한국은행이 사상 최초로 기준금리를 1%대로 낮추면서 은행금리 1%대 시대가 열렸다. 더 이상 은행 이자로는 수익을 기대하기 어려워졌다는 우려와 함께 은행 저축을 대체할 투자처에 관심이 증가하고 있다.
넥타이 부대와 유모차 부대 시장 이끌어
수익형 부동산이 주목받고 있다. 은행금리에 비해 약 2~3배 이상의 수익이 가능하다는게 이유다. 적지 않은 뭉치돈들이 수익형 상품으로 옮겨갈 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 수익형 부동산의 인기는 이미 여러 곳에서 입증됐다. 종류도 다양하다.
그렇다면 수익형 부동산 투자를 어떻게 나서면 될까. 전문가들은 수익률이 높은 투자 상품을 원한다면 일단 분양가가 경쟁력이 있어야 한다고 말한다. 시장에서 받을 수 있는 보증금과 임대료는 비슷한 만큼 분양가에서 경쟁력을 갖춘다면 수익률이 높아질 수밖에 없다는 것이다.
넥타이 부대와 유모차 부대가 수익형 부동산 시장을 이끌고 있다는 평가다. 대기업이 투자하는 지역은 풍부한 수요가 발생해 수익형 부동산 중에서도 상가의 가치가 장기적으로 상승할 가능성이 높다. 대기업 입주와 함께 발생하는 근무자 수요가 먹고, 마시고 즐기는 공간이 필요하다. 서울 주요 상권인 강남역, 광화문역, 마포역 인근 등은 오피스 빌딩이 밀집한 것도 이같은 맥락이다. 넥타이 부대가 상권을 형성하는 것이다.
또 최근 신도시나 택지지구 등에 소비를 주도하는 세력은 당연 유모차 부대다. 이들은 특히 스트리트몰을 선호하는데 쇼핑, 문화, 외식, 레저 등을 원스톱으로 즐길 수 있는 데다 실내 공간이 넓고 동선이 편리해 유모차를 끌고도 불편 없이 이용할 수 있다.
업계 관계자는 “최근 수익형 부동산 시장에서 넥타이 부대와 유모차 부대가 분양 성공을 위한 쌍두마차로 등장하고 있다”고 설명했다.
상가 오피스텔 주목
상가와 지방의 오피스텔도 주목받는다. 높은 임대료와 낮은 공실률 상품을 원한다면 역세권 오피스텔을 주목해야 한다. 역과 가까울수록 유동인구가 많아 임대료가 높은 것은 물론 공실 위험이 적다. 불황에 관계없이 수요가 꾸준하고 새로 신설되는 역 주변에는 상업시설과 문화시설이 들어서게 되면서 생활편의시설 이용도 쉬워진다.
임대차 관리가 걱정된다면 분양형 호텔이나 오피스로 눈을 돌려 보는 것도 방법이다. 전문 운영사가 운영을 해주고 수익을 계약자에게 배분해 준다는 특징 때문이다. 최근에는 제주도를 벗어나 주요 관광지인 강원도 평창이나 산업단지가 몰려 있는 천안 등에서 호텔이 분양되고 있다.
지식산업센터도 틈새 수익형 상품으로 인기다. 지식산업센터는 저렴한 분양가로 높은 수익률을 거두는 경우가 많아 올해에도 안정적 투자처로 꼽히고 있다. 임대사업 규제가 풀릴 경우 사업전망이 더욱 밝아질 것으로 보인다.
장기적 수익률 안정성도 검토해야
전문가들은 수익형 부동산 시장이 금리인하로 호재를 맞고 있지만 장기적인 수익률과 안정성 등에 대한 신중한 검토가 필요하다고 조언했다.
업계 관계자는 “현 은행금리에 비해 높은 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산에 투자자들의 관심이 지속적으로 이어지고 있는 상황”이라며 “그렇지만 무작정 투자보다는 수익률, 운영관리, 시장환경 등을 꼼꼼히 조사하고 투자하는 것이 관건”이라고 말했다.
부동산센터 장경철 이사도 “금리인하는 수익형 부동산에 절대적인 호재로 작용할 전망이지만 공급도 늘고 있어 옥석가리기가 필요한 시점”이라며 “대외 여건 변화로 언젠가는 금리가 상승할 수밖에 없는 상황이라 철저한 리스크 관리가 필요하다”고 설명했다.
