쌓여가는 미분양 아파트가 정부와 건설사 모두에게 부담이 되고 있다. 정부는 갖가지 세제 혜택을 주고 건설사는 분양가 낮추기와 중도금 무이자 혜택에도 모자라 ‘땡처리’까지 내놓고 있는 판에도 좀처럼 미분양 아파트는 해소될 기미가 보이지 않는다. 이런 와중에 ‘이변’이 속출했다. 올 초 판교 분양에 이어 서울 용산에서 연이어 분양 대박이 이어진 것. 워낙 고가 분양이라 실패가 불 보듯 뻔했던 곳에서 모두의 예상을 뒤엎고 초고가 아파트가 인기를 끌고 있는 비결은 무엇이었을까.
미분양 대란 속 ‘대박분양’
미분양 한파가 서울과 수도권에도 불어 닥쳤지만, 이를 비웃기라도 하듯 지난 1월 ‘판교 푸르지오-그랑블은 평균 청약경쟁률이 27.9대 1(최고 51.1대 1)로 1순위를 마감해 분양 대박의 첫 신호를 보냈다. 역세권 입지와 주변에 비해 낮은 분양가가 수요자의 발길을 돌렸다.
지난 2월 중순 청약을 접수한 서울 용산구 한남동 ’한남더힐‘은 분양시장의 판도를 바꿀 만한 이변을 만들어냈다. 보증금 최고 25억에 월 임대료만 430만원이라는 고가의 임대아파트에 분양 전환시 부담금도 수십억에 달할 것으로 예상됐지만, 청약 경쟁률이 평균 4.3대1(최고 51.1대1)을 기록했다. 계약률 또한 80%에 육박한 것으로 알려졌다. 불황에, 그것도 임대아파트에 누가 그런 고액을 투자하겠냐는 우려는, 잠자고 있던 부동산 ’큰손‘들이 몰리며 말끔히 씻어버렸다.
분양 열기는 3월 초 접수한 효창파크 푸르지오로 이어졌다. 1순위 접수에서 133세대 공급에 총 972명이 청약을 접수해 평균 6.3대1의 경쟁률로 전 평형이 마감됐다. 특히 77㎡B형은 13가구 모집에 255명이 접수해 19.62대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 불황에도 꺾이지 않는 ’용산 불패‘의 신화를 여실히 보여준 셈이다.
대박 분양의 성공요인은 첫 번째 탁월한 입지에 있었다. 미래형 도시로 변신을 꾀하는 용산은 물론, 초기 분양 당시 ‘로또’로 불리며 청약광풍을 몰고 왔던 판교신도시의 입지는 이미 시장에서 검증된 곳이다. 특히 한남더힐의 경우 입지의 영향이 가장 주효했다. 개발 당시부터 주목을 받아왔던 옛 단대 부지. 남산과 한강을 조망할 수 있다는 장점에다 한남동이라는 프리미엄은 ‘최고의 명품단지’로 꼽기에 부족함이 없었다. 실제 이곳은 재벌총수 가족과 유명 연예인들이 살고 있어 전통적인 ‘부촌(富村)’의 대표지역이다. “한남더힐이 다른 곳에 있었다면 성공할 수 없었을 것”이라는 평가가 나오는 것도 이런 이유다.
초고가 임대아파트 ‘한남더힐’의 성공
한남더힐의 예상치 못한 성공으로 소수의 부유층을 대상으로 한 고급주택 시장에 관심이 쏠리고 있다. 부유층이 최상의 입지조건과 특별한 그들만의 공간을 내세운 고급주택에 눈길을 돌리기 시작했다는 것이다. 한 건설사 관계자는 “한남더힐의 성공은 부동산 시장이 침체됐지만 시중 부동자금은 여전히 투자처를 찾고 있다는 반증”이라며 “고급주택 시장을 선점하기 위해 업계에선 ‘소리 없는 전쟁’이 시작됐다”고 분위기를 전했다.
실물악화가 언제까지 이어질지 가늠하기 어려운 상황에서 분양 성공을 장담할 수 없는 대규모 분양에 나서는 것보다 브랜드 이미지를 강화하면서 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 VVIP 마켓에 매력을 느끼고 있는 것이다. 고준석 신한은행 갤러리아 지점장은 “한남 더힐은 독립적인 고급주택을 원하는 수요자를 위한 맞춤분양의 성공적 사례”라며 “최고급 주택을 찾는 수요자들의 여유자금이 시장으로 몰린다는 조짐이 아니겠냐”고 설명했다.
