전체기사

2026.02.05 (목)

  • 흐림동두천 0.4℃
  • 맑음강릉 5.0℃
  • 박무서울 2.6℃
  • 박무대전 0.6℃
  • 연무대구 -0.8℃
  • 연무울산 2.4℃
  • 박무광주 2.9℃
  • 연무부산 4.8℃
  • 구름많음고창 2.3℃
  • 흐림제주 11.0℃
  • 구름많음강화 0.6℃
  • 흐림보은 -1.8℃
  • 흐림금산 -1.2℃
  • 흐림강진군 2.3℃
  • 구름많음경주시 -2.7℃
  • 흐림거제 4.1℃
기상청 제공

경제

재건축, 재개발은 영원한 투자테마

URL복사
최근 이명박 대통령이 공급확대를 통한 집값안정, 무주택자를 위한 주거복지정책 등을 제시, 재건축·재개발의 활성화 방침에 대해 분명한 입장을 밝히고 있다. 이에 따라 향후 정책의 시장 지배력이 커지면서 정책변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈것으로 보인다. 이명박 대통령의 공언처럼 도시재생을 선도할 것으로 예상되는 재건축·재개발 시장이 어디로 향할 것인가.
규제완화 시나리오별 유망단지
재개발, 재건축에 대한 정부의 정책변화에 따라 특히, 재건축시장에 대한 재조명과 투자관심도, 포트롤리오 조정, 유망투자처의 발굴 등 자산관리 관점에서의 투자전략 수정이 긴요한 시점이 도래했다. 향후 중장기적으로 투자하기 좋을 만한 재건축 지역이나 단지는 어디일까.
현재 서울시내에서 재건축 조합설립인가를 받은 단지는 64개 단지 3만6000여 가구이다. 이중에서 압구정현대, 잠실주공, 개포주공, 고덕주공 등 대표적인 재건축 추진단지를 중심으로 재건축규제완화가 어떤 영향을 미칠 것인지 분석해 본다. 편의상 예상되는 규제완화 시나리오별로 재료에 따른 유망단지를 선별, 예시했다.
조합원지위 양도 금지가 풀릴 경우
주택투기지역이나 투기과열지구 내에선 재건축 조합설립시점에 2004년 이전에 조합설립인가를 받은 곳은 한차례 조합원자격을 전매할 수 있다. 하지만 2004년 이후 인가가 난 곳은 원칙적으로 조합원자격이 나오지 않는다. 다시 말해 명의변경이 불가능하고 재건축된 새아파트가 아닌 현금청산대상만 되었다. 때문에 2004년 이후 조합설립인가를 받은 재건축아파트는 입주권을 받으려면 입주 때까지 보유하는 수밖에 없다. 따라서 앞으로 조합원명의변경 금지(분양권 전매금지)가 해제될 경우 2004년 이후 조합이 설립된 단지, 즉 14곳 4500여가구가 수혜를 입을 전망이다. 대표적인 곳이 용산구 이촌동 일대 렉스, 삼익, 강변, 광진구 자양, 역삼동 개나리5차, 공릉동 태능 현대, 화곡동 홍진, 성내동 미주, 둔촌동 진흥등 2004년 이후 조합설립인가를 받은 재건축아파트들이다.
안전진단에 대한 규제가 완화될 경우
2006년 시,군,구 평가위원회에서 했던 예비안전진단(예비평가)을 한국시설안전기술공단등 공공기관이 하도록 하고 장관과 시도지사가 재검증의뢰가 가능하도록 강화시켰다. 이 결과 안전진단이 까다로워져 웬만한 단지는 재건축 판정을 받기 힘들게 되었다. 그런데 지난 8.21 부동산 대책에서 앞으로 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합 및 육안검사등으로 규제 완화를 예고했다. 이에 따라 안전진단 미통과로 재건축이 불확실했던 단지들의 재건축이 본격 추진될 전망이다. 이로 수도권 34개 2만3000여가구의 재건축 물꼬가 트일 것으로 기대된다.
대표적인 단지를 알아보자. 개포주공 1, 개포 시영, 대치은마, 신천동 미성, 장미, 고덕주공 2, 3단지. 고덕시영, 잠실5단지, 신천동 장미 1,2차, 반포 주공1단지등이 수혜단지이다. 특히, 잠실주공5단지는 제2롯데월드의 초고층건립을 허용과 맞물릴 경우 장미아파트와 함께 대표적인 유망단지로 점쳐진다. 대치은마아파트도 대단지 프리미엄을 톡톡히 누릴 것으로 보인다. 그리고 단독주택재건축지역은 안전진단 절차가 없고 예정구역지정만으로 재건축 판정을 받은 셈이 되므로 역시 가속도가 붙을 것으로 예상된다.
