[시사뉴스 김수정 기자] 지난 6일 정부가 종합부동산세 개편방안을 발표했다. 3일 발표된 재정개혁특별위원회(이하 재특위)의 개편안에서 크게 벗어나지 않는 내용이다. 김현미 국토교통부 장관이 강조했던 공시가격 현실화 내용은 빠져 있지만, 공정시장가액비율과 세율이 모두 상승해 주택 소유자들의 세부담은 늘어날 전망이다.
부동산의 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율인 ‘공정시장가액비율’은 연 5%p씩 90%까지 단계적으로 인상된다. 100%까지 올리려는 재특위의 권고안에 비해 완화된 셈이다.
종합부동산세액을 구하기 위해 과세표준에 곱하는 세율도 강화된다. 주택의 경우 과세표준 6억원 초과부터 세율이 0.1%p~0.5%p 누진 인상된다. 특히 과세표준 6억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자들은 0.3%p를 추가 과세하기 때문에 세부담이 더욱 무거워진다. 반면 상가∙빌딩∙공장부지 등 80억원 이상 사업용 토지 등 별도합산토지에 적용되는 세율은 현행 0.5%~0.7%가 유지될 예정이다. 생산적 활동 관련 세부담을 최소화하기 위해서다.
이번 개편안의 영향을 받는 대상인원 34만9000명 중 27만4000명, 약 80%가 주택소유자로 추정되면서 세부담은 다주택자 및 고가주택 소유자들에게 집중될 전망이다. 한 예로 공시가격이 10억6400만원인 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡에 살면서 공시가격 14억원인 압구정동 전용 108㎡ 현대아파트 한 채를 세 주고 있는 다주택자의 종부세액을 계산해보면, 공정시장가액비율 80%, 세율 1%인 현재 종부세액은 1971만2000원이지만 공정시장가액비율 90%, 세율 1.2%로 오르면 현재보다 689만9200원 늘게 된다.
◇소형 수익형부동산으로 이동할까
보유세 부담이 커지면서 주택시장의 분위기는 위축되고 있다. 업계와 부동산인포에 따르면 투자자들도 주택시장을 떠나 수익형 부동산으로 이동하는 추세다. 다만 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출규제가 강화되면서 수익형부동산도 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 나타날 수 있다. 전문가들은 서울 접근성이 좋은 수도권 지역, 특히 GTX가 들어설 경기 광명과 파주, 인천 송도 등이 미래가치가 높아 눈여겨볼 필요가 있다고 조언한다.
실제로도 광명역세권에서 분양한 광명파크자이타워 오피스텔 프리미엄은 1000만원 가량 붙었다. 송도 최대 상권으로 성장 중인 테크노파크역 앞에서 분양중인 송도 더샵 트리플타워 상업시설도 관심이 높다. 트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛 등이 인접해 있고, 현대백화점 증축 예정으로 시너지 효과를 누릴 수 있는 곳이다. 특히 500병상 규모의 연세대 세브란스병원, 세계 최대 규모의 삼성바이오로직스, 사이언스파크 조성계획 등 개발호재가 풍부해 시세차익은 물론 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.
부동산인포 관계자는 “시장 여건이 썩 좋지 않은 만큼 수익형부동산 투자도 신중해야 한다”며 “대내외 불확실성이 커졌기 때문에 분양형 호텔 등 특수상품보단 수요가 꾸준한 상가, 오피스텔이 환금성 측면에서 유리하다. 물론 입지 및 배후수요 파악은 수익형부동산 투자의 기본이라는 점도 꼭 기억해야 한다”고 조언했다.
◇몸값 높아지는 지식산업센터
최근 지식산업센터가 저금리시대 수익형 부동산으로 투자자들의 관심을 끌고 있다. 아파트, 상가에 비해 규제에서 자유로우면서 세제 혜택도 누릴 수 있기 때문이다. 또 지식산업센터가 밀집한 ‘기업촌’으로 수요가 유입되면서 지역 경제의 경쟁력 강화는 물론 인근 개발로 인한 지가상승도 나타나는 집적이익 효과도 나타난다.
