판교 제2라운드가 8월말로 다가왔다. 중대형 위주로 분양되는 이번 판교 청약 분위기는 다소 차분한 분위기가 연출된다. 올 초 ‘로또 당첨’에 비유되며 뜨거운 관심을 불러 모았던 중소형 판교 분양 때와는 사뭇 다른 양상이다. 신문사와 부동산정보업체 등이 서둘러 판교 당첨 전략 설명회 등을 릴레이로 열고 있지만, 반응은 예전만 못하다. 투자가치에 대한 기대가 적고 실수요자 위주의 청약이 예상되기 때문이다. 따라서 청약통장을 가진 사람들은 한번쯤 도전해봤을 법한 수천대 1의 청약경쟁은, 이번 하반기 판교신도시 청약에선 보기 어려울 것 같다.

실수요자 위주로 재편… 자금여력 없다면 ‘그림의 떡’
이것은 ‘시장(市場)’이 말을 해준다. 알짜 미분양 아파트가 속출하고 있고 담보대출 받기가 어려워진데다, 금리 상승과 정부의 엄격한 규제정책으로 인한 세금 부담이 현실화되고 있는 까닭이다. 무엇보다 이번 하반기 판교신도시 분양은 대부분이 중.대형 평형 아파트로 가격이 비싸고, 수도권을 중심으로 세금 부담에 따른 집값 하락이 실현되고 있어 관심이 덜하다. 따라서 8월에 공급될 판교 중.대형 아파트의 예상 청약경쟁률은 지난 3월의 중.소형 청약경쟁률(민간분양 수도권 1순위 평균 781대1)보다 훨씬 낮을 전망이다.

8월 분양은 ‘실수요자’ 위주로 청약에 나설 가능성이 높다. 투기억제를 위해 5년간 전매가 금지되고 당첨자는 1차 분양 때와 마찬가지로 국세청의 세무조사가 들어간다. 25.7평 이하 중소형 주택이 없으므로, 청약부금 가입자들은 청약에 나설 수도 없다. 서울 600만원 이상 청약예금 가입자와 청약저축 가입자만 청약이 가능하다.
청약예금 가입자 130여 만명이 청약 자격을 얻게 되는데, 주택 자금 규모가 만만치 않아 청약 포기자가 많을 것이기 때문에 경쟁률은 크지 높지 않을 전망이다. 전체 물량의 30%가 성남시 거주자에게 우선 공급되지만 1차 때와 달리 무주택자 우선공급제는 적용되지 않는다. 3월 분양 때도 전체 1순위자 중 20%만이 청약통장을 사용한 것으로 알려졌다.
지난 3월과 달리 8월에 공급되는 물량은 대부분 중대형 평형으로 분양가가 평당 1,700만원 선으로 자금부담이 훨씬 크다. 택지비와 건축비, 가산비용 등을 합친 판교 중.대형 분양가는 45평형을 기준으로 5억8천만원 정도로 추산된다. 하지만 여기에 채권입찰제에 따른 국민주택채권을 추가로 매입해야 하기 때문에 분양가는 더 비싸진다.
정부는 채권할인액을 감안한 채권매입 실부담금과 분양가를 합친 금액을 주변 시세의 90%로 정했다. 인근 분당 서현동의 45평형 시세가 9억원임을 감안하면, 계약자의 총 부담액은 8억원 선이 될 것이라는 계산이 나온다. 주택채권 할인율이 약 35%인 점을 고려할 때 당첨자는 2억2천만원을 채권매입에 들여야 한다. 즉, 분양가의 20%에 해당하는 계약금 1억1,600만원에 2억2천만원을 더해 초기 부담금은 3억3,600만원 정도가 된다.