△층고제한에 대한 규제가 조정될 경우
2종 일반거주지역은 최고층수가 15층에서 평균18층으로의 완화되자 3종지역의 경우는 35층까지 재건축이 가능해진다. 게다가 서울시가 최근 한강변아파트에 대해선 전체부지의 25% 기부체납을 조건으로 50~60층의 초고층을 허용하려는 움직임도 감지된다. 층고제한 완화시 수혜단지는 어디일까. 단연 조망권이 뛰어난 한강변 중층 중고아파트 단지가 그대상이다. 압구정동 한양7차, 구현대등 압구정동일대, 서초구 한신2,3차, 반포한양, 대치동 은마, 잠실5단지, 이촌동 렉슬, 원효로4가 산호, 여의도 시범, 서울, 반포주공1단지이다. 용적률을 그대로 유지한다고 해도 층고높이기 만으로도 한강변 아파트의 가치가 그렇지 않은 아파트에 비해 30~50%이상 높은 시세를 감안할 경우 집값 상승에 다른 투자가치 증가는 명약관화하다.
용적률 제한규제 혹은 소형의무비율이 완화될 경우
현재 용적률제한은 1종 주거지역에선 170%, 2종 주거지역에선 190%, 3종 주거지역에선 210~230%로 정해져 있다. 기준용적률에다 기부채납에 따른 용적률 인센티브를 부과하는 방식이 적용된다. 향후 규제완화로 용적률이 증가하게 될 경우 용적률 제한으로 사업이 지지부진한 단지가 큰 혜택을 받을 것이다. 예컨대 개포주공 1단지, 대치동 청실, 삼성동 홍실,강동구 고덕주공1단지,명일동 삼익그린, 서초구 삼호1차,잠원동 일대, 가락시영 1,2차, 송파구 진주ㆍ장미, 잠실5단지, 둔촌주공, 압구정 일대, 대치동 은마 등이다.
특히 소형주택으로만 이뤄진 개포주공 등 저층재건축단지는 물론이고 중대형으로 구성돼 재건축을 보류했던 반포주공1단지 등이 유망단지로 부상할 것이다.
이밖에도 올해부터 재건축 가능연한이 된 1983년에 입주한 아파트들 중 역세권 위주로 관심을 갖는 것도 유리한 방안이다. 추후 1가구 1주택자 양도세비과세 거주요건 강화로 주택시장의 패러다임이 ‘투자’에서 ‘실거주’로 바뀌면 이들 지역의 내재가치 및 희소성은 더욱 빛을 발할 것이다.
재개발 관심지역은 뉴타운, 도촉지구
재개발은 뉴타운및 도시재정비촉진사업 활성화로 재건축과 달리 시장자체는 활력을 띄었다. 거래도 늘고 가격도 고공행진 한점만 보아도 쉽게 이해된다. 다만 투기과열- 지분급등으로 사업자체의 진행 속도가 더디다고 할까. 재개발 유망지역을 알아보자. 재건축만큼 커다란 정책변화는 예견되지 않고 있고, 지분값이 급등한 만큼 장기적으로 혹은 실수요자 관점에서 시장에 참여하는 게 좋겠다.
첫째, 우선 한강 조망권, 풍부한 녹지 갖춘 동작구 흑석지구를 보자. 한강변의 고지대에 위치해 한강 조망권을 지닌 동시에 강남권과 가까워 강남권 주택수요를 분산시킬 수 있는 고급 대체 주거지역이다.
둘째, 용산역세권 개발프로젝트의 최대 수혜지인 한남뉴타운이다. 용산구 한남, 보광, 이태원, 서빙고, 동빙고 일대 109만㎡ 규모로 개발되는 지역으로 사업기간이나 건립규모 등은 아직 미정이다. 하지만 곧 재정비촉진계획에 대한 주민공람이 임박했고, 실제 지난 5월에 용산구가 외부용역을 마친 것으로 알려졌다.
셋째, 상암지구 개발 효과 기대되는 수색·증산지구도 매력적이다.
사통팔달 입지가 최대 장점이다. 내부순환도로와 강변북로를 통해 경기 일산, 서울 신촌, 용산, 강남 등으로 이동하기 편하다.
넷째, 여의도의 대표적 배후도시인 영등포구 신길지구이다.
중심업무지역인 여의도의 주저지 역할을 하는 지역 가운데 하나로, 지하철 7호선 신풍역을 통해 강남구청역까지 30분 안에 닿을 수 있는 장점을 지녔다.