여기에 안정적인 임대수익 덕에 투자자들의 눈길을 사로잡고 있다. 개인임차자 보다는 법인 기업과 계약을 맺는 경우가 많아 갑작스레 공실이 발생하거나 임대료가 밀리는 일이 드물기 때문이다.
입지가 우수한 지식산업센터에 기업들이 모여들면서 웃돈 붙는 지식산업센터도 속속 나타나고 있다. 강남 접근성이 좋은 성동구 ‘성수에이팩센터’ 3.3㎡당 매매가 수준은 1070만원으로, 분양가 850만원보다 220만원 높다. ‘성수아이에스비즈타워’도 2010년 분양 당시 3.3㎡당 925만원에 불과했지만, 현재 3.3㎡당 1697만원에 달한다. 평촌스마트스퀘어 내 ‘평촌스마트베이’도 3.3㎡당 117만원 가량 올랐다.
이러한 가운데 비교적 투자여건이 좋은 지식산업센터가 투자자들의 이목을 끌고 있다. 동익동탄피에프브이는 다음달 경기 화성시 동탄2신도시 20-2블록에서 ‘동익 미라벨타워’를 분양할 예정이다. 연면적 3만7259㎡ 규모 지하 3층~지상 15층으로 구성되는 지식산업센터 301실을 공급할 계획이다. 인근에 삼성전자 화성캠퍼스∙LG전자·두산중공업을 비롯해 다국적 기업인 3M 등이 위치해 유관기업 입주에 유리한 조건을 갖췄다. 교통도 뛰어나다. SRT 동탄역을 통해 강남까지 14분대로 접근이 가능하며 2023년 GTX 개통, 동탄 트램 등 교통개발호재도 두루 갖췄다.
경기 하남시 미사강변도시 자족기능 확보시설 용지 1-3블록에서는 SK건설이 시공하는 ‘미사강변 SK V1 center’ 지식산업센터가 분양 중이다. 연면적 8만6779㎡에 지하 4층~지상 10층 1개동 규모다. 지하 2층~지하 1층과 지상 2층~10층은 지식산업센터(총 408실), 지하 1층~2층은 근린생활시설, 지상 2층~10층은 기숙사가 각각 공급된다. 기숙사는 원룸형과 투룸형 총 365실이다. 인근에 강동업무단지와 엔지니어링 복합단지∙고덕 상업업무 복합단지 등이 위치해 있다. 뿐만 아니라 삼성엔지니어링∙세종텔레콤 등 10여개 대규모 사업체와 인접해 있다.
현대엔지니어링은 이달 경기 용인시 기흥구 농서동 452일대에서 ‘기흥 테라타워’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 10층 연면적 16만5340㎡ 규모다. 지식산업센터 680실 및 근린생활시설, 기숙사, 운동시설, 구내식당 등으로 설계됐다. 수원, 화성, 오산 등 각종 산업단지와 가깝고 일대에 삼성전자 기흥캠퍼스, 삼성전자 공장, 아모레퍼시픽 등 대기업이 포진돼 있다.
유진부동산투자신탁FA호는 인천 서구 가좌동 482-1에서 ‘GJ가좌타워’를 분양 중이다. 지하 1층~지상 14층 1개동 연면적 2만3184㎡ 규모다. 공장시설은 총 101실로 구성되며 시공은 동성건설이 맡는다. 주안국가산업단지와 인천지방산업단지∙인천기계산업단지∙기타 공업 밀집지역 등 초대형 배후수요를 흡수할 수 있어 풍부한 근로자 수요가 장점이다. 최근 인천대로(경인고속도로 일반도로 전환구간) 진출입로가 전면 개통돼 교통 여건도 뛰어나다.
