[시사뉴스 홍경의 기자] 판교신도시 개발과정에서 토지를 협의양도한 분당 호산나교회와 한국토지주택공사(LH) 간의 갈등이 격화되고 있다. 성남서현 공공주택지구의 지구계획 변경 안에서 종교시설용지가 제외되면서 관련된 규정과 시행령 간의 우선순위에 대한 논란이 일고 있다. 특히, LH가 막대한 분양 수익이 예상되는 산업 용지를 대규모로 편성한 것은 공공개발의 형평성을 심각하게 훼손했다는 비판이 제기되고 있다.

 

동일 지번 내 농업인은 ‘적격’, 교회는 ‘제외’?

 

분당 호산나교회가 소유한 종교시설용지를 사업 대상에서 뺐거나 보상하는 과정에서 사전 협의 부족과 법령 적용의 우선순위를 둘러싼 갈등이 깊어지고 있다.

 

지난 1월 21일 LH가 발표한 이주 및 생활대책 심사 결과에 따르면, 분당 호산나교회와 같은 번지(서현동 110번지 일원)에 거주하던 농업인들은 성남낙생지구 통합공공임대주택 우선 공급과 생활대책 적격자로 선정됐지만, 교회만 제외됐다. LH 관계자는 이에 대해 “임대주택 우선공급과 생활대책은 요건을 갖춘 개인을 대상으로 하는 복지 지원”이라고 설명했다.

 

LH는 종교용지 공급을 위해 다음과 같은 조건을 충족해야 한다고 밝혔다. ▲지구 지정 공람공고일 이전부터 해당 종교시설용지 및 적법한 건축물 소유 ▲종교 법인 혹은 단체 명의 소유 ▲보상 물건 전체의 협의 양도 ▲기준일 이전부터 종교 활동을 해왔을 것 ▲교단 소속이나 등기 완료 ▲사업으로 인해 해당 부지에서 종교 활동을 할 수 없을 것 등이다.

 

LH관계자는 분당 호산나교회 부지에는 LH 기준에 맞는 종교 건축물이 없었고, 주로 비닐하우스나 임시 가설물만 있었기 때문에, LH는 이전부터 존재했던 적격 종교시설이 아니라고 보고 지구계획에 별도 종교시설용지를 반영하지 않았다고 설명한다.

 

성남시도 “지구 지정 전에 적법한 종교시설이 있었으면 용지 계획에 넣었겠지만, 서현지구에는 비닐하우스 등 임시 가설물만 있었다”고 밝힌 바 있다.

 

이에 대해 교회 측은, 신도시 개발을 원활히 하기 위해 LH에 토지를 협의 양도했고, 그 과정에서 신도시 내 종교시설용지를 우선 공급받기로 했다고 주장한다. 하지만 LH가 지침을 자의적으로 해석해 약속했던 대토 부지를 제공하지 않고 있다는 것이다.

 

분당 호산나교회는 최근 LH가 제시한 종교용지 공급 기준 5가지에 대해 조목조목 반박하는 답변서와 증빙 자료를 제출했다. 교회가 낸 자료에는 ▲분당구청에서 발행한 재산세 납부 증명을 통한 건축물 소유권 확인 ▲대한예수교장로회 교단 소속 증명 ▲2018년 기준일 이전부터 종교 활동을 해왔다는 증거 등이 포함돼 있다. 모든 기준을 충족했음을 소명했다는 입장이다.

 

교회는 LH의 태도 변화도 문제로 지적하고 있다. 사업 초기 LH는 ‘택지개발촉진법’에 근거해 교회의 협조를 구했지만, 보상이 끝난 뒤엔 ‘공공주택특별법’으로 입장을 바꿨다는 것이다. 교회 관계자는 “관련 서류를 모두 제출하니, 이제 와서는 특별법이라서 안 된다, 지구계획에 없어서 안 된다 등 입장을 계속 바꾼다”며, “애초에 종교용지를 주지 않을 생각이면서 서류상 협의만 받은 것 아니냐”고 분통을 터뜨렸다.