부동산써브 정태희 팀장 역시 “수익형부동산은 시세차익보다는 장기적으로 월세수익을 보고 들어가는 것”이라며 “나중에는 금리를 올릴 수밖에 없기 때문에 장기적인 안정성이 있는지 살펴봐야 한다”고 밝혔다.
절세상품 고르면 금리 1~2%포인트 높이는 효과
절세상품과 ELS에 대한 투자 수요 또한 늘어날 것으로 보인다. 전문가들도 연금 저축 등 절세 상품으로 포트폴리오를 구성하는 동시에 원금보장형 ELS 등을 활용해 수익률을 높이라고 조언하고 있다. 절세 상품만 제대로 골라도 금리를 1~2%포인트 더 높이는 효과를 기대할 수 있다는 것이다.
주현주 신한은행PWM 강남대로센터 팀장은 “부자 고객들이 요즘 가장 큰 관심을 갖는 게 절세”라며 “세금을 덜 내는 게 금리를 1~2%포인트 더 받는 것과 마찬가지이기 때문”이라고 말했다. 주 팀장은 “절세 상품을 중심으로 고객들에게 추천하고 있다”며 “주로 보험이나 주식 관련 상품을 권유한다”고 덧붙였다.
이영아 기업은행 WM사업부 과장도 “저금리 기조 아래서는 세금을 줄일 수 있는 상품을 찾는 게 중요하다”며 “재형저축, 연금저축, 개인형 퇴직연금(IRP)이 절세를 위한 대안이 될 수 있다”고 추천했다.
신동일 KB국민은행 대치PB센터 부센터장은 “직장인들의 경우 세(稅)테크를 하려면 적립식 IRP가 효과적”이라며 “올해부터 적립식 IRP는 300만원까지 추가 세액공제가 된다. 300만원을 다 채우면 92만원까지 세액공제가 가능하다”고 말했다.
‘ELS’를 활용하라
프라이빗 뱅커들은 수익률 제고 차원에서 ‘ELS’를 활용하라고 추천했다. 한은이 기준금리를 인하함에 따라 은행권의 예금금리는 연 1%대로 떨어질 수 밖에 없다. ELS의 수익률은 보통 5~6%에 달하는 만큼 매력적인 투자 대상이라고 할 수 있다.
신 부센터장은 “중위험 중수익을 추구하는 국내 투자자들은 유로스탁이나 유럽 지수를 활용한 ELS에도 많이 투자한다”면서 “수익률이 7~8% 안팎에 이른다”고 말했다.
그는 “ELS 투자경험을 가진 고객으로 이자소득세 감면 혜택까지 원하는 경우에는 변액 ELS를 추천하기도 한다”고 덧붙였다. 주 팀장은 “2000만원 정도 여유자금이 있다면 ELS에 전부 투자하겠다”며 “ELS는 5%후반에서 6%정도 수익이 나고 있다. 그 정도 수익이면 정기예금의 2~3배 정도”라고 말했다.
문 부장은 “30~40대라면 우선 지수형 ELS가 포함된 것을 추천한다. 지수형 ELS는 수익률이 낮으면 4%, 높은 것은 9%”라며 “젊은 사람들은 공격적인 성향을 갖기 때문에 추천할 만하다”고 말했다.
고수익·고위험 추구하면... 미·중·유럽 글로벌 펀드
프라이빗 뱅커들은 중국·유럽·미국에 투자하는 글로벌펀드에도 관심을 기울일 것을 주문했다. 유로존·일본의 양적완화로 늘어난 유동성이 서유럽·신흥시장 등으로 이동하고 있기 때문이다. 미국은 예상보다 빠른 경기 회복세로 주목받고 있다.
문 부장은 “미국이나 유럽 쪽의 기대수익률은 10%정도”라며 “대신 이들 펀드는 10% 수익을 올릴 수 있는 반면 10% 손해를 볼 수도 있다. 이 경우 포트폴리오에 비과세 혜택을 주는 상품을 넣는다”고 설명했다.
주 팀장은 중국 본토에 투자하는 펀드를 추천하면서도 ‘과세 이슈’를 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 주 팀장은 "중국 정부가 그동안 해외 자본 투자에 대해 세금을 부과하는 방향으로 정책을 바꿀 것 같다"며 "펀드 중에서도 미리 적립금을 쌓아놓은 곳들을 눈여겨볼 필요가 있다"고 밝혔다.
