남해안축은 광양경제자유구역을 시작으로 사천, 진주, 통영, 진해, 부산, 울산, 포항 대구를 아우르는 지역들을 말한다. 천혜의 자연경관을 배경으로 한 해양레포츠·관광산업의 최적지로 기대되는 입지를 지닌 곳이다. 어떤 매력을 지닌 지역인지, 어떤 투자 관점을 견지하는 것이 필요한지에 대해 알아보자.
남해안은 세계적인 경쟁력을 보유한 무한지대
선진국으로의 진입을 앞두고 몸과 마음의 건강한 삶을 최우선으로 삼는 웰빙 중시 경향은 여가문화를 발달시키는 촉매제의 역할을 한다. 웰빙과 여가문화의 발달은 해양레저 시설에 대한 수요 급증으로 이어지기 마련이다. 그렇다면 국내에서 해양레저스포츠를 즐기기에 알맞은 여건을 지닌 지역은 어디일까. 남해안 일대가 최적지로 떠오른다. 아름다운 리아스식 해안과 2400여개의 섬, 다양한 4계절의 변화 등 중국과 동남아 지역보다 자연환경에서 비교우위에 서있기 때문이다. 리아스식 해안이라 동해안처럼 파도나 너울이 심하지 않은데다, 서해안처럼 갯벌이 넓지도 않아 해양레저스포츠를 즐기기엔 안성맞춤이다. 관광객을 유입시킬만한 교통 접근성, 즉 중국이나 일본, 홍콩, 싱가포르 등 주요 공항과 2시간 정도의 비행시간이면 쉽게 연결 될 수 있는 지리적 이점도 강점이라 할 수 있다.
선벨트경제권 프로젝트가 신호탄
올 하반기부터는 전남 목포에서 부산·울산을 잇는 가칭 선벨트(Sun Belt·햇볕이 많은 지역)경제권 프로젝트가 시작된다. 이명박 정부는 ‘창조적 광역발전 전략’이라는 기조 아래 수도권에 필적할만한 초광역 경제권으로 육성하기 위한 국책성격의 사업으로 정의할 수 있다. 우선 선벨트 경제권 프로젝트에 대해서 알아보자. 남해안 일대를 3개 거점으로 나눠 공업단지와 연구·개발 단지 등이 집중 육성될 예정이다. 부산권, 목포권 그리고 남중(南中)경제자유지역(전남 순천·여수·광양시, 경남 사천시·남해군·하동군의 6개 시·군) 으로 구분된다.
대략적인 개발방향을 살펴보면 다음과 같다. 목포권에는 서남해안 관광레저 육성을 위한 기존의 ‘J프로젝트’가 확대추진 되고, 2012년 여수엑스포 기반시설이 집중 건설된다. 남중경제자유지역권 내에는 광양만권경제자유지역 외에도 독자적인 외자유치와 산업지조성권 등을 갖는 ‘남중경제자유지역청’이 신설된다. 이를 통해 첨단산업과 관광·의료·교육산업이 집중적으로 육성된다. 현재 93만명인 이 지역 인구를 200만명 수준으로 끌어 올리는 것이 목표다. 한마디로 항만·물류, 관광·휴양, 해양·생물, 의료·요양 등의 산업이 집중 육성된다는 얘기다. 부산진해경제자유구역이 위치한 부산권은 영상 문화와 관광·컨벤션 산업 중심 도시로 개발방향을 잡고 있다.
밑그림인 개발방향에 따라 대불공단과 무안기업도시 활성화, 제주특별자치도와 준하는 규제완화 및 금융·세제혜택 등의 특별지위부여, 부산진해경제자유구역 조기개발, 부산 북항 일대의 개발이 계획되어 있다. 물론 교통여건을 개선시키기 위한 부산~통영~여수~목포간 해상KTX 연결, 제2남해안고속도로 완공, 광주~목포간 호남철도 조기완공(2017에서 2015년으로 단축), 대전~남중경제자유지역 간 KTX연결, 여수공항을 서남공항개념으로 확장, 남중경제자유지역 내 공항건설 등도 구상내지는 추진 중이다.
이와는 별도로 전라남도 역시 의욕적으로 지역개발에 앞장서고 있다. 진도와 완도 등을 보유한 다도해란 특성을 최대한 살려 테마섬 개발 등 섬 관광자원화사업에 박차를 가하고 있다. 섬들 간의 연계성과 접근성을 높이기 위해 완도 노화~보길, 완도 신지~고금 등 연륙교가 건설되었거나 건설 중으로, 2020년까지 103개의 연륙·연도교를 건설할 계획이다. 이에 따라 선벨트경제프로젝트 사업과 어우러져 강한 시너지효과를 얻을 것으로 기대된다. 위에서 살펴본 바와 같이 선벨트경제권역은 전략적인 국가계획과 예산지원, 행정적 수혜 예상된다. 그 영향으로 남해안 일대는 새로운 성장축으로의 획기적인 변화가 나타날 것으로 점쳐진다.
