미국발 금융위기로 최근 국내 주택시장도 살얼음을 걷고 있다. 이 틈을 타 일각에선 부동산 대폭락론이 한껏 춤추고 있다. 공중파방송 프로그램은 물론이고 인터넷 경제사이트도 부동산붕괴가 주된 이슈이다. 2008년 하반기 들어 부동산 대폭락론이 시장을 뒤흔드는 이유와 근거는 무엇일까. 폭락론을 제대로 분석하기 위해서는 우선, 폭락론이 공통적으로 제시하는 이유와 근거를 알아보는 게 순서다.
부동산 거품론은 과장
폭락의 근거로는 지난 몇 년간의 집값급등현상과 미국발 신용위기확대, 세계경기침체, 고금리, 인구감소, 미분양물량 급증, 공급물량 초과등을 꼽는다. 이를테면, 지난 5년간의(2001년~2006년) 집값상승으로 인해 부동산버블이 잔뜩 끼었다는 것이다. 그러면 거품은 과연 어느 정도일까. 여기서 문제가 생긴다. 거품여부와 정도를 사전에 정확하게 예측하는 일은 불가능하다는 점이다. 즉 거품은 발생당시에는 정확히 알 수 없고, 시간이 지나 버블이 꺼진 뒤에야 그 실체와 정도를 확실히 알수 있다.
그럼에도 불구하고 폭락론의 주장을 살펴보면, 미리 앞서가는 측면이 없지 않다. 또한 몇가지 부정적 통계나 어두운 측면을 과장해 버블론을 증폭시키는 의도성도 강하다. 일부의 통계나 드러난 정황증거를 확대해석하거나 과장 왜곡하는데서 출발하기도 한다는 얘기다. 이를테면 미국 등 다른 나라의 주가와 집값이 급락했기 때문에 우리나라 집값 역시 폭락할 수밖에 없다는 논리를 펴는 것과 같은 이치다. 하지만 미국의 금융사정과 우리나라 금융사정이 똑같다고 말할 수 있을까. 우리나라는 주택담보대출 등 금융적 측면, 부동산정책이나 소득, 성장률 등 경제지표, 주택보급률 등의 주택통계, 집값상승률 등 여러 요인에서 미국과는 차이점이 많다. 금융여건과 부동산시장, 거품의 정도가 매우 다르다는 뜻이다. 정리하면 종합적인 통계수치를 이용, 균형적, 종합적으로 분석하기보다 임의적으로 유리한 통계수치만 선택, 왜곡해석을 하는 사례가 많다는 것이다.
얼핏 보면 폭락론은 그럴듯한 근거와 이유, 논리를 제시하고 있는 듯하다. 과연 이들의 주장이 과연 과학적 이론과 객관적 근거를 바탕으로 하고 있는 것일까. 이같은 문제에 제대로 접근하기 위해 집값대폭락론이 내재하는 논리와 한계 그리고 오류성을 하나씩 해부해 보고자 한다. 독자들의 이해를 돕고자 난해한 이론적인 분석도구보다는 이미 발표된 국내외 주택정책이나 통계, 시장상황등에 관한 자료, 통계수치를 활용함을 밝혀둔다.
오류1/ 국내 집값은 외국보다 과도하게 상승했다?
국제통계를 보면 지난 10년간 국내 주택가격 상승률은 미국의 절반 수준에 불과하다는 점을 쉽게 알 수 있다. 1990년대 중반부터 2000년대 중반까지(1997년~2006년) 10여년에 걸쳐 전 세계의 주택가격은 유례없는 상승을 했다. 미국 또한 60년 만에 처음 겪는, 장기급등을 겪었다. 반면 같은 기간 국내 주택시장은 10년동안 38.4%상승률에 그친 것으로 드러났다(국토해양부 자료).IMF와 OECD등 국제기구는 지난해 발간된 보고서를 통해 “한국은 1980년 이후 전국평균 주택가격의 상승이 물가와 소득의 상승에 비해 상대적으로 높지 않아, 부동산버블은 거의 존재하지 않는다”고 밝힌바 있다. 따라서 지난 5~10년간 우리나라 집값이 다른 나라와 비교할 때 결코 과도한 상승을 보인 것은 아니다.
