부동산 시장이 치열을 뛰어넘어 과열양상으로 치닫고 있다. 정부는 지난 2003년부터 수 십 차례에 걸친 부동산 대책을 쏟아냈지만, 별 실효를 거두지 못하고 있다는 지적이다. 최근 부동산 시장은 판교를 중심으로 수도권 신도시의 아파트 값이 가파른 상승세를 보여왔다. 하지만, 판교에 대한 공급물량이 대부분 중·소형에 맞춰지고 임대규모도 40%에 육박하면서 다시 서울 강남권을 중심으로 들썩이고 있다.

정부는 지난 5월 새로운 투기바람을 잡기위해 판교의 공급물량을 대량으로 축소하고 평수도 중·소형 중심으로 바꾸었으나, 이 또한 투기 바람에 밀려 계획을 전면 재수정하는 등 부동산 정책이 그 실효를 거두지 못하고 있다는 지적이 일고 있다.

가격주도 판교서 강남으로
정부의 판교신도시 개발계획 확정발표와 함께 서울 강남을 중심으로 한 아파트 가격이 급등세를 보이고 있다. 이는 판교신도시를 통해 강남권의 아파트 가격 하락을 노리던 정부의 뜻과는 반대방향을 움직이는 것이다.

부동산114에 따르면 6월 들어 서울 강남구와 양천구 평촌 분당 등 신도시와 용인 성남 과천 안양시 등 수도권 남부지역 중심의 아파트 값이 가파른 상승세를 보이는 것으로 나타났다. 서울은 6월 들어 송파구와 서초 강남 등 한강 이남지역을 중심으로 아파트 값이 상승했다. 송파가 0.78%로 가장 높은 상승률을 보인 가운데 서초(0.61%) 강남(0.56%)이 뒤를 이었다. 반면 노원은 -0.08% 하락한데 이어 강북(-0.08%) 은평(-0.06%) 등 한강 이북지역은 하락을 면치 못했다. 특이한 점은 그동안 강남구를 중심으로 상승했던 아파트 값이 강동구까지 번지면서 서울 전역으로 확대됐다는 점이다. 6월 둘째주 아파트 값 상승률은 강동구가 1.55%로 가장 높았고 송파(1.37%) 양천(0.89%) 강남(0.85%) 서초(0.58%) 순이었다.

이 같은 경향은 지난 1990년에 들어선 신도시에도 이어졌다. 특히, 평촌의 경우 6월 첫째주에 1.08% 오르면서 가장 큰 폭의 상승률을 기록했던 것이 둘째주에도 1.66% 급증했다. 이어 강남과 인접해 있는 분당(1.25%)도 지역 혜택을 봤다. 하지만, 판교 개발로 재미를 톡톡히 봤던 산본은 0.87%에 머물러 서울 강남을 중심으로 부동산 시장이 변화하고 있는 것으로 나타났다. 이는 판교가 강남지역 주민을 유입하겠다는 계획이 현실과 상당한 거리가 있는 것으로 나타나면서 부동산 가격의 중심이 강남으로 바뀌고 있다는 의미로 보인다.

틀에 박힌 부동산 정책
경기도 성남시 판교에 3만호를 공급한다는 것이 정부의 당초 계획이었다. 하지만, 수차례의 수정을 거쳐 가구 수가 2만6,000여 가구로 줄어든데 이어 규모도 당초 기대했던 것보다는 거리가 있는 임대 아파트가 전체 물량의 40%에 육박하고 있는 실정이다. 이로 인해 정부가 계획했던 강남의 대체수요 확보는 이미 물 건너 간 것 아니냐는 지적이다.

정부는 당초 판교신도시 개발계획을 발표하면서 주택 2만9,700호를 평형별로 공급하되 소·중·대형의 비율을 3대3대3을 유지 한다는 계획을 세웠다. 그러나 5월 확정된 ‘판교 신도시 개발계획’은 이러한 틀에 박힌 정책에서 벗어나지 못한 것이 최근 강남지역 부동산 가격을 부추기는 결과를 초래했다는 것이 전문가들의 시각이다.

정부의 계획대로 한다면 소·중·대형별 공급계획은 9,900호씩이 목표였지만, 공급물량 감소로 이 안은 재차 수정을 거쳤다. 우선 공급물량이 2만6,804호로 10% 가량 줄었고 이로 인한 수용인구도 8만9,100명에서 8만412명으로 감소했다.

