경기침체와
저금리 시대가 지속되면서, 시중자금이 부동산으로 흘러들어가 부동산 과열현상이 빚어지고 있다. 이에 정부는 수차례의 부동산 안정 정책 발표했으나
별 효과가 없어, 지난 23일 분양권 전매 등의 고강도 종합 안정대책을 내놓았다.

하지만 갖가지 안정대책에도 불구하고 내놓아도 부동산 투기바람은 ‘풍선효과’로 또다른 투기시장을 낳는다는 게 전문가들의 공통적인 의견이다.
투기과열지구를 지정하면 비투기과열지구가 들끓고, 분양권 전매제한 대상을 강화하면 대상에서 제외된 곳이 또다시 들썩이는 등 법망을 피해가며
부동산 열기가 지속될 것이라는 설명이다.



분양권 전매 제한 확대... ’투기’ 잡는다?



6월 중 투기과열지구내에서 아파트 분양권 전매가 제한된다. 투기과열지구는 수도권과 충청권 일부 지역으로 확대됐다. 투기과열지구에선 1가구
2주택자나 5년 전 분양을 받은 사람(예비당첨자도 포함)은 1순위가 될 수 없다. 만약 무주택자라면 전용면적 25.7평 이하의 평형을 우선
공급받을 수 있다. 따라서 등기 때까지 분양권을 팔 수 없어 단기 전매차익을 겨냥한 청약은 불가능하다.

지역·직장 주택 조합원도 6월부터는 전매가 금지된다. 다만 비투기과열지구에서 시행일 이전에 분양을 받았거나 분양권을 매입한 사람들은 한차례
전매가 가능하다. 하지만 지금도 조합주택의 조합원 자격은 원칙적으로 전매가 금지돼 있지만 지난 1999년 4우러 사업승인 이후에 전매가
가능하도록 한 결과 투기수요 유입가능성이 상존하고 있다는게 건교부측의 설명이다.

7월부터는 주택면적이 전체 연면적의 90% 이상이거나 아파트가 300가구 이상인 주상복합도 일반아파트처럼 청약방식과 분양권 전매를 제한하기로
했다. 분양과 시공 방식 모두 일반아파트와 같은 절차를 밟아야 한다는 것. 하지만 주택건설촉진법 개정 시행령의 시행일을 기준으로, 이미
건축법에 의한 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 주상복합아파트는 종전의 규정을 적용받아 전매제한을 받지 않는다.
따라서 7월 이전에 분양되는 300가구 이상 대규모 주상복합아파트는 이번 조치로 인해, 반사이익을 릴 것으로 예상된다. 법 개정 이전에
분양한 주상복합아파트는 현재처럼 자유롭게 분양권을 팔고 살 수 있기 때문이다. 올해 분양될 주상복합아파트 물량은 서울 6,257가구를 포함해
전국적으로 9,441가구에 달하며 이중 60%가 300가구 이상으로 조사됐다.



주상복합, 막판 인기몰이



오는 7월부터 시행되는 분양권 전매금지를 앞두고 주상복합 시장이 막바지 청약열기로 달아오르고 있다. 분양권 전매 금지 발표 이후 분양된
주상복합인 서울 마포구 도화동 마포트라팰리스의 경우, 평균 42대 1의 높은 청약경쟁률과 오피스텔로는 보기 드문 100%의 초기 계약률로
화제를 모았다. 지난 26일 서울 포스코 ‘더샵 스타시티’와 수원 신영 ‘로얄팰리스’의 견본주택 에는 26일 수천명이 다녀갔다.

“업체들이 3백가구 미만의 주상복합아파트나 주거용 오피스텔을 많이 지을 것”이며 “주상복합에 대한 인기는 다소 시들해질 것”이라고 부동산
전문가는 말했다. 하지만 내집마련 수요자에겐 투기과열지구 지정이 오히려 좋은 기회가 될 수 있다고 말한다.앞으로 대형 주상복합아파트의 공급도
크게 위축될 전망이다. 정부의 각종 규제를 피하기 위해 300가구 미만으로 사업 규모를 줄일 것이기 때문. 주거면적 비율을 90% 미만으로
낮추기 위해 상가나 오피스텔 비중을 높이는 곳도 늘어날 게 확실시된다. 그만큼 주거 쾌적성은 떨어질 가능성이 크다.




