강북 개발 바람을 타고 뉴타운 개발 지역을 중심으로 집값이 눈에 띄게 오르고 있다. 서울시의 강한 개발 의지에 서울시장 후보들까지 한 목소리로 강북개발을 외치고 있어, 이 지역 향후 투자가치가 ‘장밋빛’으로 물들고 있다. 요즘 한창 주가를 올리고 있는 뉴타운 개발 지역을 심층 분석해 연속 시리즈로 기획해 본다. 그 첫 번째로 성북 장위 뉴타운을 찾아가 본다.
지분 쪼개기 거의 없고 사업성 좋은 지역
3차 뉴타운 지역으로 확정된 성북구 장위동 68-8번지 일대 55만9,933평(185만1020㎡)은 시범 뉴타운을 제외한 2, 3차 뉴타운 중 가장 면적이 넓은 곳이다.
성북구는 ‘장위 뉴타운 지구 개발 기본 계획 수립’을 완료하고 2007년부터 구역별 추진위원회 승인과 구역지정, 조합설립 등의 절차를 거쳐 2008년 하반기에 공사를 착공, 2016년까지 사업을 완료할 계획이다.
장위 뉴타운은 성북구에서 개발 계획을 수립하고 민간이 개발하는 민-관 파트너십을 구축했다. 이를 바탕으로 이상적인 주거 중심형 뉴타운으로 개발, 21세기형 강북 모델 마을로 조성하는 것이 이 사업의 핵심이다.
이 지역은 단독주택 68.4%와 다가구주택 17.7%, 다세대주택 3.2% 등 주택이 89.3% 이며 2층 이하 건물이 81.9%를 차지하고 있다. 이들 중 일반 주거지역이 98.7%를 차지하는 주택단지의 특성을 갖고 있으며, 현재 약 2만8,926가구에 8만994명이 거주하고 있다. 7,600여 동의 주택 중 노후ㆍ불량주택 비율이 63%나 되는 등 대표적인 낙후지역으로 꼽혀 왔다. 이처럼 건축물의 89%가 주택인 장위 뉴타운 지역은 주거중심형 뉴타운 건설 취지에도 적합하다. 현재 기반시설 비율이 13.7%로 향후 30% 이상 끌어올릴 경우 이미 뉴타운 사업이 진행 중인 길음, 미아뉴타운 개발과 더불어 강북의 핵심 주거지역이 될 것으로 전망된다.
특히 장위 뉴타운은 인근 길음, 미아뉴타운과 달리 지분 쪼개기가 거의 없는 편이고 아파트 건립수 대비 조합원 비율이 40~60%정도로 사업성이 상당히 좋은 지역이며, 대부분의 조합원이 중대형 평형을 배정받을 것으로 기대된다.
성북구는 2012년까지 강남수준의 주거지로 만들겠다는 야심찬 계획을 세우고 있다. 따라서 장위 뉴타운은 노후·불량 주거 밀집 지역의 무분별한 개발을 방지하고 도시기반시설을 종합적이며 체계적으로 개선해 미래지향적 주거 지역으로 조성하는 게 기본 방침이다.
기존 주택 개발 방식에서 탈피해 도시 기반 구조를 개선하고 쾌적한 도시 환경과 공공 역할을 강화함으로써 주거 중심, 보행 중심의 녹색 타운을 계획적으로 개발하는 데 초점을 맞췄다. 또 여유 있는 기반 시설과 함께 지역 특성을 살린 ‘맞춤형 주거단지’를 건설하고, ‘이웃문화’가 살아 숨 쉬게 한다는 계획을 갖고 있다.
도심과 연결하는 경전철과 모노레일 도입 추진
장위 뉴타운은 남으로는 화랑로를 경유하는 지하철 6호선 상월곡역과 석계역을 경계로 하고 있고, 북으로는 드림랜드와 번동 주공단지와 맞닿아 있다. 동으로는 광운대학교, 서로는 동덕여자대학교가 위치한다.
