2010년 부동산 시장은 전반적으로 국지적 상승이 예상된다. 국내 경제연구소와 부동산 정보업체들은 올해 주택경기가 회복조짐을 보이면서 상승세를 탈 것으로 전망했다. 하지만 금융위기 여파가 여전히 내재돼 있고 투자 수요자들의 기대심리도 많이 떨어진 상태다. 따라서 전반적인 상승세도 과거와 같은 폭등세가 아닌 국지적 상승세로 회복단계에 머물 것이라는 의견이 우세하다.
집값, 폭등 아닌 완만한 상승세
올해 주택시장은 바닥을 지나 상승세로 진입하면서 회복세에 접어들 것으로 전망됐다. DTI 규제 효력 상실, 지방선거에 대한 기대감, 신규공급 부족 등의 영향으로 매도자뿐 아니라 매수자들의 움직임이 나타나면서 거래가 살아날 가능성이 높다는 이유다.
특히 강남권의 경우 지난해 DTI 영향으로 거래가 뜸했던 만큼 강북간의 격차가 좁아졌고 또한 전셋값 상승이 매수자들의 매수심리를 끌어올릴 것으로 보인다. 올해는 DTI 규제 효과가 한풀 꺽일 것으로 보여 매수심리가 다시 살아날 것으로 보인다. 통상 규제가 나오면 한동안 영향을 크게 받다가 면역력이 생기는 것과 같다.
건설산업연구원은 ‘2010 주택·부동산 전망’에서 올해 집값이 재건축 시장에 대한 기대감으로 작년보다 4% 오를 것으로 관측했다. 한국금융연구원도 저금리와 풍부한 유동성, 주택가격 상승심리, 경기회복 기대감, 금융시장 상황 개선 등이 당분간 계속돼 집값 상승 압력도 지속될 것이라고 예상했다.
부동산 전문가들이 올해 집값 상승에 대해 긍정적으로 전망하는 이유는, 무엇보다 실물경기 회복에 대한 기대감이 크기 때문이다. 경기가 풀리면 소득이 늘고 이는 구매력 증가로 이어져 부동산 가격에는 상승 압력으로 작용할 수 있다. 하지만 금리인상 등 변수가 있어 상승폭은 그리 크지 않을 것이라는 전망이다.
삼성경제연구소는 실물경기 회복에 따른 구매력 확대로 회복세가 뚜렷할 것으로 내다봤다. 이 연구소는 올해 경제성장률이 4.3% 전망됨에 따라 부동산 시장도 비슷한 상승폭을 그릴 것으로 예상했다. 실제 부동산 경기와 실물경기 간의 상관계수는 0.8수준으로 상관성이 높다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “실물경기 호조에 따른 구매력 확대가 부동산 시장으로도 영향을 미칠 것”이라며 “하지만 금리인상 여부와 미분양 주택의 해소 지연 등이 시장 회복의 걸림돌이 될 수 있어 상승폭은 그리 크지 않을 것”이라고 전망했다.
부동산 114, 부동산써브 등 부동산정보업체들은 완만한 집값 상승세를 전망하면서도 지방선거 등 집값 불안요인이 상존하고 있어 집값이 ‘유동적’으로 움직일 것으로 예상했다. 부동산 114 이상영 대표는 “국내 경제가 안정된다면 부동산 시장도 거래나 가격이 예년 수준을 완전하게 회복할 것”이라면서도 “회복기에 진입하더라도 주택 보급률, 가격수준 등에 따라 2000년에 나타난 것과 같은 폭등 현상을 찾아보긴 힘들 것”이라고 말했다.
선거와 금리인상이 변수
부동산써브 함영진 부동산연구실장은 “분양시장과 매매시장은 상승 추세를 유지할 것”이라면서도 “6월 지방선거, 지자체 통합, 그린벨트 해제, 대심도, 한강르네상스 호재 등 국지적 자극요인도 많다”고 지적했다. 내집마련정보사는 최근 1~2년간 이어져 오고 있는 신규 공급물량 부족, 선거와 집값 회복에 따른 기대감 등이 작용하면서 올해 주택시장은 국지적으로 회복될 가능성이 높다고 전망했다.