 

또한, 교회측은 절차상 잘못도 지적한다. ‘공공주택특별법상’ 토지주와의 성실한 협의는 반드시 거쳐야 하는데도, LH가 교회의 연락처와 소재지를 알면서도 지구계획 변경이나 용지 제외 등에 대해 정식 협의 공문조차 보내지 않았다고 주장한다. 이 때문에 교회는 절차적 정당성이 무너진 사업이라고 보고 있다.

 

실제로 LH는 사업 초기에는 ‘택촉법’ 근거로 교회의 협조와 보상을 받고, 정작 종교용지 공급 단계가 오자 ‘공공주택특별법’을 들어 규정이 바뀌었다며 제외했다. 이런 행태는 절차 위반이며 신의성실 원칙에도 어긋난다는 지적이다.

2018년 기준인데 1999년 활동은 무시?

 

교회 측에 따르면 1999년부터 지금까지 약 26년 동안 그 자리를 지키며 종교 활동을 꾸준히 해왔고, 각종 세금도 내며 살아온 곳이다. 또, 국세청에서 고유번호증을 발급받아 종교 활동을 해온 사실이 당시 LH 판교 사업본부를 통해 확인됐고, 이에 따라 교회로 인정도 받았다.

 

LH가 발표한 생활대책 시행 안내문을 보면, 대상자를 정하는 핵심 기준일은 바로 2018년 7월 6일, 지구지정 공람공고일 이전이다. 취재 결과, 분당 호산나교회는 1999년부터 이미 해당 부지에서 종교 활동을 이어왔던 것으로 밝혀졌다. 기간 요건만 놓고 본다면 오히려 LH가 제시한 기준을 충분히 넘기는 상황이다.

 

논란의 핵심은 동일 주소 내에서 농업인은 생활대책 대상자가 되어 상가 용지 수의계약 등 권리를 누렸지만, 종교 단체는 철저히 배제되었다는 데 있다. 교회 측은 “우리도 이 지역에서 수십 년간 정당하게 활동해왔는데, 농민은 되고 교회는 안 된다는 기준이 도대체 어디서 나온 거냐”며, “이건 LH가 말하는 ‘공정’이랑 완전히 어긋나는 것”이라며 논란을 제기했다.

 

또한, “LH가 주장하는 공급 기준에서는 적법한 건축물만 인정하고, 비닐하우스나 컨테이너는 제외된다고 한다. 하지만 LH협의양도 종교용지 공급지침에 적혀 있는 여섯 번째 항목, ‘해당 사업으로 인해 종교 활동을 할 수 없게 되었을 것’이라는 기준을 전혀 적용하지 않은 결정”이라고 문제를 지적했다.

 

본지가 이와 관련해 LH에 문의하자, LH는 협의양도 종교용지 공급 지침 가운데 여섯 번째 항목에 대한 답변은 쏙 빼놓았다. 이 기준은 현재 분당 호산나교회처럼 비닐하우스나 컨테이너로 종교 활동이 불가능해진 상황에서는 아주 중요한 부분이다.

 

교회 측은 LH공사가 ‘협의양도 종교용지 공급 지침’을 근거로 따르라고 했을 때, 지침서대로 소명까지 마쳤음에도 LH 쪽에서는 이주대책도 없이 담당자 변경을 이유로 회피하며 수년째 아무런 조치를 하지 않고 있다고 밝혔다.

 

LH, 지장물 보상 합의 때는 ‘택촉법’ 들며 사업 추진 약속

 

현행 ‘택지개발촉진법 시행령’ 제2조 1호에는 종교집회장이 주거생활 편의 증진을 위한 공공시설 범위에 포함된다고 되어 있다. 이 때문에 분당 호산나교회 측은 공공주택지구 내 종교용지 배정이 정당하다고 주장해 왔다. 그러나 2024년 12월 31일 승인된 성남 서현지구 지구계획에는 종교시설 용지가 따로 편성되지 않았다.