2012년 여수엑스포-광양만권 경제자유구역
광양만권 경제자유구역은 2020년 완공을 목표로 전남 여수, 순천, 광양, 경남 하동 일원에 들어선다. 국제물류생산기반, 정말화학 신소재 및 관광레저를 중심으로 하는 개발방향을 가지고 있다. 여수공항을 활용하면 남해안을 동북아해양관광 및 휴양레포츠의 허브를 지향하는데 유리한 입지이다.
특히 광양만권경제자유지역의 최고 수혜지라 할 수 있는 여수지역은 2012년에 개최되는 엑스포를 앞두고 뜨겁게 달궈지고 있다. 엑스포는 올림픽만큼이나 경제적·사회적인 파급효과가 크다. ‘2002년 경제백서’에 따르면 한ㆍ일월드컵은 우리나라에 부가가치 유발 4조원, 국가브랜드 홍보 7조7000억원, 기업 이미지 제고 14조7600억원 등 총 26조4600억원의 경제효과를 냈다.
이런 내용들을 통해 여수엑스포는 일차적으로는 여수와 광양만권경제자유지역에 수혜를 미치지만 크게 보면 여수지역뿐만이 아닌 남해안 일대의 빠른 변화를 견인해낼 수 있는 대형호재라는 것을 알 수 있다. 이외에도 여수일대는 여수오션리조트(2009년 완공예정), 화양지구(2015년 완공예정) 아쿠아파크, 마린스포츠센타, 골프장, 호텔 등의 시설이 들어서며 거북선형 유람선 프로젝트등도 진행되고 있다. 에버랜드 면적의 무려 7배 규모로 개발되는 해양관광레저단지로서 내국인은 물론 중국과 일본, 동남아 관광객들을 대상으로 구상되는 사업으로 자본과 사람을 끌어들이고 있다. 이처럼 여수지역은 여수엑스포, 광양만경제자유지역, 선벨트경제권프로젝트 등 겹호재에 둘러싸여 즐거운 비명을 지르고 있다. 현재 수정동·공화동·덕충동 일대와 여수 종합리조트 단지 조성과 관련 화양면 장수리·이목리·서촌리·화동리·안포리 일대에 대한 관심이 몰리고 있다.
새로운 부흥의 전기를 맞고 있는 부산과 포항
한때 서울에 이어 제2의 도시였던 부산이 외환위기 이후의 침체를 벗어던지고 새로운 부흥을 위한 빠른 변화를 보이고 있다. 부산은 강서첨단 운하ㆍ물류ㆍ산업도시 건설, 북항 재개발ㆍKTX 지하화, 동부산 관광ㆍ컨벤션 클러스터 조성, 영화ㆍ영상타운 조성 등을 진행하고 있다. 더 나아가서 2020년 하계올림픽 유치를 목표로 뛰고 있다.
정부 역시 부산신항 배후 첨단 물류ㆍ산업도시 건설방안을 ‘두바이형 포트-비즈니스 밸리(Port-Business Valley) 조성’을 국정과제로 채택해 힘을 실어주고 있다. 국정과제 추진계획에 따르면 부산신항 배후단지를 조성하고 외국 기업 투자유치를 추진하고 있다. 이에 따라 항만 배후권역에 국제물류산업단지(ILC)를 조성하고 부산북항 재개발을 통한 친환경 워터프런트를 조성한다. 북항 재개발은 부산 개항 이래 최대 규모 프로젝트로 올 하반기에 착공될 예정이다. 부산에서 울산을 거쳐 동해안으로 이어지는 지역에 자리 잡은 포항 역시 변화가 기대되는 대표적 지역 가운데 하나다. 포항은 인구 50만의 도시로서 포스코 등이 있다 보니 기업도시의 이미지가 강했다. 하지만 이제는 단순 기업도시의 이미지를 벗어나 첨단산업 메카, 문화·실버·웰빙 허브, 물류의 신중심지로의 변화를 꾀하고 있다.
포항에서 가장 각광을 받는 곳은 2011년 완공예정인 영일만신항과 흥해읍 일대이다. 동해안권에서는 부산항 정도를 빼고 나면 변변한 항구가 거의 없다. 그런 가운데 영일만 신항은 경주, 멀리는 대구 등 내륙에서도 이용할 것으로 보여 물류항의 역할이 기대된다.
