결혼한 지 2년째 접어든 유호 씨. 현재 1억5천만원 짜리 전세에 살고 있고 1억원의 여유자금이 있다. 아직 아이는 없다. 맞벌이를 하면서 내년 집 장만을 한 후에나 출산할 계획을 갖고 있다. 30평대 아파트를 생각하고 있는 유 씨 부부는 서울 도심권 아파트는 5억원대에 달해 대출을 받아도 갈 엄두도 나지 않고 수도권 웬만한 곳도 이미 오를 대로 올라 결정을 내리기가 쉽지 않다. 미분양 아파트가 쏟아져 나오고 있다지만, ‘미분양엔 뭔가 이유가 있겠지’라는 찝찝한 마음에 도전하지 않고 있다. 혹시나 집값이 더 떨어질까 지켜보는 중이다. 유호 씨는 “내집마련을 하려고만 했으면 벌써 했겠죠. 하지만 앞으로 투자가치가 있을 만한 곳에 집을 사는 게 재테크 측면에서 유리하잖아요. 요즘 다들 그런 거 아니겠어요?”라며 부동산 투자에 대한 의지를 내비쳤다.

언제부터인지 집은 단순히 거주의 개념이 아닌, 투자와 소유의 개념으로 바뀌었다. 아파트 한 채로 몇 달 만에 몇 천 내지 억대를 벌었다 하니, 너도 나도 내 집 마련에 열을 올린다. 부동산 투자를 위해 받는 대출 1~2억 원은 아무것도 아니다. 하지만 예전처럼 세입자의 서러움 때문에 집을 사진 않는다. 몇 십 평대 번듯한 집을 사놓고도 정작 주인은 17평대 낡은 아파트에서 전세로 사는 경우도 흔히 있다.

정부는 ‘1가구 1주택 갖기’를 목표로 서민들의 내 집 마련을 위해 매년 아파트 공급을 늘려나갔다. 그런데도 우리 국민의 40%는 아직도 내 집이 없다고 한다. 아이러니 한 것은, 강남의 아파트는 여전히 높은 집값을 자랑하고 있고 미분양 아파트는 전국적으로 속출하고 있어 ‘골칫덩이’가 됐다는 것이다. 그런데도 계속 아파트는 지어지고 있다.

지방 ‘새 빈집’ 너무 많다
내집 마련을 미루는 현상이 확산되면서 전세 구하기가 하늘에 별따기 만큼이나 어려워졌다. 집값 안정세가 보이는데 당장 내 집 마련할 필요성을 못 느끼기 때문이다. 전세금을 조금 올려 주고라도 현재 집에서 눌러 앉았다가 적정한 시점에 집을 살 계획을 갖고 있는 사람들이 많다. 국민은행에 따르면 올 들어 전세금 지수도 4.3%나 올랐다. 부동산 정보업체 스피드뱅크는 9월 수도권 입주물량은 8,855가구로 지난해 같은 기간 1만 1.077가구보다 20%나 감소했다. 10월 입주물량은 4,669가구에 불과하다. 지난해 같은 기간의 3분의 1도 안 된다.

서울과 수도권은 이미 전세물량이 바닥이 난 상태다. 전주에서 임대아파트를 살고 있는 황정숙 씨(35세)는 “이 좁은 지역에 웬 아파트를 지어대는지 모르겠다”며 “실컷 지어놓고 입주자가 없어 빈집으로 놀리는 아파트가 수두룩하다”고 말했다. 지방의 경우 부동산 경기가 장기간 침체돼 있고, 투자 메리트도 떨어져 집을 사려는 사람이 적다 보니 전세 선호도가 높아 매매가와 별 차이가 없는 현상도 빚어진다.
황정숙 씨는 “전세 수요자가 많아 전세가격이 매매가의 90%에 달한다. 어떤 곳은 그 차이가 1~2천만원 밖에 차이가 안나는 곳도 있다”며 “집을 장만하면 재산세다 뭐다 세금만 많이 내는데 뭐하러 집을 사겠냐”고 말한다.
부동산 정보업체인 닥터아파트에 따르면 지난달 전국 미분양 아파트는 모두 4만 1,737가구로 전 달보다 2,136가구(5.4%) 증가했다. 이는 전년 같은 기간의 2만 1,607가구보다 93.1%나 늘어난 수치다. 이 중 지방 아파트가 3만 6,070가구로 대부분을 차지하고 있으며 이는 전 달보다 8.4% 늘어 3월 이후 6개월째 증가세에 있다.
수도권의 경우 고분양가로 인해 미분양이 지속되는 경우가 있으나, 지방은 기존 단지들의 계약해지로 적체 현상이 오히려 심해지고 있다는 분석이 지배적이다. 지난 7월 분양된 경남 김해 율하지구의 경우 2,855가구 분양물량 중 절반에 가까운 1,404가구가 미분양 됐다. 이런 여파로 인근 양산신도시에서 분양예정이었던 한 업체는 분양승인을 받아놓고도 10월로 분양을 미룬 상태다.
경남 창원시 한 공인중개사는 “부산.경남지역에 아파트가 초과 공급되는 바람에 마이너스 프리미엄이 형성되면서 수요자들의 발길이 끊어졌다”고 말했다.

