저금리와 국가경제성장률 악화 등 각종 악제에도 불구하고 부동산은 재테크의 가장 큰 매력적인 요소로 꼽혀왔다. 한 번 투자하면 주식과 같은 급격한 가치하락 가능성이 낮아 미래가치 측면에서는 누구나 선호하는 방법이다. 이러한 경향은 정부가 지난 2002년을 기점으로 줄기차게 각종 대책을 쏟아냈지만, 열기를 막기에는 역부족었다는 것도 이를 뒷받침하고 있다.
그러나, 최근 정부가 내놓은 부동산세제 대책으로 전통적 재산불리기에 선호도가 높았던 부동산시장이 흔들리고 있다.
보유세 2008년 1.0%까지 확대
정부는 5월4일 부동산세제를 한 층 높이는 방법으로 세제개편을 단행하면서 한 채는 생활하는 집으로, 또 다른 한 채는 전세로 운영할 경우 실거래가 기준으로 과세하도록 했다. 오는 2007년부터는 이러한 적용기준을 모든 부동산으로 확대해 토지와 상가를 막론하고, 전국의 부동산 소유자들의 세금이 대폭 늘어날 것으로 보인다.
정부안에 따르면 보유세 실효세율이 지난해 0.12%에서 2008년에는 0.24%까지 높아진데 이어 2017년에는 1.0%까지 올릴 계획이다.
단순히 많이 오를 것이라는 두려움을 보여준 것이지만, 이를 통한 정부의 세수규모가 얼마나 늘어날지를 살펴보면 보유세의 인상효과가 어느정도인지 알 수 있다. 지난해 정부가 보유세수로 거둬들인 세금은 2조5,000억원에 불과했지만, 2008년에는 6조4,000억원으로 2배 가까이 늘어나게 된다. 부동산 실거래가격이 적용된 것으로 부동산 소유자에게는 부담으로 작용된다.
부동산을 최고의 재테크 수단으로 생각했던 사람들에게 충격은 더욱 클 수밖에 없다. 다수의 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1가구 3주택이상 보유자에 대한 양도소득세를 중과하고, 취득세와 등록세의 과표도 변경해 보유와 거래에 대한 세금이 모두 늘어나는 것은 불가피한 상황이다.
지금부터라도 부동산 구입부터 매도단계까지 나름대로의 절세전략을 세워 바뀐제도와 함께 슬기롭게 대처해 나가는 지혜가 필요한 시기다.
연내 내집마련 하자
앞으로 2~3년 내에 내집마련을 꿈꾸는 사람들이라면 조금 힘들더라도 연내로 앞당기는 것이 유리하다. 아파트 등 주택을 취득하게 되면 취득세 농어촌특별세 등록세 교육세 등을 납부해야 한다.
올 1월 개정 공포된 ‘지방세법 및 지방세법 시행령’에 따르면 부동산 소유권이전 등기에 대한 등록세율이 기존보다 1~1.5% 인하됐다. 여기에 취득세와 등록세 과세표준은 시세의 30~40%에 형성되는 시가표준액에서 시세의 70~90%인 국세청 기준시가로 바뀌었다. 이로 인해 실제 세금은 크게 늘어나게 된다.
여기에 내년부터 실거래가 신고가 의무화될 가능성이 높다는 점을 잊어서는 안 된다. 통상 정부의 기준시가가 실거래가에 비해 낮다는 것을 감안하면 그 이익은 배가된다는 설명이다.
거래세 인하로 혜택을 보는 경우도 있다. 신규 아파트의 경우, 분양가 기준이어서 등록세 인하로 세부담이 줄게 되고 실거래가액을 신고하는 주택거래신고지역이나 경매주택도 낙찰가 기준이기에 세금인하 혜택을 받을 수 있다는 점도 잊어서는 안 된다
<그림1오른쪽>1가주 2주택자는 연내 매각 유리
1가구 2주택자의 경우는 보유하고 있는 주택 가운데 하나를 연내에 처분하는 것이 세금을 줄이는 방법이다. 내년부터 거주하지 않는 주택을 팔 때 실거래가 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 가능한 빨리 정리하는 것이 유리하다.