 

성남시에 따르면 성남 서현지구는 일반적인 택지개발사업이 아니라 공공주택 공급이 목적이어서 ‘택지개발촉진법’이 아니라 ‘공공주택 특별법’ 및 그 시행령을 적용받는다. 보통 판교나 위례같이 대규모 면적을 개발할 땐 택지개발촉진법에 따라 종교시설 등 공익시설이 들어가지만, 서현지구는 규모가 작고 공공주택 공급이라는 명확한 목적으로 지정된 탓에 별도의 ‘공공주택 특별법’이 적용된다. 그래서 종교시설용지 편성도 그 법령과 LH의 내부 기준(토지 소유, 적법 건축물 요건 등)에 따라 달라졌다는 설명이다.

 

하지만 교회 측 얘기는 다르다. 2023년 지장물 조사와 보상 합의를 할 때 LH가 ‘택지개발촉진법’ 등 관련 법령을 근거로 들어가며 원활한 사업 진행을 약속해 놓고, 2024년 12월에 갑자기 지구계획을 바꿔버렸다는 것이다. 그러면서 주택 공급 대신 지식산업센터처럼 수익성 높은 도시지원시설 비중을 크게 늘려 놓고, 종교용지는 배정하지 않은 채 아무 협의도 없이 통보만 했다는 주장이다.

종교 용지는 ‘공간 부족’… 산업용지는 약 30% 배정

 

성남시에 따르면, 국토부 장관은 공공주택 특별법 제17조에 따라 지구계획을 승인하거나 변경할 때 공공주택지구의 주거 환경과 자족 기능을 고려하게 된다. 그런데 서현지구처럼 환경 문제나 주민 반대가 심한 경우, 성남시는 주택 수를 줄이고 도시지원시설(지식산업센터 등)을 늘리는 쪽으로 계획을 변경할 수 있다고 설명한다.

 

실제로 2019년 서현지구가 지정됐을 때, 처음엔 2,500세대의 공공주택이 계획됐지만, 최종적으로 883세대로 크게 줄었다. 반면, 도시지원시설 용지는 기존 2만㎡에서 69,139㎡까지 확대됐다. 덕분에 전체 부지의 약 30%가 산업 시설로 채워지게 된 셈이다.

 

LH 관계자는 “주민들 의견과 성남시 요청을 반영해 도시지원시설 용지를 더 늘렸다”고 밝혔다.

 

이를 두고 교회 측은 “환경이나 교통 문제를 핑계로 주택은 빼면서, 오히려 유동 인구와 교통량을 더 늘릴 지식산업센터를 대대적으로 넣는 게 앞뒤가 맞지 않는다”며 행정을 비판했다. 아울러, “공공주택 특별법의 본래 목적은 서민 주거 안정이지, 기업 유치를 통한 수익 창출이 아니다”라며 LH의 계획 변경을 강하게 문제 삼았다.

 

이렇게 법적 근거의 차이가, 토지주 입장에서는 보상과 권리에서 차별이 있다고 느끼게 만들 수 있다는 점도 지적된다. 공공주택 특별법을 적용하면서 남은 여유 공간이 종교 용지가 아닌 수익성 높은 지식산업센터나 벤처기업시설 등으로 채워졌다는 부분과 자족 기능 시설이 전체 면적의 30% 가까이 배정된 사실은 논란의 소지가 다분해 보인다.

 

LH는 주민들이 걱정했던 ‘베드타운’ 현상을 막고 자족 기능을 강화한다는 명분을 내세우고 있지만, 실제로는 사업 시행사의 수익성을 극대화하기 위해 종교용지 등 비수익 시설을 배제한 것 아니냐는 의혹이 제기되고 있다.

 

교회 관계자는 “지구 지정 당시에는 주택법을 들먹이며 땅을 수용해놓고, 이제 와서 특별법을 핑계로 수익성 높은 시설만 채우는 건 국민을 기만하는 것”이라며, “수십 년간 지역에서 이어온 교회의 이주 대책은 ‘기준 미달’ ‘공간 부족’ 등을 이유로 거절하면서, 분양 수익이 예상되는 산업 용지는 넉넉히 배정한 것은 공공개발의 형평성을 무너뜨린 일”이라고 지적했다.

