국토해양부는 지난 7월 10일 분양가상한제와 재건축에 대한 일부규제를 완화할 방침이라고 밝혔다. 분양가상한제는 감정가대신 실제 토지의 매입가격이 인정 될 것으로 보인다. 택지비는 현재 분양가의 50~60%를 차지하고 있는바, 감정가는 시세의 80~90%만 반영되고 있다. 재건축도 소형평형의무비율, 임대주택의무화비율, 조합원분양권전매금지를 완화, 조정하는 방향으로 가닥이 잡힌 것 같다.
소형 평형 의무비율도 지금은 60㎡이하 20% 이상, 60~85㎡ 40%이상으로 중소형이 전체 연면적의 60% 이다. 앞으로는 85㎡이상의 중대형 비율이 40%이상으로 늘어날 전망이다. 임대주택비율도 재건축으로 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 건립하게 되어 있는데 이 비율도 축소, 조정될 듯하다. 재건축입주권도 언제든지 사고 팔 수 있도록 허용하는 방안이 검토된다. 이렇게 되면, 분양가는 지금보다 5~10%정도 인상되고 재건축아파트 값도 다소 뛸 전망이다. 실례로, 정부 발표 후 개포주공, 대치은마, 잠실주공5단지 등 강남권 재건축단지의 매물이 줄고 호가가 올랐다.
이에 따라 규제완화발표를 앞두고 수도권의 투기재연을 우려하는 목소리가 높다. 부동산 규제완화의 시기와 폭을 둘러싸고 일반인은 물론 전문가, 시민 단체들 사이에서도 찬반양론이 뜨겁다. 시장붕괴가능성과 함께 부동산 시장의 뜨거운 감자로 부상한 정부의 규제완화정책은 과연 언제, 무엇을 어떤 방식으로 추진하는 게 바람직할까. 시장전문가의 한 사람으로서 수요자입장에서 정부 규제에 대한 평소의 철학과 해법 등을 정리, 정책대안으로 제시해 본다.
규제개혁이 필요한 이유 충분, 집값불안 가능성도 대비해야
부동산시장이 극도로 침체된 현시점에서 규제완화조치가 논의되고 실제로 필요한 이유는 왜일까. 지금 규제개혁이 필요한 이유를 꼽아보자.
첫째, 공식통계에 따르면 전국의 미분양 물량은 13만 가구를 돌파했다. 특히, 초역세권 내지 강남권 요지의 고급 브랜드 아파트마저 미분양 대열에 합류한 상태다. 하루 1건 꼴로 건설회사 부도 소식도 들린다. 이대로 가다간 재무구조가 우량한 메이저급 건설회사의 부도 도미노현상도 기우만은 아닐 듯하다.
주지하는 바와 같이 주택은 계획에서 공급까지 장기간의 사업기간이 소요된다. 따라서, 미분양 급증으로 건설회사가 부도내지 몸을 사리고 공급을 줄일 경우 시차를 감안하면 2~3년 후에는 민간부문 공급물량감소로 인해 심각한 공급 부족 사태가 우려된다.
둘째, 우리경제는 유가급등, 스태그플레이션(저성장속의 고물가)진입으로 투자수요 내지 투자심리가 극도로 위축된 상황에 놓여 있다. 만일 미국발 서브프라임모기지론 사태로 우리나라 경제가 직격탄을 맞을 경우 부동산 시장도 경기침체-자산감소-가처분소득감소-소비감소-금융부실화 의 악순환을 피해 가기는 어려운 구조이다. 주식에 이어 부동산을 비롯한 자산가치 급락은 경기경착륙(HARD-LANDING)을 유발할지 모른다.
부동산시장의 안정이 경기연착륙을 위한 제1의 전제조건이라는 뜻이다. 실례로 미국, 홍콩의 국제석학 및 경제 전문가는 물론이고 국내의 경제연구소를 중심으로 부동산 자산붕괴에 대한 보고서가 잇따르고 있다. 따라서, 경기의 경착륙 및 국내외 부동산 거품붕괴우려 목소리가 커지는 지금이 규제완화를 검토할 적기이다.