중대형 평수 인기 ‘시들’
일부 계약금을 상호저축은행 대출로 빌릴 수는 있겠지만 연 9% 안팎에 달하는 등 금리부담이 적지 않다. 하지만 1차 분양 때 크게 이용됐던 생애최초주택구입자금 지원을 받을 수 없고 담보대출규제에도 걸린다. 아파트 한 채 값이 대출 제한선인 3억원을 훌쩍 넘을 것으로 예상되기 때문이다. 즉 자금조달 계획이 불투명하다면 청약이 불가능한 현실이다.
최근 아파트 분양시장에서 중.대형 평수의 인기가 시들한 것도 이번 2차 판교분양의 악재 중 하나다. 30평형대의 인기가 상종가를 치는 반면, 중대형은 외면받는 ‘역전현상’이 나타나고 있는 것. 부동산 업계에 따르면 최근 새 아파트 30평형대의 청약 경쟁률이 상대적으로 높은 반면 40~50평형대는 경쟁률이 낮거나 미달하고 있다.
이는 양도세 강화 등을 이유로 대형 평수 한 채만 보유하겠다며 40~50평형대 청약자가 몰렸던 것과 상반된 모습이다. 부동산 114에 따르면 집값이 내릴 줄 몰랐던 분당의 대표적 주상복합인 파큐뷰도 지난달 54평형이 20억원에서 18억원으로 한달 새 2억원이 떨어졌다. 이에 대해 부동산 전문가들은 6억원 초과 주택에 대한 대출 규제, 종부세와 재산세 등 보유세 증가, 발코니 확장 허용 등에 따른 큰 평수, 고가 주택에 대한 매력 감소 등을 원인으로 풀이하고 있다.

뚜렷한 집값 하락 국면이 계속되고 있어 실수요자들의 내집마련 기회가 넓어졌다. 정부가 그동안 내놓았던 부동산 시장 안정대책이 하반기부터 본격 시행하는 데다, 공급과잉까지 겹쳐 상반기까지 급등세를 탔던 집값이 완전 하강 국면에 돌입했다. 강남 분당 송파 등 이른바 ‘버블세븐’ 지역으로 지목된 알짜지역 조차 투자 문의가 실종되고 가격하락 국면이 눈에 띄게 진행되고 있다.

알짜 미분양이 유리할 수도
특히 판교 중.대형 아파트 분양의 최대 수혜지로 꼽히는 분당 아파트 값은 오히려 하락세로 반전하고 있다. 지난 3월 판교 중.소형 분양때 집값 상승이 두드러졌던 것과는 대조적이다. 현지 중개업소는 이에 대해 “이제 판교 약발도 다 된 것 아니냐”는 관측도 나오고 있다. 3월 판교 분양 때 떨어졌던 실수요자들이 대거 분당으로 몰릴 것이라는 예상이 빗나간 것도 집값 약세의 이유로 꼽힌다.
또 연말까지 2천 가구 이상 대단지 아파트가 서울과 수도권, 지방에서 잇달아 선보일 예정이어서 판교 청약에 ‘목 맬’ 이유가 없어졌다. 하반기 전국에 2천 가구 이상 단지는 모두 20개, 5만8,400여가구. 대단지 아파트는 지역을 대표하는 랜드마크로 부상할 가능성이 높고 주변 시세를 선도하기 때문에 대체로 투자가치가 높은 것으로 평가된다. 또 대부분 민간업체가 사유지에 아파트를 지어 공급한 것이 대부분이어서 전매제한을 받지 않는 것도 판교 신도시 아파트와 차별화된다.
실수요자 입장에선 ‘알짜 미분양물’을 찾아나서는 게 더 유리할 수도 있다. 분양시장의 침체로 쓸만한 미분양 물량이 상대적으로 많아졌다. 내집마련정보사 관계자는 “분위기에 휩쓸려 무작정 판교 등의 유망물량 청약만을 기다리지 말고, 입지와 가격 등의 조건이 좋은 미분양 아파트를 찾아나서는 게 현명하다”면서 “미분양은 청약통장을 쓰지 않아도 되고 중도금, 무이자 융자 등 다양한 금융혜택을 받을 수도 있어 일석이조”라고 조언한다.