세대란이 내년에 더욱 심해질 것이라는 우려가 커지고 있다. 실효성이 떨어지는 11·19 전세대책과 임대차법 시행, 신규 입주 물량 감소 등으로 매물 부족 현상이 내년에도 지속될 가능성이 크기 때문이다.

지난달 전국 주택 전셋값이 7년여 만에 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 한국감정원의 '11월 전국 주택가격 동향조사'에 따르면 전국 월간 주택 전셋값은 0.66% 상승했다. 이는 2013년 10월 기록한 0.68% 이후 85개월 만에 가장 높은 수치다. 또 전국 주택 전셋값은 14개월 연속 상승세다.

지난달 전셋값은 서울(0.35%→0.53%)과 수도권(0.56%→0.74%), 지방(0.39%→0.58%)에서 모두 상승폭을 키웠다. 서울(0.53%)은 학군이 양호하거나 중·저가 단지를 위주로, 인천(1.28%)은 연수·서구 신축 단지와 역세권 위주로, 경기(0.75%)는 용인·고양·남양주시 등에서 상승폭이 확대됐다.

서울은 '강남4구(강남·서초·송파·강동)'가 전셋값 상승을 주도했다. 서초구(1.13%)·강남구(1.08%)는 반포·대치동 등 학군 지역 위주로, 송파구(0.98%)는 풍납·장지·마천동 중저가 단지와 잠실동 인기 단지 위주로, 강동구(0.91%)는 암사·강일·고덕동 대단지 위주로 올랐다.

지방은 세종(4.30%)이 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 광역시 가운데 울산(1.50%)·부산(0.75%)이 학군 등 주거환경이 양호한 지역 위주로, 대구(0.69%)가 정주 여건이 양호하고 정비사업 이주 수요가 있는 지역 위주로 올랐다.

감정원 관계자는 "저금리 기조에 따른 유동성 확대, 청약 대기 수요, 거주요건 강화, 가을철 이사수요 등으로 인한 매물 부족현상 등이 전셋값 상승 원인"이라고 설명했다.

서울에서는 전셋값 신고가 경신이 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 15일 서초구 반포동 '아크로리버파크(전용면적 84㎡)'가 20억원에 전세 계약이 체결됐다. 지난 8월 16억6000만원에 거래된 것과 비교하면 3개월 새 3억원 넘게 올랐다. 또 동작구 흑석동 '아크로리버하임(전용면적 84㎡)'이 지난 8월 전셋값이 10억원을 기록한데 이어 지난달 19일 11억원으로 최고가를 경신했다.

주무부처인 국토교통부 김현미 장관이 내년 봄 즈음에는 전세시장 안정될 것으로 전망했다. 김 장관은 지난달 30일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전세난에 대해 "내년 봄 즈음에는 시장이 안정될 수 있을 것"이라며 "공공전세는 내달 중으로 매입임대 주택 사업자 간담회 등을 통해 사업 내용을 결정할 예정"이라고 말했다.

하지만 김 장관의 발언과 달리 전세난이 오는 2022년까지 지속될 가능성이 높다는 전망이 우세한 상황이다. 정부가 2022년까지 전국에 11만4100가구의 전세 위주 공공임대를 공급하는 11·19 전세대책을 발표했지만, 실수요자의 요구와 동떨어져 실효성이 낮고, 주택 수요가 가장 많은 수도권에 실제 신규 공급될 물량이 2만6200가구에 불과하기 때문이다.

주택시장에서는 수급불균형이 지속돼 전셋값 상승이 당분간 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다. 정부가 24번째 대책을 통해 공급하는 공공임대 11만4000가구의 형태가 실수요자들이 가장 선호하는 아파트가 아닌 다가구·다세대 주택이라는 점에서 지금의 전세난을 해소하는데 한계가 있기 때문이다.

상황이 이렇다 보니 전세대란이 2022년까지 지속될 가능성이 높다는 전망이 나온 것이다. 정부의 전세대책이 실수요자의 요구와 동떨어져 실효성이 낮고, 주택 수요가 가장 많은 수도권에 실제 신규 공급될 물량이 2만6200가구에 불과하기 때문이다.

한국건설산업연구원(건산연)의 '11·19 전세대책의 평가와 과제' 보고서에 따르면 정부의 11·19 전세대책으로 2022년까지 수도권에 공급될 전세 물량은 약 7만1400가구로 집계됐으나, 기존 공공임대 공실을 활용한 것과 이미 발표된 물량 중 전세 전환 물량을 제외하면 신규 공급은 2만6200가구에 불과한 것으로 나타났다.

또 전세 공급의 원천 중 하나인 서울 신축 아파트 입주 물량은 내년에 올해의 절반 수준으로 감소하고, 2022년에는 지난 10년 사이 최저 수준인 1만7000가구 수준으로 줄어들 예정이다. 민간 추계에서는 내년 서울 아파트 입주가 올해보다 45.6% 감소한 2만7000가구, 2022년에는 여기에서 37.7%가량 재차 감소한 1만7000가구 수준이라는 것이다.

전셋값을 결정짓는 또 하나의 변수인 신규 공급 물량도 갈수록 줄어든다. 내년부터 신규 아파트 공급이 줄면서 덩달아 전세 물건도 줄어들 가능성이 크다. 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 신규 입주 물량은 2만5520가구다. 올해 입주물량 5만289가구의 절반 수준이다.

전문가들은 전세 매물 부족에 따른 전셋값 상승이 당분간 지속될 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현재 전세 매물 부족의 원인은 수급불균형에 기인한 것으로 실제 신규 주택 공급까지 일정기간 이상의 시간이 필요한 만큼 단기적으로 해소하기는 어렵다"며 "임대차 보호법과 거주요건 강화 등의 영향으로 전세 매물 부족 현상이 지속되면서 당분간 전셋값 상승은 불가피하다"고 진단했다.

권 교수는 "지난달 19일에 발표된 정부의 전세 대책이 매물 부족을 해소하는 데 한계가 있고, 전셋값 상승이 매매가격까지 밀어 올리는 풍선효과도 나타나고 있다"며 "전세 수요자들이 원하는 지역에서 적정한 물량을 꾸준히 공급하는 정책이 필요하다"고 덧붙였다.