셋째, 주택시장의 공급물량감소와 집값하락이 자산감소-소득감소-소비감소-경기침체 장기화로 연결돼 소위 ‘富의 마이너스 효과’가 현실화 될 경우를 가정해 보자. 우선 당장은 부동산을 많이 보유한 부자들이 타격을 입는다. 하지만 시간이 갈수록 소득과 일자리가 한정되고 소득대비금융부채규모가 큰 중산층 내지 무주택자의 피해도 확산될 것이다.
왜냐하면 경기침체 및 자산가치 하락으로 인한 소득감소는 저소득층에게 더 큰 경제적 고통을 준다. 뿐만 아니라 중장기적으로 주택 공급감소는 결국 집값상승으로 이어져 무주택자의 내집마련 기회를 더욱 박탈할 것이다. 때문에 정부의 규제완화를 단지 부동산 부자를 위한 부양정책이라거나 ‘위기에 빠진 건설회사 구하기’ 차원에서 이해하는 것은 단견적이고 편향된 사고가 아닐까 한다.
무주택 서민의 입장에서도 시장을 마비시키고 경제의 펀드멘탈을 저하시키는 비현실적이고 과도한 규제는 당연히 손봐야 마땅하다. 시장붕괴의 피해는 서민에게 돌아가는 몫이 더 크기 때문이다.
부동산 규제완화는 양날의 칼과 같아
이상을 요약하면 현 단계에서 규제완화는 필요한 수준을 넘어 불가피하고 불가항력적인 측면이 강하다고 할 수 있다. 하지만 작년까지 집값급등을 경험한 수도권의 경우 규제완화에 따른 집값불안 재연가능성도 무시할 수 없는 상황이다. 과거의 경험적 사실에 근거할 때 2002년부터 5년 장기상승 후 2007년부터 이제 1년 6개월 정도 집값이 하향 안정된 상태임을 고려해야 한다는 말이다. 즉, 현 단계에서 일괄적인 규제완화는 특히, 투자수요가 잠재된 수도권의 경우 시장 불안 및 가격상승요인으로 작용할 수도 있다는 점을 경계해야 한다.
실제로, 현장에서 상담을 해보면 수도권은 금리상승에도 불구하고 여전히 시중 유동성규모가 큰데다 주식하락-집값상승에 대한 막연한 기대감 등으로 잠재적 주택수요층은 풍부한 편이다. 지난 노무현 정부 때의 5년간의 부동산 광풍을 생각하면 쉽게 이해될 수도 있다. 따라서, 규제개혁의 기본방향은 지방도시는 모든 규제를 철폐하되, 수도권의 부동산은 단계적으로 그리고 구체적인 로드맵을 가지고 규제완화를 추진해야 한다.
적어도 수도권은 집값이 2년 정도 하락하는 올해 말까지는 부동산 규제제도의 기본 골격은 유지하고 미세조정(파인 튜닝)에 한정하는 게 좋겠다. 특히, 투기수요를 유발할 수 있는 재건축과 주택 금융완화책은 한꺼번에 시행해서는 안되고 신중하게 그리고 선후 완급을 조절하는 탄력적 정책운용이 요구된다고 하겠다. 부동산 규제완화는 양날의 칼과 같다.
이상에서 살펴본 대로 규제완화도 때가 있는 법. 실기(失機)하지 않는 정책 타이밍이 매우 중요하다. 규제개혁의 내용도 침체된 경제, 마비된 시장을 정상화시키고 장기적으로 경제의 연착륙, 서민주거안정을 정책목표로 해야 한다. 즉, 유효한 규제개혁 수단을 정책별로 통합(MIX)하되 역(逆)효과가 우려되는 정책은 당분간 보류하거나 최소한 완급조정 내지 취사선택(取捨選擇)이 필요하다. 규제완화가 시급하다고 해서 한꺼번에 내놓거나 조급증에 빠지지 않는 게 좋겠다.