[시사뉴스 홍경의 기자] 정부가 지난달 28일부터 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 6억 원으로 제한한다는 초강수 수요 억제 대책을 내놓으면서 서울 집값 과열 양상이 주춤할 것으로 전망된다. 부동산 시장에서 상대적으로 소외됐던 노도강(노원·도봉·강북구)지역에서 반사 이익을 기대하는 분위기이지만, 장기적으로 공급 부족에 따른 집값 상승세를 피하기 어려워 보인다.
수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원 제한
금융위원회는 지난달 27일 관계기관 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 가계부채 관리 강화 방안 ▲가계대출 총량관리목표 50% 감축 ▲수도권·규제지역 추가 주택구입 목적 주담대 금지 ▲수도권·규제지역 주담대 한도 6억원 제한 ▲수도권·규제지역 생애최초 LTV 80%→70% 강화 및 6개월 내 전입의무 등 수도권에 집중된 가계부채 관리방안을 확정했다.
금융 당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 ‘초강수’ 규제 대책을 통해 수도권 주택을 구입시 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과해 투기 수요를 차단했다.
일례로 서울 아파트 평균값이 13억 원 수준임을 감안하면 7억 원 이상의 현금이 없으면 사실상 갈아타기가 불가능하다는 얘기이다. 1주택자가 대출을 받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 하고, 2주택 이상을 보유한 다주택자는 주담대가 전면 금지된다.
사상 초유 초강수 규제 배경은?
금융위의 이번 조치는 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 제한한 건 전례가 없는 것으로 초유의 규제라는 평가다. 특히, 부동산 시장을 실수요자 위주로 재편하고, 갭투자는 등 투기 수요를 차단한다. 금융위는“고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위한 조치”라 말한다.
정부가 이 같은 카드를 꺼내든 이유는 최근 수도권 지역 부동산 시장상황과 맞물려 주담대 등 가계대출 규모가 확대되고 있다는 문제 의식에서 비롯됐다.
한국부동산원이 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번 주 서울 집값은 1주 전보다 0.43% 오르며 6년 9개월 만에 가장 높은 상승률을 나타냈다. 강남3구(강남·서초·송파)를 필두로 오르기 시작하던 서울 집값은 마포구와 성동구, 강동구, 용산구, 광진구, 동작구 등 ‘한강벨트’에서도 크게 상승했다.
신진창 금융위 금융정책국장은 이와 관련, “종전에 없던 새로운 유형의 규제”라며, “고가 주택 구입에 은행권의 대출이 활용되는 것을 막자는 취지”라고 설명했다.
신 국장은 “정부는 가계부채 관리를 위해 금융권 대출에 대한 총량관리를 하고 있고, 은행 입장에서는 재원이 한정돼 있다”며, “한정된 재원으로 대출을 해주는 만큼 한 사람에게 20억원씩 대출을 해주는 것보다는 2억 원짜리 대출을 10명에게 해주는 것이 낫지 않겠느냐는 관점도 있다”고 밝혔다.
또한, 그는 “주담대를 이용하는 인구 중 6억 원 이상의 대출을 받는 이들은 10%에 못 미친다”며, “그런데 이 소수가 주택가격 상승을 초래하고 있는 상황”이라고 말했다. 6억 원 이상의 대출을 받는 소수가 서울 집값 상승을 주도하고 있다는 판단도 작용한 것으로 보인다.
노도강 ‘반사 이익’ 기대감…수도권 전세난 우려
정부가 서울 강남과 마용성(마포·용산·성동구) 등 일부 자치구의 집값 폭등을 겨냥해 강력한 대출 규제 대책을 발표하자 강북권에서 일종의 ‘풍선효과’ 기대감이 나오는 모양새이다.
특히, 노도강을 비롯해 금관구(금천·관악·구로)를 포함한 강북권 시장은 강남권이나 마용성에 지역에 비해 시세가 낮다는 점에서 집값 추가 상승을 기대하는 분위기이다. 노도강은 아파트 평균 시세가 6억→8억 원대로, 6억 원의 대출 제한을 받더라도 아파트를 살 수 있다는 점에서 실수요자뿐만 아니라 투자 수요가 늘어나 집값 상승으로 이어질 것이란 기대감이 나오고 있다.
다만, 근본적인 주택 공급 확대 정책이 부족한 만큼 장기적으로 공급 부족에 따른 집값 상승세를 피하기 불가피할 것으로 보인다.
정부의 고강도 주담대 규제로 서울을 비롯한 수도권 전세난으로 번질 수 있다는 우려도 나오고 있다. 아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 원천 봉쇄하고 갈아타기 매매 수요가 주춤하면서 전세 수급 불균형이 심화될 수 있어서다.
실제 지난 1일 KB부동산 6월 전국 주택가격 동향에 따르면, 지난달 수도권 전세가격 상승률은 0.17%로 나타났다. 서울이 0.29%로 5개월 째 상승했고 경기가 0.12%, 인천이 0.05%로 수도권 전체적으로 전셋값이 오름세를 보였다.
지난 1일부터 수도권의 모든 가계대출에 1.50%의 가산금리를 적용하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 본격 시행됐다. 스트레스DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 고려해 DSR 산정시 일정수준의 스트레스(가산) 금리를 부과하는 제도다.
권대영 금융위 사무처장은 최근 가계부채 점검회의에서 “비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야 할 시기인 만큼 전 금융권이 가계부채 관리 조치를 신속하고 철저하게 추진해야 한다”며, “금융당국도 필요시 추가적인 조치를 즉각 시행할 것”이라고 강조했다.
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