정부의 최종 공급계획에 따르면 총 공급주택 가운데 37.93%인 1만168호를 임대로 배정했다. 규모별로도 평형별로 맞추는데 급급한 나머지 강남지역 거주민들이 타 지역에 비해 높은 지역 프리미엄까지 지불하고 생활하고 있는 부분을 인정하지 않은 결과를 초래한 셈이다.

강남권 대체 한계
임대주택을 포함한 공급물량 가운데 60㎡이하는 일반분양 406호 임대 2,662호 국민임대 5,784호 등 총 8,852호다. 60~85㎡는 일반분양이 7,274호이고 임대가 1,425호로 모두 8,699호가 공급된다. 대형이라고 할 수 있는 85㎡이상은 일반분양과 임대가 각각 6,343호 297호로 6,640호다. 이는 정부가 세웠던 분배원칙에 상당부분 부합되는 것은 사실이지만, 상대적으로 대형평수가 적어 판교가 강남을 대체하는 데는 한계를 보인 것이라는 게 업계의 시각이다.

이와 관련 부동산114 관계자는 “오는 11월 있을 판교의 동시분양은 강남의 대체수요를 얼마나 맞춰주느냐에 초첨이 맞춰졌던 것이 사실”이라며 “하지만, 과다한 임대주택 비율과 분배정책에 초첨을 맞춘 정책은 이러한 기대를 저버리게 했다”고 말했다. 이어 “최근 강남의 아파트 값 상승을 막기 위해서는 판교 공급물량에 대한 전면 재조정이 불가피한 것으로 보인다”고 우려했다.

한편 건설교통부 관계자는 “85㎡는 25.7평이지만, 공급면적 기준으로는 33평형과 35평형으로 평당 1,000만원을 기준으로 한다고 하더라도 3억원 이상이 나오는데 판교에 5억원 이상의 아파트를 지어야 적당하다고 하겠냐”고 반박했다. 이 관계자는 “정부 정책을 고소득자를 위해 펼 수 없다”고 배경을 설명했다.

보유세 늘리고 전매 전면 폐지해야
정부가 부동산 투기바람을 잠재우기 위해서는 보다 강력한 보유세 추진과 함께 분양권 전매를 전면 금지하되 거래세는 낮추는 것이 시급하다는 지적이다. 종합부동산세와 양도세 등을 총칭하는 보유세의 경우 정부가 오는 2007년부터 실거래가로 규정한다고는 했지만, 보다 강력한 대책이 필요하다는 것이다.

부동산랜드 관계자는 “1가구 다주택자의 보유세를 대폭 강화해 1채만 남기고 나머지 주택을 팔게끔 하는 방안을 강구해야 한다”면서 “이와 함께 부동산 거래를 활발하게 하기 위해서는 현재 7%정도로 돼 있는 등록세와 취득세 채권 등의 값을 낮추는 방안도 병행할 필요가 있다”고 말했다.

분양권 전매도 시급히 추진해야 할 사안으로 지적됐다. 분양권은 통상 해당 주택에 입주를 목적으로 하는 것이 일반적인데 비해 국내 부동산 시장에서는 이를 무시한 거래가 횡횡하다는 것이다. 더욱이 최근 불고 있는 부동산 시장의 과열현상은 아파트 입주에 관심을 갖기 보다는 청약 당첨 후 얼마의 프리미엄을 붙여 거래할 것인가에 초점이 맞춰져 있어 이에 대한 대책이 필요하다.

이 관계자는 “일괄분양을 실시한다고 하더라도 계약금과 중도금 등에 대해 능력이 없는 사람들도 청약을 하고 보자는 인식이 팽배해있다”면서 “이를 막기 위해서는 전매를 아예 못하도록 제도를 개선해 실수요자만이 청약할 수 있도록 하는 것도 한 가지 방법”이라고 덧 붙였다.

한편, 건설교통부 관계자는 “전반적으로 모든 상황을 열어두고 검토 중이며 그동안 지적돼 온 전체세대수와 대형평수 늘리는 부분에 대해서도 점검 중”이라면서 “당·정 협의를 거처 오는 8월말까지 이 같은 문제를 해결할 수 있도록 할 것”이라고 말했다.