MB의 고향으로 알려진 흥해읍 주변을 살펴보면 370만㎡ 규모의 바이오·의료 융합산업단지와 국제지식 비즈니스파크 등이 들어선다. 외국인 주거단지와 학교 등도 지을 계획이다. 또한 세계적 의료기업 지멘스사가 5000만 달러 규모의 투자유치를 약속했다. 지멘스사는 오는 2016년까지 남구 지곡동 포항테크노파크 내 4293㎡ 부지에 생산시설을 설치하고, 150명의 직원을 상주시킬 계획으로 알려진다.
이외에도 2013년까지 3조5000억원을 들여 영일만항과 남구 대보면 호미곶을 잇는 11㎞ 길이의 영일만대교를 건설한다. 이 대교의 중간쯤에는 중동 두바이 인공섬 등을 본떠 만든 해상도시가 건설된다. 국제회의장, 국제금융센터 등이 들어선다. 이 같은 개발 사업들이 성공한다면 국제도시로서의 위상을 갖추는데 분명 일조할 것이다. 이것만이 다가 아니다. 대구.경북 경제자유구역의 수혜지이기도 한 포항은 한층 더 개발압력에 직면하고 있다.
현재 포항의 주요현안 사업으로는 영일만항 배후산업단지개발 사업, 포항테크노파크 2단지 조성사업, 북부해수욕장 특급호텔 건립, 동빈내항 복원 사업 등이 대두되고 있다. 포항에서는 북구 등의 인프라가 잘 갖춰진 구도심권도 좋지만 개발압력이 고조되는 영일만신항 주변과 흥해읍 등을 눈여겨볼만 하다.
그리고 포항은 남해안과 동해안 지역을 연결하는 접점으로 작용할 듯하다. 동해남부선과 2014년 완공예정인 동해중부선이 연결되는 지역이 포항이기 때문이다. 동해남부선은 부산~울산(2010년 개통목표), 울산~포항간 복선 전철화(2012년 개통 목표)가 진행 중이다. 동해중부선은 현재 개량중인 동해북부선과 함께 연결되어 시베리아 횡단 철도와 연결시키는 계획 등이 추진 중에 있다.

남해안 관련 유망투자 상품

이처럼 굵직한 호재들이 포진해 있는 남해안지역에 대한 장기투자자의 관심이 점증하고 있다. 항만, 조선, 철강, 기계, 석유화학 등 국가 기간산업이 입지하여 탄탄한 지역 경제를 바탕으로 새로운 도약의 전기를 맞이하고 있기 때문이다. 그것이 바로 미래를 향한 가치투자자의 발길을 끄는 이유 있는 행보가 아닐까. 해양레져관광단지 혹은 복합산업단지 건설이라는 초대형 남해안 개발사업 관련하여 투자 1순위로 꼽히는 것은 역시 농지, 임야, 염전 등 토지이다. 개발계획이 수립되면 장기간 방치되었던 미개발 토지가 새로운 용도의 개발가능토지로 변경될 가능성이 높다. 예컨대 농지, 임야가 주거지역으로, 주거지역은 상업지역, 관광위락지역 등으로 탈바꿈하며 토지의 개발이익 내지는 부가가치가 창출되고 내재가치가 높아지는 것이다.
위락시설을 포함한 영업시설, 판매시설 등 상업시설에 대한 투자도 빼 놓을 수 없다. 관광레저단지, 산업단지 개발여파로 농어촌 집단 주거지 개발과 함께 복합상권 및 근린상가개발이 본격화되기 때문이다. 기존주택이나 문화 복지시설 등의 혁신적인 리모델링 현상도 나타날 것이다. 실요자 입장에서는 장기적 안목에서 해변가를 따라 교통, 기반시설 등 주거여건이 개선되는 지역의 체류형 숙박시설, 근린상가, 전원주택이나 실버주택 등을 노려볼만하다. 남해안 일대는 주말에 콘도와 같은 예약절차 없이 도심을 떠나 휴식과 휴양을 맘껏 즐길 수 있는 세컨드하우스 마련의 최적지 중 하나로 손꼽힌다. 마침 올해부터 농어촌주택의 양도세 기준이 높아졌다. 종전의 7000만원에서 1억5000만원이하로 확대되었다. 시가 반영률 40∼60%선이란 것을 감안한다면 실제 거래금액 기준으로는 대개 3억∼4억원선에 해당된다 하겠다. 이것은 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우 농어촌주택이 공시가격 1억5000만원, 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡ 미만일 경우 일반주택을 먼저 양도하면 1주택자로 인정한다는 것이다. 다만 토지거래허가구역, 관광단지 지역 등에서는 양도세가 중과되므로 토지거래허가구역이 아닌 곳을 선택하는 것이 요령이다. 또한 남해안일대의 개발사업은 중장기적인 성격의 대형프로젝트이므로, 10년 앞을 내다본다는 장기적 관점에서 접근하는 것이 좋겠다.