대한상공회의소가 부동산관련 연구소와 학계, 금융회사 전문가 100명을 대상으로 실시한 ‘2010년 부동산시장 전망’ 조사에서도 전문가의 85.7%가 올해 집값이 작년보다 오르고 상승폭은 평균 3.5%가 될 것으로 예측했다. 집값 상승 가능성이 큰 지역으로 서울 강남(52.9%)과 강북(25.7%), 경기 남부(12.9%) 등을 꼽았다.
반면 주택산업연구원은 주택시장이 작년과 비슷하게 침체를 벗어나지 못할 것이라고 다소 다른 전망을 내놓았다. 주택산업연구원은 최근 발표한 ‘2010 주택시장 전망’에서 “주택시장은 침체를 벗어나지 못하고 전세가는 상대적으로 강세를 보일 것”이라고 전망했다. 경제 회복이 가시화되겠지만, 실업률과 물가상승을 고려할 때 실질소득 향상효과가 직접적으로 매매 시장에 영향을 주기는 쉽지 않다는 것.
따라서 주택시장의 침체가 2011년까지 이어질 것이라고 전망했다. 통상 주택 공급사업은 인허가 후 2년6개월~3년이 소요된다는 점을 감안할 때 주택 재고 부족에 따른 영향은 2011년부터 본격적으로 나타날 것이라는 분석이다. 주택산업연구원 관계자는 “내년에는 주택담보대출 금리 상승, 금융규제 강화, 양도세 감면 만기 도래 등 악재가 산재해 주택시장 정상화가 불투명하다”고 전망했다.
하지만 올해는 부동산 시장을 움직일 수 있는 중요한 변수가 있어 장담하기 어렵다. 우선 6월 지방자치단체장 선거가 부동산 가격을 끌어올릴 가능성이 높다. 선거와 부동산 가격은 밀접하게 움직이고, 역대 선거에서도 98년 IMF때를 제외하고는 집값이 올랐다는 통계가 그 증거다. 또한 올해 출구전략으로 금리상승이 시행되면 집값은 떨어질 가능성이 높다. 통상 금리와 주택시장은 반대로 움직인 경향이 많다. 금리상승은 곧 대출부담으로 이어지고 이자부담은 가계에 큰 부담이 될 수밖에 없기 때문이다.
‘수급 불균형’으로 전셋값 상승할 것
전셋값은 작년 ‘전세대란’에 이어 올해도 꾸준히 강세를 보일 가능성이 높다고 입을 모은다. 건설산업연구원은 올해 전국적으로 아파트 전세가가 5~6% 오르고, 주택산업연구원은 서울 5.6%, 수도권 4.2%, 전국 2%의 상승률을 보일 것으로 예상했다. 입주물량 부족과 뉴타운·재개발 사업 등으로 인한 ‘수급 불균형’이 직접적 원인이 될 가능성이 높다.
부동산 114에 따르면 서울의 올해 입주물량은 역대 최저치를 기록한 작년 2만9428가구 보다 22.4% 증가한 3만6023가구다. 올해보다 늘어나지만 역시 역대 두 번째로 낮은 수준이다. 특히 작년 전세가 폭등의 진원지로 지목된 강남3구(강남·서초·송파)의 입주물량은 4492가구에 불과하다.
특히 뉴타운·재개발 사업으로 인해 늘어나는 멸실가구는 전세시장 불안을 가중시킬 전망이다. 멸실가구 대부분은 전세수요로 유입되기 때문이다. 서울시에 따르면 서울 뉴타운·재개발로 멸실되는 예상주택은 올해 9만8782가구, 2011년 3만1717가구다. 주변시세보다 저렴한 분양가로 공급하는 보금자리주택 청약 열기도 전세시장에 영향을 미칠 전망이다.
보금자리주택은 무주택 자격을 갖춰야만 청약의 기회가 주어지는 만큼 수요자들이 내집마련을 미루고 전세시장에 계속 머물 것이라는 분석이다. 권주안 주택산업연구원 박사는 “서울을 중심으로 서울의 전세난은 가파르게 오르면서 내집마련을 포기한 매매수요가 전세수요로 전환하고 있다”며 “보금자리주택을 노리는 대기수요도 올해 전세시장에 큰 영향을 줄 것”이라고 분석했다. 특히 고교선택제 시행으로 강남구 등 학군이 우수한 지역을 중심으로 전셋값이 더 오를 것으로 전망된다. 또 올해는 ‘짝수해’라는 변수도 작용한다. 전세는 2년 단위로 계약을 하기 때문에 전셋값은 홀수해보다 짝수해에 전셋값이 더 오르기 때문이다.