저작권자 Ⓒ시사뉴스
제보가 세상을 바꿉니다.
sisa3228@hanmail.net





커버&이슈

더보기
‘2025 국정감사 우수의원 평가회·시상식’ 성료
[시사뉴스 홍경의 기자] 시사뉴스와 수도권일보가 주최한 ‘2025년 국정감사 우수의원 평가회 및 시상식’이 4일 국회 의원회관 제3세미나실에서 개최됐다. 13번째를 맞이한 ‘2025 국정감사 우수의원’은 이재명 정부의 첫 국정감사를 모니터링하여 국정운영 실태를 분석하고 시정을 촉구한 22명의 국정감사 우수의원을 선정해 시상한 자리였다. 강신한 시사뉴스·수도권일보 회장은 환영사를 통해 본지는 이재명 정부 첫 2025년 국감이 ‘정쟁 국감’이라는 혹평 속에서도 국민을 위한 ‘정책 국감’을 발굴하고 민생에 집중하고 사회적 약자를 대변하는 의원을 수상자로 선정하기 위해 노력했다”고 밝혔다. 이어 “국민과 민생을 위해서는 여야나 보수·진보가 나뉠 수가 없다”며, “정치는 ‘서로 다른 생각을 가진 사람들이 싸우지 않고 함께 살아가기 위한 시스템’ 이라 할 수 있다. 오늘 선정된 22명 의원들은 “헌법기관인 국회의원 각자가 국민을 위한, 국민에게 희망을 주는 정치를 펼칠 수 있도록 부탁드린다”고 밝혔다. 이번 국감에서 농업인의 부담 완화와 지속가능한 농정 운영을 위한 정책 보완을 촉구한 국회 농림축산식품해양수산위원회 위원장인 어기구 더불어민주당 의원은 “상임위는 국민의힘

