전체기사

2025.09.09 (화)

  • 구름많음동두천 29.3℃
  • 맑음강릉 33.1℃
  • 구름많음서울 29.7℃
  • 구름조금대전 30.6℃
  • 구름조금대구 30.8℃
  • 맑음울산 31.3℃
  • 구름조금광주 30.5℃
  • 맑음부산 31.2℃
  • 맑음고창 31.0℃
  • 맑음제주 31.5℃
  • 구름많음강화 28.8℃
  • 구름조금보은 27.9℃
  • 맑음금산 29.4℃
  • 구름조금강진군 30.8℃
  • 맑음경주시 31.7℃
  • 구름조금거제 30.6℃
기상청 제공

경제

'양날의 칼' 후분양제, 독일까 득일까

URL복사


[시사뉴스 김수정 기자] 후분양제 도입 여부가 4월 임시국회에서 논의될 것으로 예상되는 가운데 규제 시행을 두고 찬반 여론이 팽팽하게 엇갈리고 있다. 과거 후분양제가 도입됐던 시기로 거슬러 올라가 장단점을 생생하게 짚어봤다. 

2003년 시장과열 억제 위한 후분양제 도입

업계와 부동산인포에 따르면 도시인구가 급증하던 1977년 부족한 주택 공급을 위해 선분양제가 도입된다. 아파트를 건설할 때 분양 전반에 걸쳐 막대한 자금이 들어가는데 선분양제는 부지만 확보하면 분양수요자를 모집해 이들이 내는 분양대금으로 공정을 마무리 지을 수 있다. 

자금 여력이 없는 중견건설사도 분양에 참여할 수 있어 주택공급을 늘리는데 유리하지만 계약금만 내고 막대한 시세차익을 챙기려는 투자자들이 분양시장에 유입되면서 시장 과열이 사회문제화 됐고, 정부는 시장 안정을 위해 후분양제 카드를 꺼내 든다.  

후분양제는 말 그대로 아파트 등의 완공 시기를 얼마 안 남기고 분양하는 제도다. 참여정부는 2003년 부동산 투기를 방지하고 부실시공에 따른 우려, 분양가 적정성 논란 등의 이유로 후분양제를 도입한다. 

후분양제 활성화 방안에는 △2003~2007년 선도단계 △2008년~2012년 활성화 단계 △2012년 이후 정착단계라는 로드맵을 담고 있다. 정권의 교체로 선도단계에서 사업이 멈춰 주로 후분양제가 적용돼 일반에 공급된 단지는 투기과열지구 내 재건축 단지와 공공부문의 인천 동양지구에 불과했다. 

MB정부, 서울 공급 역대 최저치

후분양제 시행 시 공급 감소에 대한 우려가 높아지고 있다. 당시 투기과열지구 중 그나마 서울에서 재건축아파트가 간간히 이뤄진 만큼 서울지역의 공급추이를 놓고 살펴본다면 2001년까지 역대 최대치 분양을 기록한 후 2006년까지 공급물량이 급감하게 된다. 

경기로 옮겨가는 서울 엑소더스 현상, 택지지구 택지 고갈, 부동산 규제 등이 공급 감소의 이유로 꼽힌다. 아이러니하게도 역대 공급 최저치를 기록했던 시기는 규제 폭탄이 쏟아졌던 참여정부가 아닌 MB정부의 2008년~2010년이다. 즉, 규제보다 시장 침체의 위력이 더 컸던 셈. 

후분양제가 시행되면 시세차익을 건설사가 다 가져가고, 분양가 부담이 커진다는 우려가 높다. 선분양제 하에서 분양을 받을 때 시장이 호황이라면 차익 실현을 극대화할 수 있지만 침체기라면 마이너스 프리미엄을 떠안고 하우스푸어로 전락할 위험이 상존한다. 한편 후분양제는 주택업계가 입주 후까지 미분양으로 남는 것을 막기 위해 분양가를 끌어내리고 평면, 설계 등 상품가치를 끌어올리는데 애를 쓰게 된다. 

실제로 2008년~2009년 랜드마크 아파트답게 고자세로 분양했던 후분양아파트 반포자이, 반포 래미안퍼스트지는 수요자들의 외면을 받게 된다. 이를 반면교사 삼은 후속 단지들이 분양가와 제품력을 수요자의 눈높이로 끌어올린 결과 1순위 청약경쟁률이 ‘역삼동 래미안 그레이튼’ 18대1, ‘반포 힐스테이트’ 8대1까지 치솟는다. 계약 후 6개월~1년 만에 잔금을 완납해야 해 청약수요자가 실수요자 중심으로 압축될 수밖에 없는 것을 감안하면 대단한 인기였다. 

