잠실주공4단지 조합원들은 울상이다. 17평에
살던 그들이 새로 지을 34평형 아파트에 입주하려면 최고 6천9백만원 가량의 추가부담금을 내야 하기 때문이다. 그 동안 이일로 말도 많았다.
잠실4단지에 사는 조합원들은 보다 사업을 일찍 시작한 도곡주공1단지와 비교하며, 불만을 쌓더니, 급기야 ‘내 재산 지킴이’라는 이름으로
조합원들을 모았고, 그 중심에는 1대 조합장 신근수씨가 있다. 그는 ‘현재도 잠실주공4단지 재건축조합 감사로 재직하고 있어, 조합을 둘러싼
주도권 쟁탈 때문에 갈등이 생긴 것이다’라고 하는 양쪽 조합원들의 주장에 신빙성을 주고 있다. 하지만 문제는 추가부담금이다. 잠실주공4단지는
왜 도곡주공1단지보다 더 내야 할까?
도곡주공과 비교는 어불성설
잠실주공4단지(이하 잠실주공)의 재건축 총수입은 약1조2030억원이다. 총지출은 약5377억원이며, 사업부지면적은 126,628㎡ 이다.
대지지분은 19.17평으로 정해져 있으므로 세대별 권리가액은 3억1천1백만원 정도가 된다. 추가부담금이 부가되는 평형은 34평형에 입주하고자
할 경우이다. 최고 6천9백만원 가량을 권리가액에 보태야만 34평에서 살수 있게 되는 것이다. 하지만, 26평형은 오히려 환급 받는다.
도곡주공1단지의 경우, 같은 평형에 입주하려 할 때 오히려 2천4백만원 정도를 환급 받기 때문에 추가부담금에 대한 논란이 일었던 것이다.
잠실주공 재건축 조합을 비난하는 ‘지킴이’ 쪽은 추가부담금이 많은 이유가 공사비가 많고, 일반분양가가 낮기 때문이라고 주장하고 있지만,
타당성이 약하다. 도곡 주공의 경우 총수입금이 약1조7603억원 정도로 더 높고, 총지출을 차감한 이익도 약1조1570억 정도로 잠실주공보다
약4천9백억 정도 많다. 그 이유는 도곡주공1단지의 아파트 감정평가금액이 잠실주공보다 더 높기 때문이다. 잠실주공은 2130세대 모두 17평형으로
종전 감정평가금액이 평균 4억원 정도이고, 도곡주공은 10평형 평균 감정금액이 3억4천, 13평형이 4억5천 정도였다. 도곡주공의 순이익
중 약1683억이 그 금액이다. 그 만큼 도곡 주공1단지의 사업성이 잠실주공에 비해 좋다는 말이다. 이 금액만 가지고도 두 단지의 추가부담금
차이에 대한 의문은 풀린다.
문제는 조합과 조합원의 갈등
알·아·둡·시·다 | ||
| 권리가액 아파트를 재건축하기 위해서는 자신이 살고 있는 아파트의 권리가액을 산정해야 한다. 신축아파트의 금액이 권리가액보다 높을 경우, 추가부담금을 부담해야 하며, 권리가액이 높을 경우, 차액을 돌려 받는다. 아파트 시가(감정평가금액)와는 그 의미가 다르다. (총수입-총지출)=순이익÷사업부지면적=1평당 권리가액 대지지분×평당 권리가액=세대별 권리가액 | ||
잠실주공과 대립되는 ‘내 재산 지킴이’의 주장은 공사비 중 ‘샷시’비
포함 문제와 일반분양가가 너무 낮다는 것이다. ‘내 재산 지킴이’의 총무는 “34평형 기준으로 추가부담금이 없이 입주시킬 계획입니다. 현재
1천3백명 가량의 조합원이 동의하고 있습니다.”라며, 현 조합에 대해 강한 불신을 드러냈다. 표면상에 드러난 갈등은 재건축과 관련된 것이지만,
재건축 조합 내부적인 문제도 간과할 수 없다. 조합원들 사이에는 공공연히 현 조합장인 문동렬씨와 감사인 신근수씨의 갈등이 화두이다. 현
조합의 감사임에도 불구하고 ‘내 재산 지킴이’에서 활동하며, 현 조합을 무효화하고, 새롭게 조합을 설립하려 하는 점이 두 사람의 갈등 때문이
아닌가 하는 의혹이다. 잠실주공 재건축 조합 이무인 사무장은 “지킴이 쪽의 주장대로 현 조합의 사업능력이 부족해서 추가부담금이 과다하게
부가됐다면, 재건축 조합을 재설립 할 필요 없이 추가부담금을 내지 않아도 될 사업계획을 가지고 오면 현 조합 운영진은 충분히 물러설 용의가
있습니다”고 말했다. 하지만, 지킴이 쪽은 “현 조합이 모든 자료를 공개하지 않고 있어서 사업계획 안을 내놓을 수 없다”며 법원에 ‘재건축
결의 무효소송’을 낸 상태이다.