 

이재명 정부 “부동산 돈벌이 수단 봉쇄” 원칙 무색

 

LH가 상황에 따라 유리한 법(공공주택 특별법)을 들며, 실질적으로는 수익성 위주의 지식산업센터 중심 ‘변종 개발’을 추진하고 있다는 비판도 나온다.

 

최현백 성남시의원(판교·백현·운중·대장동)은 서현동 110번지 일원 개발과 관련해, 교통·환경에 대한 근본적인 대책도 없이 고밀도 개발이 강행되고 있다며 국토부와 성남시를 비판했다.

 

최 의원은 “애초 1,925세대 규모로 계획됐던 ‘성남 서현 공공주택 사업’은 교통 문제와 맹꽁이 서식지 파괴 등으로 주민 반발이 컸던 사업”이라며 “그런데 윤석열 정부의 국토부와 신상진 성남시장이 2024년 12월 ‘난개발 식 지구단위계획’을 승인하면서, 주민들의 바람과는 정반대 방향으로 사업이 추진되고 있다”고 지적했다.

 

이재명 정부는 “부동산을 돈벌이 수단으로 쓰지 못하게 막고, 이익을 전 국민이 고루 나누는 구조를 만들겠다”고 공정성을 내세운 바 있다. 하지만 정작 서현지구 현장은 이런 약속과는 거리가 먼 상황으로 보여진다.

 

이재명 정부는 수도권에 311만 호 공급, 그리고 ‘기본주택(공공임대)’ 확대를 통해 무주택자의 안정적인 주거를 약속했다. 그런데 서현지구 사례처럼 공공주택 공급을 절반 수준으로 줄이고 수익성 높은 부지 비중을 키우는 건 정부 주거복지정책의 방향과도 맞지 않는다는 지적이 나온다.

 

특히, 종교시설 부지를 제외하면서까지 산업용지를 대규모로 편성한 점에 대해, “개발 이익을 국민에게 돌려주겠다”는 공정성 원칙보다는 오히려 공공기관의 부채 감축이나 수익 보전에 치우친 결정이었다는 비판을 피하기 어렵게 됐다.

 

“지장물 보상은 시설값만, 이주 대책은 협의조차 없었다”

 

LH는 분당 호산나교회가 지난 2023년 9월 5일 체결한 ‘지장물 보상합의서’가 종교부지 공급과는 전혀 별개의 절차라는 입장이다. 지장물 보상은 개발 구역 내 건물, 나무, 시설물 등 부속물의 손실을 보상하는 행정상의 절차일 뿐, 이를 근거로 ‘협의양도 종교용지’ 공급 자격이 주어진다거나, 종교용지가 지구계획에 포함된다는 의미는 아니라는 설명이다.

 

하지만 교회 측은, 변호사 공증 서류까지 제출해 종교단체로서의 실체를 공식적으로 입증했음에도 불구하고, LH가 자신들에게 유리한 부분(지장물 보상)만 챙기고 정작 의무적인 조치(이주 대책)는 외면했다고 강하게 반발하고 있다.

 

교회 측 주장에 따르면, LH는 사업 지구 내 건물 등에 대한 이른바 ‘지장물 손실 보상’에 도장을 받아놓고, 이를 마치 모든 협의가 끝났다는 근거로 활용하고 있다. 하지만 교회는 “지장물 보상은 현재 있는 시설에 대한 금전적 보상일 뿐, 종교 활동을 이어가기 위한 ‘이주 대책’이나 ‘종교 부지 확보’ 문제에 대해서는 성실한 협의가 단 한 번도 이뤄진 적이 없다”고 지적했다.