정치

더보기
정청래, 합당 논란에 “전 당원 여론조사 최고위원들과 논의하겠다...경청하겠다”
[시사뉴스 이광효 기자] 더불어민주당 정청래 당대표가 조국혁신당과의 합당 논란에 대해 전 당원 여론조사를 하는 것을 최고위원들과 논의할 것임을 밝혔다. 정청래 당대표는 4일 국회에서 개최된 최고위원회의에서 합당 논란에 대해 “원래 합당 여부는 전당대회나 수임 기구인 중앙위원회 직전에 전 당원 투표로 결정되게 돼 있다”며 “그런 과정 전이라도 합당 여부에 대한 전 당원 여론조사를 해 보는 것은 어떨까 하는 부분을 최고위원 분들과 함께 논의해 보도록 하겠다. 이 논의에서 지금 당원들이 빠져 있다는 부분을 간과해선 안 되겠다”고 말했다. 현행 더불어민주당 당헌 제113조(합당과 해산)제1항은 “당이 다른 정당과 합당하는 때에는 전국대의원대회 또는 전국대의원대회가 지정하는 수임기관의 결의가 있어야 한다. 다만, 전국대의원대회를 개최하기 어려운 상당한 사유가 있는 때에는 중앙위원회를 수임기관으로 한다”고, 제4항은 “제1항 및 당의 해산을 결정할 경우, 그 전에 우리 당의 공직선거 후보자 추천 및 당직선거의 선거권이 있는 권리당원 전원을 대상으로 한 토론 및 투표를 사전에 시행하여야 한다”고 규정하고 있다. 정청래 당대표는 “합당에 대해 의원들께서 토론·간담회 등을

경제

더보기
이재명 대통령 “부당한 기대 가진 다주택자보다 집값 폭등 고통받는 국민이 더 배려받아야”
[시사뉴스 이광효 기자] 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 대해 토지거래허가구역에서 살고 있는 세입자를 낀 다주택자들은 유예가 종료되는 오는 5월 9일까지 소유 주택들을 처분하기 어려울 가능성이 제기되고 있는 것과 관련해 집값 폭등으로 고통받는 국민들을 더 배려해야 함을 강조했다. 이재명 대통령은 4일 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 이에 대한 우려를 나타내며 예외를 인정할 것을 촉구한 언론사 사설을 첨부하고 “이미 4년 전부터 매년 종료 예정됐던 것인데 대비 안 한 다주택자 책임 아닌가?”라며 “부동산 투자 투기하며 ‘또 연장하겠지’라는 부당한 기대를 가진 다주택자보다 집값 폭등에 고통받는 국민이 더 배려받아야 한다”고 강조했다. 3일 청와대에서 개최된 국무회의에서 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “이번이 아마 (다주택자 양도소득세) 중과를 피할 수 있는 마지막 기회다”라며 거래 관행과 조정대상지역 확대를 감안해 기존 조정대상지역은 5월 9일까지 계약을 하되 3개월 내 잔금 지불이나 등기를 할 수 있게 하고 신규 조정대상지역은 6개월 내 잔금 지불이나 등기를 하는 경우를 감안해 실거래 국민의 불이익을 해소할 방안을 제안했다. 이에

사회

더보기
서울대병원, AI로 뇌전증 환자 발작 경과 5가지 유형 도출
[시사뉴스 이용만 기자] 서울대병원 연구팀이 인공지능(AI)을 활용해 뇌전증 환자의 발작 빈도 변화를 장기간 분석한 결과, 발작이 빠르게 소실되는 경우부터 치료에도 지속되는 경우까지 서로 다른 다섯 가지 장기 경과 유형이 확인됐다. 이들 경과 유형은 뇌파 검사와 뇌 MRI 소견, 뇌전증의 원인 등에서 뚜렷한 차이를 보였으며, 발병 나이와 질환 지속 기간, 일부 혈액 검사 수치 등 초기 진료 정보와도 연관성을 나타냈다. 서울대병원 신경과 박경일·이상건 교수, 융합의학과 김영곤 교수 및 이대목동병원 황성은 교수로 구성된 공동 연구팀은 2008년부터 2020년까지 뇌전증 클리닉에 처음 내원한 환자 2,586명을 대상으로 임상 양상과 발작 경과를 약 7.6년간 추적한 대규모 코호트 데이터를 분석해 이 같은 결과를 확인했다고 4일 밝혔다. 뇌전증은 뇌 신경세포의 전기 신호 이상으로 반복적인 발작이 나타나는 만성 신경질환으로, 환자마다 치료 반응과 장기 경과가 크게 다르다. 약물 치료로 발작이 조절되는 환자도 있지만, 치료 이후에도 발작이 지속되는 경우가 적지 않다. 기존에는 발작 유형이나 원인을 중심으로 환자를 분류해 왔으나, 이러한 기준만으로는 환자별 장기 발작 경