투기과열지구 청약하려면



투기과열지구에서 청약을 할 땐 반드시 자금사정을 따져봐야 한다. 6월부터는 소유권 이전등기가 완료될때까지 전매가 불가능하다는 점을 감안,
어느 정도 자금을 확보해야 한다. 중도금 무이자 대출제나 이자후불제를 도입하고 있는 곳도 있으나 대부분 비선호지역이다.

공증각서를 이용해 분양권 불법 전매를 하는 일은 위험하다. 원하는 아파트에 당첨될 경우 분양금을 완납해야 하므로 자기의 재무상태도 점검해봐야
한다. 무턱대고 대출에 의존하기 보다 대출규모와 그에 따른 이자 부담이 얼마나 되는지 등을 살피는게 좋다고 한다. 자금사정이 좋지 않을
경우 평형 변경제도를 이용해 금액을 조정, 본인에게 맞는 평형을 고르는 것도 좋다. 특히 주상복합은 환금성을 고려해 투자해야 한다. 따라서
전용률이 높아 주거 쾌적성이 뛰어나고 지하철역 등에서 가까운 입지 여건을 갖춘 곳인지 여부를 꼼꼼히 따져보는 게 좋다.

하지만 무주택자는 전용면적 25.7 평 이하 규모의 주택을 우선 분양받을 수 있기 때문에 당첨확률이 높아졌다는 분석이다.

스피드뱅크 강현구 팀장은 “미분양 물량은 높은 프리미엄을 줄 필요가 없고 청약통장으로 당첨된 것으로 간주되지 않기 때문에 청약통장을 언제든
사용할 수 있다”면서 “게다가 신규분양과 마찬가지로 생애 최초 주택자금대출을 받을 수 있으므로 입지가 좋은 지역에 발생하는 미분양분을 노리라”고
조언한다.



부동산 대책의 ‘구멍’



전문가들은 “투기과열지구가 확대 지정됨에 따라 인기지역에 청약이 몰리고 비인기지역은 미분양이 속출하는 등 양극화현상이 극심해질 것”이라고
내다봤다.

전매를 하지 못하므로 가수요자들은 당첨이 된더라도 계약을 하지 않을 가능성이 크고, 그동안 단기차익을 노린 가수요자들은 서울보다 수도권에
더 많이 몰려왔으므로 이같은 현상은 더 심화될 것으로 보인다는 것이다.

이번 대책은, 부동산 투기세력이 빠져나갈 수 있는 구멍이 뚫려있어 장기적으로 부동산 투기를 완벽하게 막기위한 투자대책이 마련돼야 한다는
지적이다. 특히 주요 투기수법인 분양권 전매를 하루빨리 전면 금지시켜야 한다는 것이다. 이번 분양권 금지는 수도권과 충청권 일부 지역에
국한시킨 것은 잘못됐다는 지적이다. 비록 지방이라 할지라도 분양권 전매가 허용되는 지역이 있으면 투기꾼들이 다시 그곳으로 몰릴 가능성이
높기 때문이다. 또 분양권 전매가 금지되는 주상복합 아파트의 규모를 300가구 이상으로 한정한 것도 문제라는 지적이다. 앞으로는 전매가
허용되는 300가구 미만 주상복합 아파트나 오피스텔, 상가 분양으로 투기자본이 몰릴 것이 불을 보듯 뻔하기 때문이다. 또 주상 복합 아파트는
도심 내 자투리땅을 이용하는 사례가 많아 300가구 이상 대구모 단지가 드물고 아파트를 주거용 오피스텔이나 아파텔 등으로 내놓으면 사실상
규제수단이 없어진다.



홍경희 기자 khhong04@sisa-news.com