 

또한, 교회 측은 LH가 ‘택지개발촉진법 시행령’ 등 관련 법령을 자신들에게 유리하게만 해석한다고 비판한다. 시행령에 종교시설에 대한 규정이 명확히 있음에도, LH는 “자격 요건을 갖춘 소유자가 없다”는 이유로 교회 의견을 수렴하지 않고 사전 협의 없이 지구계획을 확정지었다는 것이다. 이 논란의 정점이 된 것은 교회 측이 LH의 요구에 따라 제출한 ‘변호사 공증 서류’였다. 당시 교회는 종교단체로서의 실체를 명확히 증명하기 위해 까다로운 공증 절차까지 밟아 관련 서류를 완비했다.

LH가 이미 지장물 보상을 마치고 관련 서류를 수령했다는 사실은, 해당 부지에서 실제로 종교 활동이 이뤄졌다는 점을 행정적으로 인정한 셈이다. 그렇다면 종교 부지가 계획에 없다는 이유로 이주 대책(수의계약 등)을 거부하는 것은, 법령에서 보장한 기존 종교단체의 우선 공급권을 침해할 소지가 있어 보인다.

 

교회 관계자는 “LH가 자체적으로 만든 ‘공급 기준’을 내세워 부적격 판정을 내리고 있지만, 이는 상위 법령인 ‘택지개발촉진법 시행령’보다 하위에 있다. 시행령 제2조와 다른 규정에는 ‘종교집회장’이 명시되어 있고, 원래 자리 잡고 있던 종교 단체에는 수의계약을 통한 우선 공급이 원칙이다”며, “대한민국 법 체계상 상위 법령인 시행령이 공기업인 LH의 내부 규정보다 우선시되어야 한다”고 강조한다.

 

또한, 그는 “보상 서류에 도장 받을 때는 2023년 기준 법을 내밀더니, 정작 권리를 줄 때는 2024년 변경 규정을 들어 안 된다고 한다. 그 과정에서 진지한 협의는 단 한 번도 없었다”고 답답함을 토로했다.

 

교회측 ‘근린생활시설용지 수의계약’안...LH “대상 아냐” 거절

 

교회 측이 ‘근린생활시설용지(근생 2종) 수의계약’이라는 대안을 내놨지만, 이마저도 LH가 “공급 대상이 아니다”라며 거절했다는 주장이다. 교회는 “공짜로 달라는 게 아니라, 정당한 가격을 내고 이주하겠다는 합리적인 방안인데도 묵살됐다”고 비판했다.

 

실제로 분당 호산나교회는 협의 과정에서 파격적으로 양보한 안까지 제출했다. 기존에 사라진 종교시설 부지를 새로 만들기보다는, 이미 계획된 도시지원시설이나 근린생활시설용지(약 200~300평)를 우선 매입할 수 있게 해달라는 요청이었다. 하지만 LH는 “해당 단체는 수의계약 공급 대상이 아니다”라는 기존 입장만 고수하며, 사실상 협상 자체를 일축했다고 한다.

 

갈등의 핵심은 보상 및 부지 제외 기준에 있어 ▲용지 배분의 형평성 ▲수익중심의 계획 변경▲택지개발촉진법 시행령‘공공주택 특별법 시행령’적용 문제 및 LH의 ‘내부 지침’ 간의 충돌 등이다.

 

분당 호산나교회 측은 “저희는 특혜를 바라는 것이 아니다. 종교 활동을 계속해 나갈 수 있도록 최소한의 터전만이라도 보장해 달라는 것”이라며, “변호사 공증 서류로 실체가 명확히 드러난 만큼, LH가 이제는 전향적인 자세로 이주 대책에 대해 대화에 나서주길 바란다”고 강조했다.

 

호산나교회와 LH 간의 갈등은 단순한 보상 문제를 넘어, 공공개발이 가져야 할 ‘형평성’과 ‘정의’에 대한 근본적인 질문을 던진다. 이재명 정부가 말하는 부동산 공정성이 구호에 그치지 않으려면, 개발 과정에서 발생하는 이익이 특정 기관의 수익으로 전용되지 않도록 감시하고, 기존 토지주와의 약속 및 공공주택 공급이라는 본연의 목적을 우선시하는 구조적 투명성 확보가 시급하다.