오류2/ 우리나라 부동산의 거품 정도가 심각하다?
반복되는 얘기지만, 하지만 경제성장률 내지 물가상승률 대비 우리나라 주택가격 상승률은 그리 높지 않다. 지난 1997년부터 2006년까지 주택가격상승률은 38.4%였다. 경제성장률은 43.6%, 물가상승률은 34% 그리고 도시가계소득증가율은 52.3%였다. 주택가격상승률이 경제성장률과 도시가계 소득증가율보다 낮고, 물가상승률보다는 약간 높은 수준이다. 따라서 이러한 통계만 보아도 국내집값의 거품이 경제성장률이나 물가상승률을 넘는 과도한 거품이라는 폭락론의 주장은 근거가 부족하다.
오류3/ 국내의 주택담보대출비율이 높고 가계부실화가 심각한 수준이다?
우체국이나 저축은행등을 포함한 금융기관의 가계대출잔액은 2005년 393조원에서 2008년 9월 507조원으로 늘어났다. 여기에 할부나 신용카드구매등의 판매신용까지 포함한다면 660조원수준으로 불어난다. 이처럼 주택대출부담이 커진 결과, 미국의 서브프라임모기지부실의 전철을 밟지 않겠느냐는 게 폭락론의 대체적인 주장이다. 하지만 우리나라 주택금융제도는 미국과는 그 구조가 근본적으로 다르다는 점을 간과하고 있다. 미국의 서브프라임모기지 LTV(주택담보인정비율)는 평균 94%지만 한국은 금융권을 통털어 LTV가 48.8%에 불과하다. 국가예산대비 주택대출금규모도 미국보다 매우 낮다. 삼성경제연구소자료에 의하면 미국의 금융권 가계부채는 2007년기준 11조달러로 미국의 3년간 예산(3조달러)과 맞먹는 규모이다. 반면 우리나라의 주택담보대출총액 307조원은 연간 정부예산 200조원의 1.53배 수준에 불과하다.
오류4/ 신용위기로 고금리 현상이 지속된다?
2008년 하반기중 주택대출금리가 시중자금경색이 심화되면서 최고 10%까지 치솟았다. 그러나 정부와 한은의 신속한 대응으로 정책금리가 5.25%에서 11월 7일에는 4%까지 급속하게 낮아졌다. 정책목표 역시 주택대출금리 하향에 맞춰지고 있다. 따라서 향후 중장기적인 금리급등으로 집값급락-가계부실이 우려된다는 폭락론의 근거는 2009년이후 상당폭 힘을 잃을 수밖에 없다. 현재 거론중인 디플레이션이 현실화 된다면 금리인하는 더욱 불가피해 보인다.
오류5/ 절대인구감소로 집값이 폭락할 수밖에 없다?
폭락론은 인구감소를 중시하면서 집값폭락을 필연처럼 강조한다. 그런데 주택수요는 인구수에도 당연히 영향을 받지만, 가구수에 더욱 민감하는다는 게 부동산학 기본이론이다. KDI가 발표한 자료에 따르면 1인가구가 연평균 1.6％씩 증가하며, 인구감소가 시작한 2020년에도 가구수 증가율은 0.66%에 달할 것으로 전망된다. 정리하면 향후 10년간은 인구증가율 감소에도 불구하고 가구수 증가로 인해 주택수요는 꾸준히 증가한다는 의미다. 1인 가구 증가, 이혼률 증가, 핵가족화 등이 주된 요인이다.
오류6/ 미분양주택 과다에다 향후 주택시장은 공급과잉에 빠진다?
폭락론의 주요 포커스중 하나가 바로 전국적으로 25만 가구정도로 추산되는 대규모 미분양물량이다. 여기에다 MB정부는 앞으로 10년간 전국 500만가구(수도권 300만가구), 120조원을 투입될 서민을 위한 보금자리주택 150만가구를 공급할 계획이다. 이에 따라 수요부족-공급과잉으로 미분양물량까지 넘쳐나는 마당에 주택공급을 더욱 늘리겠다니, 집값 급락은 불 보듯 뻔하다는 주장이다. 하지만 2007년말 기준으로 자가주택 소유율은 서울47%, 수도권51%, 전국 60%로 선진국과 비교할 때 매우 낮은 수준이다. 내집마련 혹은 신규주택을 공급받기를 갈망하는 잠재적 주택수요층이 그만큼 풍부하다는 뜻이다. 미분양물량이 많다고 하지만, 단순히 그것만을 가지고 향후 10년에 걸친 주택공급분에 대한 수요가 고갈될 것이라고 단정짓기는 이르다는 얘기다.