주택업체들도 전통적인 부촌인 서울 한남, 성북, 평창, 청담동 등을 대상으로 앞다퉈 고급주택을 선보이고 있다. 업계에 따르면 현채 평창동(쌍용건설 평창 오보에힐스)과 성북동(LIG건영 게이트 힐즈 성북), 청담동(신창건설 마크노빌) 등지에서 고급주택들이 동시다발적으로 분양 중이다. 하지만 고급주택의 분양 성공도 장담할 순 없다는 게 부동산 전문가들의 지적이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “한남더힐은 최적의 입지조건과 임대아파트라는 장점이 부각돼 성공을 거둔 특이한 사례”라며 “입지 등에 따라 분양성과가 달라질 수 있는데다 중견업체들의 고급 주택시장의 진출이 자칫 공급과잉으로 이어질 수도 있다”고 말했다.
모델하우스 안짓고 분양가 낮춰
대우건설이 분양에 성공시킨 효창파크 푸르지오와 판교 푸르지오 그랑블 역시 ‘최고의 입지’가 아니었다면 분양대박은 어려웠을 것이다. 판교신도시에 위치한 푸르지오 그랑블은 분양 초기부터 말이 필요 없는 ‘로또’의 입지였고 효창파크 푸르지오도 용산의 중심지에 위치해 수요자들의 관심을 한 몸에 받은 곳이다.
다만 대우건설이 분양한 곳이 한남더힐과 다른 점이 있다면, 최적의 입지에도 주변 시세에 비해 저렴한 분양가가 적중했다. 효창파크 푸르지오의 경우 개발호재가 많은 용산에서 분양된 데다, 인근단지보다 저렴한 3.3㎡당 1600~2000만원 선에서 분양가가 책정됐다. 대우건설은 효창파크 푸르지오가 인기를 끈 요인에 대해 “좋은 입지와 저렴한 분양가, 그리고 계약 즉시 전매 가능이라는 청약 성공 요인을 모두 갖췄기 때문”이라고 분석했다.
용산 불패 현상은 용산 민족공원과 한강을 끼고 있는 자연환경과 한강 르네상스, 용산 국제업무지구, 한남 뉴타운 등 개발호재 등과 무관치 않다. 또한 KTX, 인천공항철도, 경의선, 분당선 등이 만나는 교통의 요지라는 강점도 있다. 이런 개발호재에도 불구하고 효창파크 푸르지오는 인근단지 대비 3.3㎡당 평균 1800만원대의 상대적으로 저렴한 분양가가 책정됐다. 계약 후 즉시 전매가 가능하다는 점은 실수요자 뿐 아니라 저금리의 투자처를 찾는 투자자들에게도 인기가 있었던 요인이다.
판교 신도시 푸르지오 그랑블은 판교에서도 동판교의 중심부라는 가장 좋은 입지에 위치해 있다. 2010년 개통 예정인 신분당선 판교역과 중심상업시설의 이용이 편리하다. 신분당선을 이용할 경우 양재역까지 12분, 강남역까지 14분 소요된다. 이런 좋은 입지에도 불구하고 평균 분양가가 3.3㎡당 1580만원대로 기존 판교신도시 아파트 분양가에 비해 최고 250만원 정도 저렴하게 공급됐다. 최근 주택법령 개정으로 전매제하나이 3년으로 완화되어 입주 후 즉시 전매가 가능하다는 점도 인기를 끈 요인이다.
여기에 불황과 맞아떨어지는 마케팅도 적중했다. 효창파크 푸르지오는 수십억원이 들어가는 모델하우스를 짓지 않은 대신, 분양가를 낮추는 전략으로 수요자들에게 접근했다. 유수현 효창파크 푸르지오 분양소장은 “실물 견본주택을 열지 않고 사이버 견본주택만으로 고객에게 어필해야 하기 때문에 분양이 순조롭지 않을 것으로 예상했다”면서 “이 한계를 극복하기 위해 서울 강남에 운영 중인 분양사무소에서 자재와 모형을 전시하고 고객을 이곳으로 직접 안내했다”고 말했다.