현실과 역행하는 부동산 정책
분양 성수기인 9~10월 전국에서 11만 가구의 분양이 몰려 있어 미분양 사태는 더욱 늘어날 전망이다. 미분양 급증으로 문을 닫는 건설업체들이 속출하는 등 미분양 여파가 확산되는 것도 문제다. 지난 5일 대한건설협회에 따르면 올 들어 지난달 말까지 해당 지자체에 면허를 반납하고 폐업을 신청한 업체는 모두 3,534곳으로 지난해 같은 기간 1,469곳 보다 두 배 이상 늘었다.
이에 건설업계와 전문가들은 미분양 해소를 위한 방법을 모색하고 있다. 주택의 취득.등록세를 지난 1일부터 2%로 낮춰주고 건설업체는 최근 분양가의 50%를 2년 후에 받는 것으로 계약조건을 변경해 주고 있지만, 반응은 썰렁하다. 부동산 정보제공업체 부동산 써브는 미분양 아파트 문제를 해결하기 위해 ‘공동구매’를 제안했다. 실수요자에겐 저렴한 가격에 집을 장만할 수 있는 기회가 되고 미분양 증가로 자금난을 겪고 있는 시공.시행사들은 자금 유동성을 확보할 수 있다는 설명이다. 공동구매 시 8~10%정도 분양가격 인하 효과가 있다는 것.
건설업체들은 분양 일정을 늦추자니 금융비용 부담이 너무 커지고 예정대로 분양을 하자니 미분양으로 남을 가능성이 높아 이러지도 저러지도 못하는 형편이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “미분양도 문제지만 더욱 심각한 것은 건설업체로서는 늘어나는 금융비용이 더욱 절실할 것”이라고 말했다.
현재 주택회사들은 미분양 아파트 판매를 위해 계약금 인하와 중도금 무이자, 발코니 확장 등 조건 변경에 나서고 있다. 향후 건설사들이 떠안아야 할 금융이자와 마케팅 비용도 감당해야 한다. 이런 현상은 집값의 양극화 현상을 가져왔다. 수요가 몰리는 곳은 집값이 터무니없는 가격에도 대기자가 늘고 있고, 그렇지 못한 곳은 공급 과잉으로 미분양 사태가 빚어진 것이다.

한쪽에선 미분양으로 골머리를 앓고 있으나, 사태를 해결해야 할 정부는 정작 아파트를 더 지을 계획을 갖고 있다. 지난번 8.31대책 1주년을 맞아 대통령 주재로 열린 부동산 정책회의에서 중대형 임대주택을 더 짓겠다는 얘기가 나온 것. 이 방안에 따르면 정부는 2012년까지 임대주택을 116만 8천가구를 공급키로 했다는 것이다. 이를 위해서 모두 87조 9천억원의 재정이 필요하다.

이런 주장에 부동산 전문가들은 “있는 주택도 해결 못하면서 무슨 집을 짓겠냐”는 비난이 이어진다. 한 부동산 업체 관계자는 “미분양 사태로 건설경기가 침체되는 판국에 공급만 늘리면 어쩌자는 것이냐”며 “본질은 보지 못한 채 서민주택을 늘리겠다는 방안은 현실을 무시한 정책”이라고 꼬집어 말했다.
백성준 건설산업연구원 부연구위원은 “지금 있는 임대주택도 제대로 관리하지 못하면서 임대주택을 무조건 늘리는 것이 과연 바람직한 일인지 고민해 봐야 한다”고 말했다.