2003년 이곳에 투자해라!
유망투자 및 비유망 투자 아파트 선정
지난해 후반부터 불어 닥친 정부의 주택 시장 안정대책과 국.내외 사정이 악재로 겹쳐
부동산 시장의 상황이 좋지 못하다. 분양권 전매가 제한되고 오를대로 오른 아파트 가격은 하락세를 면치 못하고 있다. 경제성장률 하락으로 인한
부동산 경기 위축, 가계대출 축소에 따른 부동산 자금이탈 가능성과 하반기 이후 금리 상승 등을 염두에 둔 전문가들의 투자전략도 나오고 있다.
예를 들어 단기 차익을 노리는 투자는 금물이며, 무리한 자금 차입을 자제하라고 알려준다.
하향 안정세를 점치는 부동산 시장이 봄철 성수기를 맞았다. 초저금리로 마땅히 갈 곳을 찾지 못하는 시중 유동자금도 겨울철 비수기에 비해 움직임이
활발할 것으로 예상하는 가운데 전문가들이 예견하는 유망투자처는 어떤 곳일지 궁금하다. 그리고 신중히 투자해야 할 곳도.
유망투자종목은 ‘신규분양’
재건축, 재개발, 신규분양, 토지, 경매, 주상복합, 상가, 부동산 투자신탁 등의 투자종목 중 1순위 투자종목은 ‘신규분양’이다. 올해는 저밀도지구
등 관심지역에서 대규모 공급이 이루어지기 때문에 국지적 상승을 보일 것으로 예상을 하고 있다. 수도권을 중심으로 신규 개발 예정지역과 충청권
토지가격 상승을 예견하며, 아파트 시장의 규제가 강화됨에 따라 토지시장으로 관심이 모일 것이라는 의견도 있다. 일반적으로 경기가 불황일 때는
경매가 호황을 누린다는 논리로 ‘유망할 것’이라는 재미있는 의견도 있다.
재건축과 재개발 지역이 유망할 것이라는 의견은 두 번째로 많았는데, 아무래도 7월 도시 및 주거환경정비법 시행으로 인해 사업 초기 단계 재건축
단지들의 사업추진에 걸림돌이 될 것으로 예상되며, 안전진단을 통과한 단지의 경우 이미 시세가 많이 올라 있어 초기 자금부담이 크므로 재건축보다는
재개발 지분이 좀 더 높은 관심을 모을 것으로 판단되고 있다.
닥터아파트 | 내집마련정보사 | 스피드뱅크 | |
1 | 강남재건축단지 | 인천 구월 주공아파트 | 잠실저밀도 지구 |
2 | 지하철 9호선 역세권 단지 | 화성 태안지구 주공, 신한에스빌, 신창미션힐 등의 분양권 | 도곡동 일대 재건축아파트 및 분양권 |
3 | 수도권 역세권 아파트 | 파주 금촌 주공그린빌 분양권 | 강서 일대 새 아파트 |
4 | 뚝섬골프장 일대 아파트 | 송파 문정동 삼성래미안 분양권 | 성동, 마포구 일대의 한강조망 아파트 |
5 | 충청권 분양권 | 강북 뉴타운 개발 예정지 주변 대단지 아파트 |
투자1순위 도곡주공1차
설문에 참여한 5곳 모두 투자 1순위 아파트로 도곡주공 1차를 꼽았다. 이유는 강남 중에서도 요지에서 이루어지는 대규모 분양(일반분양 26평형
552가구)이며, 교육환경이 양호하고 대중교통도 편리하게 이용할 수 있어 높은 점수를 준 것으로 나타났다. 그 다음으로 역시 잠실지구 재건축
아파트 신규분양 분에 일괄적인 점수를 주었는데, 그 중에서도 사업추진이 가장 빠른 4단지를 선정했다. 하지만, 최근 추가부담금 문제로 인한
비대위와의 대립으로 사업이 장기화 될 조짐이 보여 가격 하락이 예상되고 있다.
마포구 공덕동 공덕3구역은 대단위 아파트 타운으로 도심에 위치하고 있어 접근성이 뛰어난 지역으로, 특히 20평형대 임대수요가 많은 곳으로 유명하다.
위치, 편의시설, 브랜드 등에 있어 투자가치가 있는 것으로 나타났다.
이 외에도 부동산 전문 사이트 ‘미리주 닷컴’의 김종수 부장은 “재건축 추진 아파트의 경우 아직 안전진단검사 통과가 안된 단지는 시세가 하락할
것으로 예상되기 때문에 보다 기다리는 자세가 필요하며, 특히 과천지역, 개포지구, 고덕지구 등 택지개발지구의 재건축 아파트는 경계를 해야 한다”고
말했다.
이런 곳은 투자에 신중하라용인 동백지구는 전혀 다른 견해가 있어 이채롭다. 스피드 뱅크의 경우 유망 신규분양아파트로 선정한 반면, 내집마련정보사의 경우는 투자를 피해야
할 곳으로 정하고 있다. 이유는 투기과열지구로 분양가가 높을 것으로 예상되기 때문이다. 이는 용인 동백지구가 투자자들의 관심을 끌고 있는 이유이기도
하다.
인천 검단 검안지구 등 행정구역은 인천이면서 김포생활권인 곳(이런 후발지역은 주택시장이 호황국면을 이어갈 경우에만 수요확산 논리에 따라 분양시장이
호조를 보이는 특성이 있음, 즉 수요의 지속성이 떨어지는 곳임)과 경기도 광주권역(분당 용인에 가깝지만 상수원보호구역, 그린벨트 등으로 묶여
주거지로서 발전 가능성에 한계가 있음)의 투자에는 신중을 기해야 할 것으로 전망되고 있다.
용인 수원권 비택지지구 분양과 남양주 평내 호평지구, 시흥 월곶지구 등과 함께 서울 수도권지역의 50평형대 이상 대형아파트는 투자에 신중해야
할 투자는 신규분양 아파트로 선정이 되었다.
올해도 왕십리, 길음, 은평뉴타운에 이어 뉴타운 선정이 이뤄질 것으로 보인다. 이들 뉴타운 개발은 단기간 시세를 상승시키지만 꾸준한 상승은
어렵다.
분양가 수준을 살펴보는 것은 기본이다. 일대 단지와 비교해 터무니 없게 높을 경우 추후 거래가 어려울 수 있다. 역시 투자에 신중을 기해야
한다. 단지 규모가 적은 나홀로 아파트 나 안전진단을 통과하지 못한 재건축 아파트 등은 투자가치가 적고 자금이 묶일 수 있으므로 조심해야 한다.
또한 연수가 오래된 재건축 아파트라 할지라도 지분이 적거나 용적률이 높은 중층 단지는 보유를 하더라도 수익성이 떨어지므로 매입가치가 적다.
불법용도변경으로 문제가 되고 있는 오피스텔의 경우도 공급과잉 1가구 2주택 적용으로 투자가치가 떨어져 보유 중인 투자자들의 골치를 썩이고 있다.
마지막으로 택지개발예정지구 입주권(상암지구, 장지지구) 거래는 불법이므로 매입할 경우 큰 낭패를 볼 수 있다고 한다. 철거될 가옥에 대한 보상이
입주권으로 주어질지, 다른 방법으로 보상될지 아직 확정되지 않았기 때문이다. 구체적인 내용이 결정되지 않았으므로 주의해야 한다. 이곳은 이구동성으로
피해 주의를 요하고 있는 곳이기도 하다.
·자료제공: 닥터아파트, 내집마련정보사, 스피드뱅크, 부동산114, 미리주닷컴
박광규 기자 hasid@sisa-news.com
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