2월22일 잠실학생체육관에서 열렸던 관리처분총회의 모습은 분열 그 자체였다. 2천명이 넘는 총 재적 조합원 중 고작 400명 가량이 참석했을
뿐더러 총회 개회 선언도 하지 못할 정도로 조합원들의 원성이 높았다. 한 조합원은 “추가부담금이 6천만원을 넘는다는 건 좀 심합니다. 한
3천만원 정도면 부담할 생각은 있습니다. 오늘 어떤 얘기를 하나 한번 들어보려 왔는데…원..” 조합원들의 생각은 제 각각이다. 관리처분총회
장소인 잠실학생체육관 입구에서 입장하려는 조합원들을 막고 있던 ‘지킴이’쪽 조합원들은 추가부담금은 있을 수 없다는 의견이고, 그 모습을
지켜보던 또 한 조합원은 “저렇게 해서 남는게 뭐예요? 집값만 떨어지지.. 속상해”라고 말하며, 각자의 생각이 다름을 나타냈다.
다른 단지에도 영향, 지연 가능성 높아
추가부담금을 낮출 수 있는 요소로 앞에서 언급했듯이 공사비 중 ‘샷시’비를 차감하고, 일반분양가를 높이는 방법이 있다. 평당 공사비 266만원
중 ‘샷시’ 비 10만원 가량을 제외하면 세대별 약700만원 정도의 추가부담금을 낮출 수 있고, 일반분양가를 도곡주공과 비슷한 1300만원대로
올릴 경우 약900만원 정도를 낮출 수 있다고 한다. 그 외에도 단지 내에 건축할 송전초등학교 신축비와 감정평가 수수료, 소송비 등의 경비를
추후 낮출 수 있는 방법이 있다고 한다. 이러한 내용이 모든 조합원들에게 전달되었는지가 문제다. 그리고 이미 현 조합에 대한 신뢰가 낮아
믿고 질문하는 조합원들도 많지 않다. 조합원들의 불만은 ‘왜 이러한 내용을 알리지 않았는냐’는 것인데, 조합측은 ‘소식지와 관리처분 안내
책자를 통해 이미 알렸으며, 조합에 문의하면 언제든 답변을 들을 수 있다’고 말했다.
송파구청 재건축 추진반의 잠실주공 담당 김종훈 씨는 “단지 내의 갈등은 조합과 조합원들의 문제이지만, 재건축 조합을 다시 설립하려고 하는
것은 추가부담금을 낮추려 하는 주장과 맞지 않습니다. 재건축이 지연되는 만큼 금융비용 등 추가부담금에 버금가는 비용을 부담해야 할 것입니다.
일반분양가 조정 또한 시민단체(소시모)에서 쉽게 동의하려 하지 않을 것입니다.”고 우려했다. ‘내 재산 지킴이’의 주장대로 시공사(삼성,
LG건설)의 공사비 책정과정과 현 조합의 운영비 지출이 과다하다는 의혹이 있다면, 지연 금액이 우려되는 재건축 조합 재설립을 추진하기 보다는
냉정한 감시기구로의 역할이 더욱 중요하다고 본다. 2만1천여가구 규모의 잠실저밀도지구의 재건축 사업에 잠실주공4단지의 영향이 크다. 잠실주공2단지와
3단지, 잠실시영 등의 조합원들도 지킴이(비대위)와 연대할 움직임을 보이고 있어 모든 단지가 4단지와 비슷한 상황에 빠질 가능성이 높아진
것이다. 사업이 지연될수록 아파트 가격은 하락할 것이고, 금융비용 또한 무시할 수 없는 것이다. 가장 중요한 것은 조합을 다시 설립하면,
‘추가부담금을 내지 않아도 된다는 확실한 보장이 있나?’하는 것이다. 재건축 지연으로 투자자들이 잠실주공4단지에 지속적인 관심을 보일 것이라는
보장도 그만큼 희박해지고 있는 것이다.
박광규 기자 hasid@sisa-news.com
