[시사뉴스 김수정 기자] 문재인 정부의 고강도 부동산 대책으로 대체적으로 집값은 하락세에 접어들었지만 강남을 중심으로 한 서울 아파트값은 상승세를 이어갔다. 주택산업연구원은 올해 집값은 지방에서는 하락하지만 서울 집값은 상승세를 유지할 것이라고 전망했다. 서울 집값은 잡을 수 없을까.
서울 집값 잡을 카드 '보유세' 개편
서울 무주택 서민들을 중심으로 서울 집값을 잡을 수 있는 대책을 요구하고 있다. 부동산인포와 업계에 따르면 대표적인 것이 보유세(재산세와 종합부동산세)다. 정부는 공정·공평과세 차원에서 다주택자 등에 대한 보유세 개편을 검토하겠다는 입장을 밝히기도 했다. 하지만 시장에선 보유세 인상은 부동산 정책의 마지막 카드로 인식하는 만큼 실현까지는 다양한 사회적 논의가 이뤄져야 할 것으로 보인다.
김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 2018년 경제정책방향 관계부처 합동브리핑에서 "보유세 문제를 검토하는 방안은 여러 시나리오가 있고 보유세 개편은 고려할 사항이 많다. 다주택자의 부동산 보유에 대한 조세 형평성 문제, 거래세와 보유세 간 조세정책 측면에서 바람직한 조합 문제, 부동산 가격과 여러 시뮬레이션 결과에 대한 효과 등을 종합적으로 고려해 추진하다"고 말했다.
집값을 잡을 수 있는 카드로 '금리정책'도 꼽힌다. 다만 금리인상은 한국 경제에 미치는 파급력이 강한 만큼 신중할 수밖에 없다. 그럼에도 올해 미국의 금리인상이 예고돼 있어 우리나라 역시 금리인상은 불가피하다. 금리가 오르면 자급부담 증가로 수요자들의 주택 구입이 줄어 집값 상승세가 꺾일 것이라 보는 것이다.
하지만 그동안 금리 상승 초기에 집값은 오르거나 보합세를 보였다. 이 때 집값이 오르는 이유는 금리가 오르는 것을 '경기가 좋다'고 해석하기 때문이다. 특히 금리 인상 초기는 금리가 여전히 낮아 대출이자 부담이 크지 않은 것도 주택 구매의 긍정 요소로 작용한다. 따라서 관건은 금리 인상의 속도라고 볼 수 있다.
아파트 후분양을 하면 집값 안정, 청약과열 해소, 전매투기 근절 등에 효과가 있을 것이란 의견도 있다. 현재 분양 방식인 선분양은 집값 폭등뿐 아니라 부실공사 등 주요 원인으로 꼽힌다. 이에 후분양제를 도입하면 분양권 전매시장이 사라져 투기 거품을 잡을 수 있을 것이란 명제가 붙는다. 하지만 후분양제 도입을 반대하는 진영에서는 '후분양제를 도입할 경우 분양가 상승이 불가피하며, 공급이 줄 여지도 있어 이는 집 없는 서민들의 부담만 가중시킬 것'이란 의견도 있다.
아파트 후분양제와 함께 거론되는 것이 분양원가 공개다. 말 그대로 건설사가 아파트를 분양할 때 공사원가를 공개하는 제도로, 원가를 투명하게 공개해 분양가 상승을 제어하는 데 목적이 있다. 원가가 공개된 이상 건설사가 이윤을 지나치게 남기지 못할 것이기 때문에 분양가도 낮아질 것으로 기대한다. 하지만 분양원가 공개가 공론화된다 해도 논란이 만만치 않을 전망이다. 아파트 원가공개 및 후분양제는 지난 노무현 정권에서도 추진하려다 결국 무산된 적이 있다.
새 아파트 공급 부족한 '서울'
결국 수요가 필요한 서울에 충분한 주택을 공급할 수 있느냐가 향후 집값 안정을 좌우할 것이란 의견이 있다. 따라서 적극적인 공급 정책을 펴야 집값 안정화에 큰 도움이 될 수 있다는 의견이 나온다. 문제는 서울 내 신규공급을 늘릴 수 있는 대안이 많지 않다. 서울 내 공급을 신규 주택을 공급할 수 있는 대안으로 재건축·재개발 촉진이 꼽히지만 이마저도 투기꾼 배만 불릴 것이란 반론도 나온다. 공급을 늘려도 실수요자 보호나 집값 안정 효과는 쉽게 나타나지 않을 것이란 분석도 나온다.
부동산인포 관계자는 "부동산은 심리란 말이 있다. 현재 서울 집값을 받치고 있는 것은 새 아파트 공급이 부족한 서울에서는 집값이 쉽게 내려가지 않는다는 인식이 강하기 때문"이라면서 "서울 집값을 잡을 수 있는 해법은 전문가마다, 그리고 비전문가 사이에서도 다양하다. 다만 서울 집값은 이대로 놔두면 안 된다는 의견은 일치하다. 중요한 것은 부동산 거품이 부풀어 터졌을 때는 이미 늦는다는 것임을 잊지 말아야 한다"고 말했다.