대형사 독식체제 심화

2003년 5.23대책을 통해 후분양제를 도입한 후 민영의 일반분양이 이뤄지기까지 약 4년여의 시간이 흘러 2008년부터 본격적으로 일반에 공급되기 시작한다. 투기과열지구로 후분양제 적용이 한정됐는데 시장 침체를 딛고 분양을 감행할 수 있는 지역은 강남권에 불과했다. 콧대 높은 서울 재건축 시장은 원래부터 중견건설사들의 진입을 허용하지 않아 대형사 독식체제가 심화될 것이란 우려는 현실화되지 않았다. 

후분양제 시행에 따른 건설사 줄도산 위기도 점쳐졌다. 분양가 상한제를 피해 고분양가의 분양물량이 역대급으로 쏟아지고 설상가상으로 글로벌 금융위기가 겹치면서 미분양 적체가 심화되자 정부는 2009년 부실 건설사의 구조조정을 단행하게 된다. 

부동산인포 관계자는 “우리나라 부동산 시장은 건설경기가 산업 전반을 좌우하고, 주변 산업에 미치는 영향이 지대해 철저하게 공급자 위주의 시장을 형성해왔다. 어찌 보면 당연한 얘기이고, 단기간에 눈부신 국가 발전을 이뤄낼 수 있는 원동력인 셈”이라면서도 “경기 부양이라는 미명하에 후분양제, 분양가상한제, 청약가점제 등 친 서민 정책이 역사 속으로 사라졌다가 다시 등장하기를 반복하는 것은 소비자의 권익 침해에 해당될 수 있다”고 설명했다.

이어 “후분양제 도입을 고려하되 시장 위축을 막기 위해 공정률을 50%까지 끌어내린다거나 적용 지역을 인기지역으로만 제한하는 등의 탄력적인 운영이 요구된다. 무엇보다도 여론과 시장 상황에 따라 규제 도입과 폐지를 오가는 즉흥적인 규제를 지양하고 장기적인 플랜을 갖고 일관되고 정책을 구현하는데 힘을 모을 때다”라고 말했다.  

저작권자 Ⓒ시사뉴스
제보가 세상을 바꿉니다.
sisa3228@hanmail.net





배너

커버&이슈

더보기
【커버스토리】 [한미 정상회담] 이 대통령 “두터운 신뢰…굳건한 한미동맹 확인"
[시사뉴스 강민재 기자] 이재명 대통령은 지난달 25일(현지시간) 도널드 트럼프 미국 대통령과 미국 워싱턴DC에서 첫 정상회담을 열었다. 회담 전 미국의 거센 압박 속에서도 돌발변수 없이 화기애애한 분위기로 마감돼 양 정상 간 신뢰를 구축하는 계기가 마련됐다. 특히 트럼프 대통령이 한국산 자동차에 대한 15% 관세를 재확인해 정책 불확실성이 상당 부분 해소됐다는 평이다. 이 대통령 ‘피스메이커, 페이스메이커’ 회담 분위기 이끌어 이재명 대통령 취임 82일 만에 열린 한미 정상회담은 치열한 기싸움으로 시작했다. 트럼프 대통령은 정상회담을 3시간 앞두고 소셜미디어에 “한국에서 무슨 일이 벌어지고 있는가. 숙청이나 혁명처럼 보인다”고 적어 우리 정부를 압박했다. 이 대통령은 모두 발언에서 북한 문제를 상당 부분 언급하며, “저의 관여로 남북 관계가 잘 개선되기는 쉽지 않다. 실제로 이 문제를 풀 수 있는 유일한 인물은 트럼프 대통령”이라고 치켜세웠다. 이어 “트럼프 대통령께서 ‘피스메이커’를 하시면 저는 ‘페이스메이커’로 열심히 지원하겠다”고 말했다. 또한, “전 세계에서 유일하게 분단국가로 남아 있는 한반도에도 평화를 만들어달라”며, “김정은(북한 국무위원장)도

