부동산 투기억제를
위한 정부의 계속되는 부동산 정책으로 전처럼 투자자들이 부동산으로 ‘한 몫’을 잡는다는 건 사실상 불가능해졌다. 때문에 이제는 단기적인
투자보다 장기적인 안목으로 접근해야 할 시점이다. 개발 가능성이 높은 지역을 미리 선점해서 남들보다 한 발 앞서 투자처로 삼는 지혜가 필요하다.


장기유망투자지역으로 지난호에 서울의 상암지구와 용산을 알아본 데 이어, 수도권에서 광명시와 지방에서도 전망이 밝은 충남 천안과 안산, 대전
등을 집중분석해 보기로 한다.

광명 - 택지개발사업 계획

△ 광명 남서울 역세권 주변 개발 계획

2004년 경부고속철도 개통에 대비해 광명시 일직동과 소하동(62만8,000평), 안양시 석수동 박달동 일원(7만2,000평) 70만평에
종합환승센타, 업무, 상업, 주거기능이 복합된 역세권을 개발하고자 택지개발예정지구로 지정을 추진하고 있다. 2006년부터 주택분양이 이루어지게
되어 광명역세권 택지개발사업은 2008년에 완공된다.



△ 개발 잠재력 풍부한 광명시

광명 경부고속철도, 인근 택지개발지구 개발과 더불어서 교통, 아파트 분양 등 광명시는 개발 잠재력이 풍부하다. 경부고속철도 연계 교통수단으로
청량리~서울역~여의도~광명역~안산을 잇는 철도노선 신안산선이 오는 2014년까지 건설될 예정이다. 또 국철 1호선 관악역~광명역~지하철
7호선 철산역을 잇는 경전철이 민자사업으로 오는 2010년까지 추진되고, 제2공항철도(인천공항~인천~광명역)와 수도권 남부선철도(광명역~분당)의
2020년 이전 완공이 검토되고 있다.

남서울역 인근에 있는 소하택지개발지구에는 주택공사가 내년 하반기중 7,500여가구를 분양할 계획이다. 전체 공급물량의 70%가 국민임대주택으로
21~25평형은 월평균소득이 도시근로자 월평균소득의 70% 이하인 청약저축 가입자에게, 21평형 미만은 도시근로자 월평균소득의 50% 이하인
저소득층에게 돌아간다. 나머지 일반분양분은 주공이 자체적으로 건립하거나 민간에 택지를 매각할 예정이다.

광명시 철산동, 하안동의 재건축 대상 아파트들도 관심의 대상이다. 올초부터 투자자들의 관심이 집중되면서 한동안 초강세를 보였으나 5월말이후
정부의 주택안정대책으로 소강상태를 보이고 있다.

천안·아산 - 개발 기대감 높아

△ 천안 및 아산의 현황과 개발계획

올 7월까지 천안(13.3%), 아산(15.1%)의 아파트값 상승률은 충남 평균(10.9%)에 비해 높은 상승률을 나타냈다. 이 때문에
일찌감치 투기과열지구, 투기지역 등으로 지정됐다. 5·23조치로 이전까지의 상승세가 주춤하는가 싶더니 최근 들어 다시 집값이 꿈틀대고 있다.

천안시 불당동 IPARK 34평형은 지난해 말 1억7,700만원에서 이달 현재 2억700만원까지 올랐다. 백석동 주공그린빌1차 28평형도
지난 3월 1억500만원에서 최근 1억5,000만원까지 올랐다. 고속철을 이용할 수 있는 역세권인 불당지구 분양권에 특히 관심이 모아지고
있다.



△ 지금 천안은

수도권과 인접한 천안시는 신시가지 개발과 행정수도 충청권이전추진, 고속철도 시대 임박 등에 대한 기대심리가 반영되면서 개발에 대한 기대감이
거세게 일고 있다

지난 7월 31일 실시된 충남 천안 불당택지지구 단독택지 분양에 무려 2,400억원의 돈이 모였고 216필지 분양에 몰려든 인파가 2만6,000여명에
육박했다. 이곳에 인파가 몰린 것은 내년 4월 경부고속철도가 일부 개통되기 때문이다. 불당택지지구가 천안아산역에서 불과 2㎞밖에 떨어져
있지 않아 서울 출·퇴근이 가능한 신 주거지로 급부상하고 있는 것이다. 서울역에서 기차로 50분(새마을호 기준)이면 충분하다. 12월 수도권전철이
천안까지 연장되면 수원에서 40분, 수도권으로 완전 편입된다. 2004년 고속철도 서울~대전 구간이 개통되면 서울역에서도 불과 34분이다.
일산에서 여의도로 출근하는 것보다 빠르다.