올해 부동산을 소유한 사람들은 기준시가가 하락해 부동산가치가 떨어져 걱정했겠지만, 만일 1주택을 매도할 계획이 있다면 올해 안으로 매도하는 것이 유리한데 올해는 기준시가가 다소 하락했기에 세금이 줄 수도 있다.
매도하는데도 무작정 하는 것이 아니라 이것저것 따져보고 결정하는 것이 중요하다. 매도시 고려사항은 발전가능성이나 수익성이 낮은 주택을 우선 매도하고, 만일 비거주주택의 수익성이 더 크다면 내년에는 거주하고 있는 주택을 매각하는 것이 유리하다.
단, 주택투기지역의 경우 이미 실거래가 기준을 적용받고 있어 매각을 서두르지 말고 시기에 따라 결정하는 지혜도 필요하다.
주변 여건상 올해 매각이 어려워 내년으로 미뤄질 경우에도 발전가능성과 수익성, 양도세가 적은 집을 우선 매각하고, 남은 집은 비과세 요건을 갖추는 게 중요하다.
현재 주택을 1년 미만 보유할 경우 50%, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용된다. 3년 이상 보유라면 장기보유특별공제혜택(3~5년 10%감액, 5~10년 15%감액, 10년 이상 30%감액)까지 받을 수 있다는 점도 고려해야 할 것이다.
1가구 3주택 우량부동산 보유해야
부동산세제개편으로 가장 발등에 불이 떨어진 것이 1가구 3주택 보유자들이다. 이들은 주택을 팔더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 세율도 60%를 적용받는다. 단, 수도권(서울 인천 경기)과 광역시(부산 대구 대전 광주 울산) 이외의 지역에 소재하는 주택이면서 기준시가가 3억원이 넘지 않으면 중과적용을 피할 수 있어 조금은 희망이 보인다.
또한 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 가지고 있다면 소유권이전등기를 마치기전 분양권을 매도할 경우 중과대상에서 벗어날 수 있다. 간혹 지방에 사용하지 않는 폐가의 경우는 당연히 없앤 후 1가구 2주택으로 하는 것은 기본이다.
1가구 3주택 소유자 가운데 매도를 고려하고 있다면 세금차액에 대한 효과는 접어두고, 향후 발전가능성이나 수익성이 낮은 주택을 우선처분대상으로 삼는 게 이익이다. 세금차액을 노리고 주택을 매각할 경우 당장은 이익을 본 것처럼 느낄 수 있겠지만, 주거용 주택만 남겨놓았을 때를 고려하지 않을 수 없기 때문이다.
이 때문에 주거여건이나 수익성이 가장 좋고 현재 양도차익도 가장 큰 주택은 3주택중 마지막으로 고려하고 양도세 비과세요건을 갖추는 것이 부동산세제 상승기의 세테크 요령이다.
부동산 보유해야 할 땐 자녀증여·부부 공동등기 고려
부동산에 대한 세금회피가 매각으로 모두 정리할 수 있다면 더할나위 없겠지만, 불행하게도 매각이 여의치 않는 경우가 생긴다. 이 때문에 보유중인 부동산을 어떻게 관리하느냐도 중요하게 여겨지는 시점이다.
‘보유세’에 대한 전략이 어느 때보다 중요한 시기라고 할 수 있다. 재산세 통합과 종합부동산세 신설로 보유세 부담이 늘었고 보유세 기준 역시 지방세과세표준이 아닌 국세청기준시가, 건설교통부공시가격기준이기에 실거래가 반영률이 매우 높아졌다.
특히 종합부동산세는 인별과세를 부과하기 때문에 다주택 소유자는 더욱 부담이 늘어나게 됐다. 그러나 종부세의 주택과 토지에 대해 각각 다른 과세기준이 적용되기에 이를 활용하면 된다.
즉 주택은 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원이상의 소유자에게 과세되기 때문에 주택과 토지의 분산 투자를 통해 종부세를 피해갈수 있고 개인별 합산과세이기에 자녀에게 사전증여 또는 부부간의 공동등기도 고려해 볼만하다.
(도움말 국민은행 강남PB센터 장문성 PB팀장)