문화

더보기
루이스 캐럴 '앨리스' 시리즈 출간... 삽화 편지 등 수록
[시사뉴스 정춘옥 기자] 성경과 셰익스피어 다음으로 많이 인용된 고전 ‘이상한 나라의 앨리스·거울 나라의 앨리스’가 문예세계문학선 신간으로 출간됐다. 앨리스의 모험을 다룬 두 작품, 존 테니얼이 그린 삽화 90여 점에 더불어 루이스 캐럴이 ‘거울 나라의 앨리스’ 초판 출간 직전 삭제한 아홉 번째 장 ‘가발을 쓴 말벌’, 1876년에 앨리스를 사랑하는 어린이 독자에게 보낸 다정한 편지를 함께 수록해 앨리스의 이야기를 더욱 풍부하게 즐길 수 있도록 했다. 1865년에 처음 출간된 ‘이상한 나라의 앨리스’는 출간 직후부터 지금까지 수많은 어린이와 성인 독자에게 읽히며 우리의 내면에 싱그러운 색깔을 불어넣는 기념비적 걸작으로 자리 잡았다. 후속작 ‘거울 나라의 앨리스’도 마찬가지다. 앨리스 이야기는 170여 개 이상의 언어로 번역됐으며, 연극·영화·드라마 등으로 무수히 각색돼 상연되기도 했다. ‘이상한 나라의 앨리스·거울 나라의 앨리스’가 아동 문학, 환상 문학의 걸작인 동시에 정체성과 자아, 이들을 둘러싼 세계에 관한 독창적인 철학적·논리적 체계를 제공하기 때문이다. ‘이상한 나라의 앨리스’에서 앨리스는 의도치 않게 토끼 굴에 들어가며 모험의 첫발을 뗀다. 완전히

오피니언

더보기
【박성태 칼럼】 선택은 본인 책임… 후회 없는 선택을 위해 신중해야
사람은 태어나서 죽을 때까지 무엇인가를 선택하면서 살아간다. 하루에도 수십 번, 많게는 수백 번의 결정을 내린다. 식사 메뉴를 무엇으로 할지, 모임에는 갈지 말지, 자동차 경로를 고속도로로 할지, 국도로 할지 등등 매일매일 선택은 물론 결혼, 입사, 퇴사, 이직, 창업, 부동산, 주식, 코인 등 재테크 투자는 어떻게 할지 등 삶은 선택의 연속이다. 살아가면서 크고 작은 선택과 결과들이 쌓여 결국 한 사람의 인생 궤적을 만든다. 이런 많은 선택과 결과들 가운데 잘못된 선택의 결과로 가장 많은 스트레스를 받는 쪽은 돈과 관련된 재테크 투자의 선택과 결과 아닐까 싶다. 최근 코스피 지수 5,000돌파, 천정부지로 올라간 금값, 정부 규제 책에도 불구하고 평당 1억 원이 넘는 아파트들이 속출하는 부동산시장. 이런 재테크 시장의 활황세에도 불구하고 잘못된 판단과 선택으로 이런 활황장세에 손실만 보고 있으면서 상대적 박탈감에 허우적거리는 거리는 사람들을 보고 있으면 선택과 결정의 중요성을 새삼 깨닫게 한다. 최근 한 개인투자자는 네이버페이 증권 종목토론방에 “저는 8억 원을 잃었습니다”라는 제목의 글을 올렸다. 그는 새해엔 코스피가 꺾일 것이라 보고 일명 ‘곱버스(인버