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경제

세입자 있는 주택 전체 토지거래허가구역 실거주 의무 유예

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[시사뉴스 이광효 기자] 토지거래허가구역 실거주 의무 유예가 세입자가 있는 주택 전체로 확대된다.

 

국토교통부는 12일 보도자료를 발표해 “토지거래허가구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된, 이하 동일) 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다”며 “이는 실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위한 것이다”라고 밝혔다.

 

정부는 이를 위해 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안을 13일부터 입법예고한다.

 

현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2(거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례)는 “‘소득세법’ 제104조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원이 해당 주택의 주택용지로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택용지의 매매거래를 위해 2026년 5월 9일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조제1호가목의 목적으로 해당 허가를 받은 경우에는 제14조제2항제1호에도 불구하고 법 제17조제1항에 따른 기간을 제3호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년으로 한다. 1. ‘주택법’ 제63조의2에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 위치할 것. 2. 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것. 3. 제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 계약의 최초 종료일이 다음 각 목의 구분에 따른 기간 이내일 것. 가. 2025년 10월 16일에 지정ㆍ공고된 조정대상지역: 2026년 11월 10일부터 2028년 2월 12일까지. 나. 가목 외의 조정대상지역: 2026년 9월 10일부터 2028년 2월 12일까지. 4. 주택소유자의 주택용지 보유기간이 다음 각 목의 구분에 따른 날을 기준으로 2년 이상일 것. 가. 2025년 10월 16일에 지정ㆍ공고된 조정대상지역: 2026년 11월 9일. 나. 가목 외의 조정대상지역: 2026년 9월 9일"이라고 규정하고 있다.

 

◆부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안 5월 13일부터 입법예고

 

현행 ‘소득세법’ 제104조(양도소득세의 세율)제7항은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 1. ‘주택법’ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택. 2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택. 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다”고 규정하고 있다.

 

현행 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제10조(토지거래허가구역의 지정)제1항은 “국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 ‘허가구역’이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가대상자(외국인등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다. 1. 허가구역이 둘 이상의 시ㆍ도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부 장관이 지정”이라고, 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)제1항은 “허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 ‘토지거래계약’이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다”고 규정하고 있다.

 

제12조(허가기준)는 “시장ㆍ군수 또는 구청장은 제11조에 따른 허가신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 허가하여야 한다. 1. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당되지 아니하는 경우. 가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우”라고 규정하고 있다.

 

◆정부 “갭투자 새로이 허용해 주는 것 아니다”

 

제17조(토지 이용에 관한 의무 등)제1항은 “제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다”고 규정하고 있다.

 

현행 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 제14조(토지 이용에 관한 의무 등)제2항은“법 제17조제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 기간’이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 법 제12조제1호가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년”이라고 규정하고 있다.

 

국토교통부는 “최근 다주택자 매도물량 증가 등에 따라 매매거래량이 증가하고 무주택 매수자의 비율이 늘어났고 이번 후속조치를 통해 실수요자 중심의 거래가 더욱 활성화되도록 할 계획이다”라며 “이번 조치에 따라 발표일(2026년 5월 12)에 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 유예를 받기 위해서는 오는 2026년 12월 31일까지 관할관청에 토지거래허가를 신청하여 허가를 받아야 하고 허가 받은 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다”고 설명했다.

 

국토교통부는 “갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 ‘발표일부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정해 운영할 예정이다”라며 “토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우 발표일(2026년 5월 12일) 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 다만 늦어도 오는 2028년 5월 11일 내로는 실거주를 위해 입주해야 한다”고 밝혔다.

 

국토교통부는 “이번 실거주 유예 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해 주는 것이므로 갭투자를 새로이 허용해 주는 것이 아니고 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰서 입주해 2년간 실거주를 해야 하는 의무는 여전히 적용된다”고 강조했다.

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