[시사뉴스 김수정 기자] 안개가 잔뜩 낀 2018년 부동산 시장에 ‘정치’까지 변수로 떠올랐다. 바로 6월13일에 치러질 지방선거다. 흔히 선거철이 되면 부동산 시장은 들뜨기 마련이다. 선거 중에서도 지방선거는 부동산 시장에 직접 영향을 미친다. 지역주민들의 실생활과 밀접한 관계를 가진 기초(시·군·구)와 광역(시·도의원)의원, 단체장을 한꺼번에 뽑기 때문이다.
굵직한 선거과정에서 ‘표심’을 잡기 위한 각종 부동산 정책이 나와 시장의 방향성에 영향을 준 사례들도 종종 있었다. 이 때문에 2018년 지방선거 주자들의 공약 내용에 따라 현재 침체된 시장 분위기가 반전이 될 것으로 기대하는 목소리도 일부 나오고 있다.
이러한 가운데 지방선거의 최대 관심사로 서울시장 후보들의 부동산 정책이 떠오르고 있다. 서울은 부동산 정책에 굉장히 민감하다. 2002년부터 추진됐던 도시정비개발사업인 뉴타운 광풍 이후 이명박 전 시장에 이어 시장 후보에 출마한 오세훈 후보도 뉴타운 추가 지정 등을 공약으로 내걸며 선거에서 승리했다. 부동산 정책에 표심이 쏠리는 이유다.
특히 최근 ‘억대 재건축 부담금’ 발표 등으로 정부 부동산 규제에 불만을 품은 수요자들이 강남권을 중심으로 늘고 있고, 이들의 표심을 잡기 위해 야당 후보들은 잇따라 규제를 완화하는 부동산 정책 공약을 내놓고 있다.
부동산 개발 열풍이 불던 시절에는 뉴타운과 신도시 개발, 교통망 확충 등 개발이슈 등을 쏟아 부으며 유권자의 환심을 사려고 했지만 이번 시장 선거에서는 ‘재개발·재건축의 규제를 유지하느냐, 완화하느냐’를 둘러싸고 치열한 선거전이 벌어질 것으로 전망된다. 주요 후보들의 부동산 정책을 살펴보고 미래를 가늠해본다.
엇갈린 부동산 대책…‘규제냐, 완화냐’
먼저 박원순 더불어민주당 후보는 현 정부의 방침을 그대로 유지해 재개발·재건축을 규제한다는 공약을 전면에 내세웠다. 정부가 개입해 강남·강북 지역의 균형을 맞추겠다는 골자다. 정부가 보다 적극적으로 나서야 한다는 게 박 후보의 주장이다. 박 후보는 재건축초과이익환수 등을 통해 얻은 재원은 낙후된 지역의 개발을 위한 ‘도시·주거환경정비기금’으로 활용하겠다는 계획도 밝혔다.
반면 김문수 자유한국당 후보는 재개발·재건축 규제를 전면 폐지하겠다는 공약을 내세우며 박원순 후보와 정반대의 노선을 택했다. 김 후보는 “주민들이 자기 돈으로 더 좋은 집을 짓겠다는데 왜 정부가 나서서 층수를 제한하고 규제를 하느냐”며 “자유민주주의의 기본은 자기 땅 위에 자기가 원하는 집을 짓고 사는 것”이라고 강조했다.
김 후보는 직접 잠실주공재건축단지, 종로구사직 제2구역 등 재개발·재건축이 정체되는 지역을 방문한 뒤 “내가 시장이 되는 첫날 재개발·재건축 허가 도장을 찍겠다”고 말하기도 했다.
안철수 바른미래당 후보는 각도를 달리했다. 서울을 미국의 실리콘밸리, 인도의 방갈로르와 같이 4차 산업혁명을 이끄는 선두 도시를 만들겠다는 공약을 발표했다. 안 후보는 “박원순 시장처럼 좋아 보이고 전망 있다고 이것저것 다 하다가는 하나도 못한다”며 “선택과 집중을 통해 서울을 인재와 기업이 몰려드는 글로벌 도시로 만들겠다”는 계획을 밝혔다.
전문가들 “3후보 공약, 실효성은 글쎄”
이처럼 세 후보들은 각각의 공약을 내세웠지만 전문가들은 공약들의 실질적 효과에 대해선 우려를 표했다. “자세히 들여다보면 각 공약별로 취지 자체는 좋지만 너무 한 쪽으로만 치우친 공약은 결국 장기적인 효과를 내기 힘들다”는 것이 전문가들의 대체적 지적이다.