정치

더보기
이 대통령, 여야 대표에 "국정에 국민 모든 목소리 공평히 반영 노력"
[시사뉴스 홍경의 기자] 이재명 대통령은 8일 서울 용산 대통령실에서 여야 대표와 오찬 회동을 갖었다. 이재명 대통령은 이날 정청래 더불어민주당 대표와 장동혁 국민의힘 대표 등 여야 지도부를 만나 "대통령은 국민을 통합하는 게 가장 큰 책무인데 어려운 게 현실"이라며 "국정에 모든 국민의 목소리가 공평하게 반영될 수 있도록 노력하겠다"고 했다. 이 대통령은 여야 대표 오찬 회동에서 "우리 국민이 하나의 목소리로 대한민국의 국익과 국민의 복리 증진에 힘을 모으면 참 좋겠다. 대외 협상에 크게 도움이 될 것"이라며 이같이 말했다. 이 대통령은 앞선 한미·한일 정상회담을 두고 "일종의 통과의례 같은 것인데 무엇을 얻기 위한 것이 아니라 무엇인가를 지키기 위해 필요해서 하는 과정이고 매우 어렵다는 생각이 들었다"고 말했다. 그러면서 "지금은 매우 어려운 상황이다. 공개석상에서 '나라의 힘을 좀 길러야 되겠다'는 말씀을 드린 이유가 있다"며 "우리가 다투고 경쟁은 하되 국민 또는 국가 모두의 이익에 관한 것들은 한목소리를 낼 수 있으면 참 좋겠다"고 했다. 또 "저는 민주당 출신 대통령이기는 하지만 이제는 국민 모두의 대통령이 돼야 한다고 생각하는데 쉽지는 않은 것

경제

더보기

사회

더보기
【지역네트워크】 공감에서 시작해 신뢰로 이어지다...하남시가 만든 따뜻한 민원행정
[시사뉴스 하남=박진규 기자] 이현재 하남시장은 행정을 바라보는 시선부터 달랐다. 민원을 단순한 요청이 아닌, 시민의 삶에 먼저 다가가야 할 ‘공감의 신호’로 받아들였다. 그래서 그는 행정의 속도만큼이나, 어떻게 응답하느냐의 ‘태도’를 중요하게 여겼다. 하남시는 민원행정의 개념을 완전히 뒤바꿨다. 단순히 민원을 처리하는 데 그치지 않고, 시민의 언어로 설명하고, 불편을 헤아리며, 현장에서 바로 답을 찾는 시스템으로 변화시키고 있다. 말투 하나, 설명 한마디에도 공감을 담고, 이동이 불편한 시민을 위해 ‘현장’을 행정의 출발점으로 삼은 행정. 시청에 가지 않아도, 여러 부서를 전전하지 않아도, 언제 어디서든 민원에 귀 기울일 수 있는 구조. 하남시는 그렇게 행정의 중심을 ‘사람’으로 옮겼다. ‘문제를 피하지 않는 책임 행정’, ‘모든 과정에 사람이 중심이 되는 행정’, 그리고 ‘시민의 언어로 설명하는 행정’. 하남시가 실현하는 민원행정은 제도가 아니라 철학의 실천이다. 민원은 소통이다…공연으로 배우는 ‘설명력도 친절역량’ 단 한 마디의 설명이 누군가에게는 위로가 되고, 누군가에게는 벽이된다. 하남시는 이러한 ‘언어의 차이’가 만들어내는 거리감을 줄이기 위해,

문화

더보기

오피니언

더보기
【박성태 칼럼】 생성형 AI 활용…결국 사용자의 활용 능력과 방법에 달려 있다
지난 2022년 인공지능 전문 기업인 오픈AI에서 개발한 챗GPT를 비롯해 구글의 Gemini(제미나이), 중국의 AI기업에서 개발한 딥시크, 한국의 AI기업에서 개발한 뤼튼, 미국 캘리포니아에 본사를 두고 있는 중국계 미국기업이 개발한 젠스파크 등 생성형 AI 활용시대가 열리면서 연령층에 상관없이 생성형 AI 활용 열기가 뜨겁다. 몇 시간에서 며칠이 걸려야 할 수 있는 글쓰기, 자료정리, 자료검색, 보고서, 제안서 작성 등이 내용에 따라 10초~1시간이면 뚝딱이니 한번 사용해 본 사람들은 완전 AI 마니아가 되어 모든 것을 AI로 해결하려 한다, 이미 65세를 넘어 70세를 바라보는 필자는 아직도 대학에서 3학점 학점 수업을 진행하고 있다. 지난 2일 개강 첫날 학생들에게 한 학기 동안 글쓰기 과제물을 10회 정도 제출해야 하는데 생성형 AI를 활용해도 좋으나 그대로 퍼오는 것은 안 된다는 지침을 주었다. 그러면서 “교수님이 그대로 퍼오는지 여부를 체크 할수 있다”고 큰소리를 쳤다. 큰소리가 아니라 지난 학기에도 실제 그렇게 점검하고 체크해서 활용 정도에 따라 차등 평가를 실시했다. 이렇게 차등 평가를 할 수 있다는 것은 필자가 생성형 AI 활용 경험이 있