차량으로 10분 거리에 이마트, 롯데백화점, 세이브존, 까르푸 등 백화점과 할인점이 인접해 편리하게 이용할 수 있다. 화랑로, 장위동길, 돌곶이길, 장월로, 공안길 등을 이용해 타 지역으로 진출입 할 수 있다.
단지 뿐 아니라 공원 지하에도 주차장을 확보하는 등 이 지역 교통 여건은 더욱 향상될 전망이다. 세대수 증가를 감안해 초등학교 2개소와 중학교 2개소, 고등학교 1개소를 추가 설치할 계획이다. 골목마다 ‘장위 뉴타운 지정’ 관련 홍보물이 걸려 있고, 주민 설명회 개최 내용 등도 전봇대나 게시판에 공지하고 있다. 이 지역은 강북구 중 몇 군데 되지 않는 평지지역으로 사업 진행을 하게 되면 공사가 수월하게 진행될 것으로 보인다. 성북구와 지역 주민들은 뉴타운 시범 지역으로 지정된 길음 뉴타운의 노하우 덕분에 장위 뉴타운 사업에도 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 성북구청 관계자는 “길음 뉴타운 사업을 추진 중이어서 뉴타운 사업 진행 과정을 이미 경험했기 때문에 장위 뉴타운 계획 수립을 비롯한 일련의 과정이 순조롭게 진행될 것으로 보인다”고 말했다.
현재 뉴타운 지역 주변으로 신규 개발지 및 재건축 단지들이 위치하고 있어 향후 장위 뉴타운 개발과 함께 대단위 아파트 주거단지로 변모할 전망이다. 현재 성북구 장위동 293번지 일대 대명 루첸, 장위3동 304번지 일대 장월택지개발지구를 비롯해 월계라이프 단지를 재건축해 건립하는 롯데 낙천대(8월 분양 예정) 등이 있다.
지난 5월15일 대명종합건설이 성북구 장위동에 선보인 ‘장위 대명 루첸(611가구·24~45평형)’은 올 들어 서울에서 나온 개별 단지 가운데 분양 물량이 가장 많은 대단지로 많은 관심을 모았다. 강북 지역의 대부분 아파트가 소형 단지에 나홀로 아파트였던 점에 비춰보면 상당한 메리트가 아닐 수 없다. 24∼45평형으로 꾸며지는 이 아파트의 장점은 서울 3차 뉴타운 가운데 최대 규모인 60만여 평에 달하는 장위 뉴타운과 바로 붙어 있다는 것.
분양 현장을 찾은 사람들이 기대하는 것 역시 뉴타운 개발로 인한 생활환경개선이었다. 모델하우스를 방문한 인근 지역주민은 “뉴타운이 개발되면 공간이 많이 확보되어 교육여건, 교통여건 등이 상당히 좋아질 것”이라고 말했다. 분양가는 24·33평형이 평당 1200만~1300만원, 38·45평형은 평당 1,450만~1,530만원 선으로 주변 시세에 비해 다소 높은 편이다. 대명건설 관계자는 “관심들이 뜨거워 많은 방문객이 왔다 갔지만 앞으로 판교 청약이 아직 남아 있어 실제 청약율은 높지 않았다”고 말했다. 현재 뉴타운 지정 전 재개발이 진행되고 있는 곳은 크게 6군데(1~6구역 )가 있다. 대부분 돌곶이길을 경계로 해 광운대학교 방향에 위치한다.
‘맞춤형 주거단지’로 태어날 장위 뉴타운의 맹점은 도심과 접근성이 떨어진다는 것. 이를 보완하기 위해 뉴타운 지구내 도로망을 확충하고 도심과 연결하는 경전철과 모노레일 도입을 추진할 예정이다. 우이~정릉 경전철 사업을 추진할 예정인 데다, 서울시가 추진하는 지하철 12호선 착공도 예정에 있다.
이런 기대감에 따라 현재 거래 지분 가격은 뉴타운 지정 이후 연초보다 20~40%가량 오른 상태다. 한 평 지분 가격이 적게는 850만원에서 입지가 좋은 곳은 1,400만원까지 달한다.