이들은 박원순 후보의 ‘재개발·재건축 규제’ 공약에도 우려를 표했다. 이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 “부동산 활성화 정책이 시장과열을 불러온 건 사실”이라면서도 “(그러나) 지금은 강남 부동산의 수요·공급 사이클이 예전보다 활발하게 이뤄지고 있기 때문에 부동산 문제는 시장에 상당부분 맡겨 두고 정부는 일부만 견제하는 방식으로 가야 한다”고 강조했다. 뉴욕, 런던 등 글로벌 도시들도 도심부 고층 개발을 선호하는 와중에 정부가 아파트 층수를 제한하며 ‘강남 땅값 잡기’에 혈안이 되면 장기적으로 서울의 경쟁력만 깎아내릴 수 있다는 것이다.
김문수 후보가 내세운 재개발·재건축 규제 폐지 공약에 대해선 “규제를 완화할 필요는 있지만 완전한 규제 폐지에는 반대한다”는 평가가 대부분이었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시민들이 납득할 수 있을 정도의 규제는 필요하지만 세계적으로 봤을 때 지금 같은 수준의 부동산 규제를 하는 나라는 없다”면서 “투명한 의사 결정 과정을 통해 규제를 어느 정도 선까지 할 것인지에 대한 사회적 합의가 먼저 이루어져야 한다”고 말했다.
안철수 후보가 제시한 ‘4차 산업혁명을 이끄는 도시’ 역시 부정적 의견이 적지 않았다. 심 교수는 “시민들이 만족하고 실제로 체감할 수 있을 정도의 혁신 도시를 만들기 위해선 재원 확보도 쉽지 않을 거고 시간도 오래 걸려 단기간에 효과를 보기는 힘들 것”이라며 “이 같은 공약의 경우 실제로 실천은 못하면서 국민들의 표만 요구하는 포퓰리즘적 공약으로 전락할 수 있기 때문에 보다 구체적인 계획안을 제시해야 한다”고 말했다.
사당·창동·대림 시세 상승 기대
전문가들은 선거 이후 보유세 개편, 금리 인상, 입주물량 증가 등이 예고되면서 부동산 시장이 녹록지 않을 것이라고 입을 모은다. 서울 전체 아파트값도 최근 오름폭이 둔화되는 현상이 나타나고 있는 것을 보면 조만간 더 하락할 것이라고 보는 전망이 많다.
그렇지만 반대로 핵심 입지에 들어서는 신규 아파트 분양시장은 그 어느 때 보다도 활기가 넘친다. 재건축 아파트 시장에서 빠져나온 뭉칫돈은 중소형 빌딩과 상가에 몰리는 분위기다. 불안과 기대가 공존하는 지금의 부동산 시장을 냉정하게 바라보고 이를 토대로 선거 이후 투자 전략을 세우려는 투자자들을 위해 유망 지역을 꼽아봤다.
전문가들은 사당·이수, 성수, 연신내, 창동·상계, 가산·대림 지역과 서울 구도심권인 종로, 을지로 이 일대를 주목할 필요가 있다고 밝혔다.
장재식 한마루에이엔씨 대표이사는 “초과이익환수제로 강남권 재건축 부담금이 최대 8억4000만원까지 오르면서 이에 대한 반사 작용으로 비강남권 아파트 가격이 높아지는 추세”라면서 “그동안 개발과정에서 주목을 받지 못한 접경지역과 강북지역 쪽의 개발과 성장을 주목해야 한다”고 예측했다.
사당·이수는 관문에 위치한 곳으로 사당역주차장부지와 채석장 개발을 통한 성장이 기대가 된다. 성수 일대는 한강을 남쪽으로 바라보면서 용산에서 이어져온 개발 압력이 동쪽으로 이동하면서 성수전략정비구역을 중심으로 준공업지역과 노후주택 부지가 점진적으로 개발됨에 따라 토지매매가 상승률이 크게 나타나는 지역으로 볼 수 있다.
연신내는 파주운정에서부터 화성동탄까지 이어지는 GTX-A가 정차하는 역으로서 강남접근성이 획기적으로 개선되면서 개발전망이 높아진 지역이다. 창동·상계는 그동안 개발에서 소외돼 왔던 강북지역의 광역 중심으로 선정되면서 창동민자역사 개발과 함께 창업과 문화산업단지 조성으로 개발기대감이 풍부한 지역이다.
가산·대림은 대표적인 준공업지역과 산단이 존재하고 많은 중국인이 거주하는 곳으로 인식되고 있으나 산단 내 부지들이 첨단 지식산업센터와 오피스텔로 변모를 하면서 낙후되고 지저분하다는 이미지를 탈피하고 있다.
끝으로 종로·을지로는 박원순 후보가 말하는 도시재생의 기반이 될 수 있는 곳으로 기존의 인프라를 활용하면서 세운 상가와 달리 상인들과의 조화로운 개발을 모색하기에 좋은 환경을 지닌 지역이다.
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