위기탈출의 대책은 정부의 규제완화에 달려
그렇다면 우리나라 부동산시장은 폭락 가능성이 전혀 없는 것일까. 앞서 내용을 정리하면 이렇다. 무엇보다 우리나라는 PIR(소득대비 주택가격)이 미국등 선진국에 비해 높다. 우리나라 가계의 부채비율이 빠르게 증가하고 있어서 가계부실가능이 커지고 있다. 부동산 급락시 부동산 PF대출에 대한 잠재적인 위험이 증가되고 있다. 경기침체, 신용경색에 따라 자산 가치급락에 대한 수요자의 투자심리가 지나치게 위축이 있다.
우리나라 집값은 지난 5~10년간 상승률이나 거품정도, 주택담보대출, 가계부채, 금리추세, 수급구조등을 볼 때 당장 집값폭락을 겁낼 정도는 아니다. 그런 가운데 강남 등 버블세븐지역의 경우, 2007년부터 하락장세에 진입해 상당부분 거품이 걷히기 시작했다. 미국발 서브프라임사태를 맞은 2008년 하반기 들어서면서 강남권, 분당신도시, 그리고 재건축 단지의 급매물로 집값 하락폭이 심화되어 이들 지역 집값에 남은 거품마저 일시에 걷히는 효과를 얻었다.
그런데 이런 급락의 모습이 매물홍수 속에 나타난 현상이 아니란 점을 주목해야 한다. 자금경색-투자심리위축심화에 기인한 소량의 초급매물에 의한 급락현상이기 때문이다. 따라서 실거래가는 하락한 상황이지만, 그것만을 보고 강남 등 일부지역의 집값급락이 대세라고 단정해서는 안된는 뜻이다. 과거 부동산상승기에도 적은 거래량으로 호가위주로 집값이 급등했던 적이 있지 아니한가. 반대되는 사례로 이해하면 쉬울 것 같다.
따라서 다주택자등 세금감면, 재건축 활성화, 투기지역-투기과열지구해제 등 정부의 규제완화 정책이 단계적으로 나오고 있는 만큼 장기간에 걸쳐 더 큰 폭락으로 이어질 가능성은 비교적 적다. 하지만 PIR, PF대출, 가계부채비율, 투자심리냉각, 강남권 집값급락등 폭락의 위험징후 역시 도처에 감지되는 점을 감안하면, 주택시장의 급락의 위험요인 100% 전혀 없다고 하기도 어렵다.
그렇다면, 현재의 시장 상황과 여건 하에서 폭락 위험 요인은 무엇일까.
아이러니하게도 참여정부 때 만들어진 각종 규제정책들이 주범이다. 참여정부 때, 다시말해 집값 급등기에 투기를 잡기 위한 초강력 규제정책들이 집값거품을 막은 일등공신 역할을 한 것은 사실이다. 하지만 집값하락기인 현재는 경제상황과 시장흐름이 180도 달라졌음에 주목해야 한다. 각종 규제장치들이 지금은 우리나라 주택시장침체를 위협하는, 즉 시장 정상화의 최대 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다.
결국 각종 규제가 완전히 풀려야 급락을 막을 수 있다는 뜻이다. 강조컨대, 위기 탈출의 비상대책은 정부의 강력한 규제완화정책 의지와 적극적인 경기부양대책에서 찾을 수밖에 없다는 결론이다. 우리나라는 주택 잠재수요가 풍부한 만큼, 당장 규제만 모두 완화되어도 실수요층은 얼마든지 살아날 수 있다. 한 걸음 더 나아가 생각해보면, 지금은 정부가 무주택자에게 싼값에 내집마련을 지원 할 수 있는 절호의 기회가 아닌가.