그러나 천안은 투기과열지구이자 전국에서 유일한 토지투기지역이다. 따라서 토지거래를 할 때 공시지가가 아닌 실거래가로 양도세를 물리므로 투자시
주의를 요한다.



△ 아산 신도시예정지

내년 개통예정인 경부고속철도 천안아산역을 중심으로 개발되는 아산신도시는 모두 876만평 규모다. 천안시 불당동과 아산시 배방면 일원으로
서울에서 80km, 수원에서 50km, 대전에서 60km 떨어진‘멀지도 가깝지도 않은’위치. 수도권 기능분산의 거점 기능을 담당할 수 있는
최적의 위치로 꼽히고 있다.

이미 삼성전자 천안공장, 삼성SDI가 들어와 있고 40만평 규모의 삼성테크노 타운이 새로 조성되고 있다. 2004년이면 1차 개발예정지에
대한 분양이 이뤄지고 2006년부터 입주가 시작된다. 아산신도시는 3단계에 걸쳐 모두 876만평 규모로 개발될 예정이다.

1단계로 개발수요가 큰 경부고속철도 역사 주변 107만평이 신도시로 개발된다. 이곳에는 모두 1만2,600가구가 들어서 3만9,000명이
살게 된다. 2단계로 330만평이 주거·교육단지, 3단계로 439만평이 산업레저단지로 개발될 예정이다. 3단계가 공사가 마무리되면 5만3,500가구가
들어선다. 광역교통망으로 경부선 및 장항선이 이용 가능하고 오는 4월에는 경부고속전철이 개통된다. 경부고속철을 이용할 경우 서울에서 34분밖에
걸리지 않는다. 또한 수원∼천안 전철이 올 연말 완공됨에 따라 교통여건이 크게 개선된다.

대전 - 행정수도 이전 등 호재 여전

△ 대전시 기존 아파트 시장 동향

정부의 강력한 안정대책에도 불구하고 행정수도 이전과 경부고속철도 개통 등 굵직굵직한 호재들이 있어 향후 가격 상승여력에 대한 기대감이 작용하면서
호가가 계속 반영되고 있다. 실제로 대전 아파트값은 올 초에 비해 무려 19.61% 상승한 상태로 지방 5대 광역시 중에서도 가장 높은
상승률을 보이고 있다. 지난 2월 대전 서구와 유성구가 양도세를 실거래가로 부과하는 주택 투기지역으로 지정된 데 이어, 최근 전 지역이
분양권 전매가 금지되는 투기과열지구로 지정됐으나 지속적인 상승세가 이어지면서 서구는 연초대비 25%, 유성구는 23.91% 가량 올랐다.




△ 분양권 및 신규분양 시장

한편, 분양권 전매제한의 직격탄을 맞은 분양권 시장은 매수 문의가 뚝 끊기면서 대전 전 지역에서 매물이 넘쳐나는 등 찬바람이 불고 있다.
2,300만원을 호가하던 대전 서구 복수지구 현진에버빌 33평형의 프리미엄은 1,600만원대로 낮아졌다. 반면, 신규 분양시장의 경우 수도권
일대의 침체 분위기와는 달리 비교적 호조를 보이고 있다. 최근 5개 건설업체가 3,475가구를 동시 분양한 대덕테크노밸리는 청약 기간 동안
9,460명이 몰려 평균 2.7대 1로 마감됐다. 당초 기대보다는 낮은 수준이었지만 최근 미달 사태까지 빚어질 정도로 침체된 분양시장을
고려해볼 때 성공적이라는 게 업계 관계자들의 말이다.

연초 서울 및 수도권의 투자자들이 대거 몰렸던 것과는 달리 최근 청약자들의 대부분은 지역주민이었으며 실수요자들이 많은 것으로 나타났다.
전반적으로 정부의 부동산 안정대책으로 타격을 입기는 했지만 행정수도이전 후보지라는 호재가 여전히 작용하고 있어 독자적인 상승세가 계속되는
것으로 풀이된다

스피드뱅크 분양정보 상담팀장 강현구 khkpjh@speedbank.co.kr