한나라당 이명박 후보 당선으로 부동산시장의 변화가 불가피해졌다. 시장경제 위주로의 질서개편과 시장변화가 예상되는 만큼 부동산 투자전략도새로 짜야할 시점이다. 이명박 당선자는 참여정부 집값 급등을 수요에 비해 공급물량이 적었다는 수급불균형에서 근본원인을 찾고 있다. 따라서 부동산정책을 규제강화보다는 규제완화 내지는 조정방향으로 기조를 바꾸고 시장중시, 경제적 논리 우선적용, 공급확대정책을 펼칠 것으로 보인다. 하지만 집값안정 및 서민주거 안정이라는 정책목표 유지와 최소한의 투기억제장치에는 그대로 지속될 가능성이 높다. 다시 말해 길게 보면 부동산 정책기조는 획기적으로 변화하겠지만, 현재의 ‘안정화된 시장’의 큰 흐름은 단기간에 쉽게 바뀌기 어렵다는 말이다. 따라서 과도한 기대나 단기투자는 실패를 자초할 수도 있다.
규제완화 예상지역 국지적 상승세 예견
이명박 효과로 부동산 시장에 어떤 변화가 있을지 귀추가 주목된다. 부동산시장은 정책변수 외에도 금리 환율 수급 경기 물가 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다.
앞서 살펴본 정책변수를 제외하고는 2008년도에는 금리, 경기 등 다른 경제적 변수는 안정적 모습을 나타낼 전망이다. 주택의 수급구조(수요-공급요인)를 보면, 가수요 억제책 및 공급확대로 주택가격에 주는 영향력은 크지 않을 것 같다. 일각에선 분양가상한제로 민간부문 공급량감소를 우려하지만 신도시 등 공공부문 물량 증가로 내년도 수급상의 큰 변화요인은 없다. 특히 주도시장 역할을 하는 서울 강남권을 보면 잠실, 반포 재건축 지구의 대규모 입주로 매매, 전세가격의 동반안정이 예상된다.
따라서 2008년도 주택시장은 신정부 탄생에 따른 급격한 정책변화만 없다면 2007년도의 시장안정세가 지속될 가능성이 높아 보인다. 다만 대규모개발이 예상되거나 규제완화가 예상되는 수도권일부 토지시장, 재건축 추진단지, 경기회복에 민감한 일부 근린상가, 업무용 부동산 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다. 전반적인 관점에서는 급등과 급락의 어느 한축으로 급격히 기울기보다는 보합수준에서 3%이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다는 말이다.
결국 정책변화의 시장효과는 중장기적이라는 점과 시장안정이라는 정책목표와 정책의 일관성 차원에서 살펴보면 부동산 시장은 하반기 이후에나 정책변화의 본격적 효과가 가시화 될 것으로 예상된다. 중장기적으로는 신정부 출범에 따른 정책변화가 영향을 미치면서 세제, 금융정책개편-수요증가-공급증가-거래활성화-가격상승이라는 시장 가격구조가 형성될 가능성이 높다. 이에 따라 규제완화 및 시장 자율화를 추진하되 투기수요 차단 및 부동산 가격급등을 막기 위한 사전 조치도 병행될 필요가 있다.
2008년도 시장을 시기별로 세분화하여 살펴보면, 상반기 중에는 신정부의 부동산 정책 완화 기대감에도 불구하고 실제 구체화된 정책이 가시화 될 때 까지는 현재의 약보합세가 좀 더 이어질 것으로 예상된다. 반면 하반기 이후는 지난 1년 반 동안 하락 조정기를 거치면서 급등에 따른 거품이 어느 정도 걷힌 데다 세금중과 급매물의 소화, 신정부 정책변화에 따른 수급변화, 경기상승 기대감, 구매심리 회복 등 여러 상승요인이 복합적으로 작용할 것으로 예상된다.
하반기부터 부동산 가격 강보합세 띌 것
신정부 출범에 따른 시장자율위주의 부동산정책이 제도화, 현실화 될 경우 시장은 상승세로 전환될 확률이 높다는 의미다. 즉, 2008년 하반기이후 부터는 거래가 되살아나면서 가격도 강보합세로 돌아설 전망이다.
신정부의 탄생으로 전면적인 부동산시장 활성화를 성급하게 기대하기보다는 실수요자 중심의 중장기 투자관점에서 시장에 접근하는 것이 유리하다. 단기적으로는 규제완화로 일부지역 혹은 재료보유 부동산의 재상승 가능성이 존재하지만 투기재연- 가격급등 시 신정부 역시 투기억제정책을 더욱 강화할 것이기 때문이다. 신정부 정책이 실수요자의 거래 정상화 내지 촉진시키겠지만, 투기적 가수요까지 용인한다는 뜻은 아니라는 얘기다.
그리고 양도세의 연분연승법(보유기간이 길수록 양도세율이 낮게 차등 적용되는 방식)이 이명박 당선자의 선거공약사항인 점을 감안하면 부동산 투자 지역선정이나 주택의 규모, 유형선택에 있어서 한층 신중할 필요가 있다.
실수요자 입장에서 관심지역을 소개하면 다음과 같다. 우선, 서울지역에서는 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구가 유망해 보인다. 예컨대 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 천호지구, 구로금천 역세권지구 등을 들 수 있다. 여유자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치, 개포, 일원, 압구정, 잠실, 강동 지역 재건축아파트 급매물을 노려봄직하다.
수도권의 경우에는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의 ‘경부축’ 대신 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부축’과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 전망된다. 지방은 아산신도시, 세종특별시, 기업도시, 혁신도시 및 엑스포가 예정된 여수, 새만금지구 등 서남해안이 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.
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