같은 아파트에 살고 있는 정다행(가명, 58세)씨 역시 몇 년 전 경기도 최북단 지역인 연천 전곡지역에 개발붐을 틈타 노후처로 200평 규모의 토지와 40여 평 규모의 농가주택을 구입했다.
두 사람은 올 해부터 1세대 2주택에 대해 양도세 중과로 세(稅) 부담이 늘어나 농가주택을 보유하고 있는 것이 꽤나 부담스럽다. 하지만 이를 피해갈 방도가 전혀 없는 건 아니다. 양도세 중과는 크고 작은 시골의 농가주택도 포함되는 것이 원칙이다. 그러나 도시민의 농어촌주택을 취득한 후 기존 보유 주택을 매도한다면 양도소득세를 면제할 수 있도록 조세특례제한법(제99조의4)을 개정, 2003년 8월 1일부터 시행하고 있다. 이는 도시민의 농어촌 주택 취득을 촉진하고 농촌에의 인구유입을 장려해 농민의 농가 외 소득을 올려주는 등 농어촌 활성화를 도모하기 위함이다. 그러나 이도 일정 조건에 부합돼야만 혜택을 받을 수 있다. 그렇다면 농가주택이란 무엇인지 개념부터 알아보자.
농가주택이란 무엇인가
농가주택은 법률적인 용어가 아니다. 그냥 농어촌이나 산촌에 지은 집을 말하며 시골집 혹은 농어촌 주택과 같은 의미라고 보면 된다. 만약 도시인이 제대로 지어 놓은 시골집이라면 전원주택이라 부르고 보다 크고 좋은 재료로 잘 지은 집을 우리는 별장이라고 칭한다. 또한 농업인이 농지 위에 짓는 주거용 집은 농업인 주택이라고 하여 농지법상 일정 조건하에 부합되면 전용비 면제 등 금융, 세제혜택을 준다.
조세특례제한법에 따르면 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 2005년 말까지 적용하도록 되어 있었다. 그러나 다시 3년 연장됐다. 즉 도시인이 오는 2008년 12말까지 농가주택을 추가로 구입 혹은 신축하는 경우에는 농가주택을 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 보유하고 있던 기존 (일반)주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 규정에 의해 비과세 대상으로 하고 있다. 이는 농어촌주택의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 마찬가지다. 즉 1세대 2주택이어도 농가주택이 비과세조건에 부합이 되면 일반주택 양도세 부담이 없어지는 것이다.
농가주택 취득 전 비과세 요건 따져야
여기서 중요한 것은 농가주택의 양도세 비과세 요건이다. 이를 위해서는 농가주택이 소재하는 지역, 부동산 면적과 금액, 보유기간 등 농가주택의 비과세 요건에 해당되어야 양도소득세를 부담하지 않는다. 이때 주택은 단독주택뿐 아니라 공동주택도 포함하며, 구입 혹은 신축 이후 양도 시까지의 증·개축부분을 모두 포함한다. 신규 취득한 농가주택을 양도세 비과세를 받기 위해서는 최소 3년 이상 보유해야 한다. 또 일반주택 양도 시 과세특례신고서 및 관련 증빙서류를 함께 제출해야 한다.
양도소득세 비과세를 받기 위해서는 광역시의 군 소재지 및 수도권지역(경기도 연천과 인천시 옹진군은 제외), 국토계획법상 도시지역 및 허가구역, 토지 및 주택투기지역, 관광단지 등 피해야 한다. 또한 기존 일반주택과 동일한 혹은 연접해 있는 읍, 면지역에 소재하는 농가주택은 양도소득세 비과세 대상에서 제외된다.
비슷한 처지의 두 사람, 희비(喜悲)가 엇갈려
다시 어덕해 씨와 정다행 씨의 이야기로 돌아가자. 결론적으로 용인시 처인구에 농가주택을 소유한 어덕해씨는 수도권 내에 위치하기 때문에 양도소득세 과세 대상이 된다. 반면 이웃인 정다행 씨는 수도권 내 농가주택을 소유하고 있으나, 수도권 지역으로 보지 않는 연천군에 있는데다 주택규모와 토지면적 등이 비과세 요건에 부합되어 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 세테크 역시 재테크만큼 중요하다는 것은 누구나 아는 사실이다.
이를 알고 투자하는 것과 모르고 투자하는 것은 그 결과가 다르게 나타날 수밖에 없다. 따라서 농가주택을 취득하기 전에 양도소득세 제외대상 지역인지, 취득기간 및 면적과 규모 등 물리적 조건이 부합되는 지 등을 꼼꼼히 검토하고 보유목적에 맞게 매입해야 할 것이다.
농가주택의 비과세 요건
△2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일 사이에 농가주택을 취득했을 것 △취득 후 3년 이상 보유했을 것 △농가주택이 읍, 면 지역에 소재(광역시 및 수도권 소재 농가주택은 해당되지 않음) △농가주택이 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 내에 있지 않을 것 △기존 일반주택과 동일 또는 연접한 읍, 면에 같이 있지 않을 것 △농가의 대지면적은 660㎡(200평) 이내일 것 △농가의 주택연면적이 단독주택은 150㎡(45평), 공동주택은 116㎡(33평) 이내일 것 △취득 건축 시 주택 및 부수토지의 가액이 기준시가 기준으로 7천만원, 일반주택 양도 시 농가주택 시가가 1억원 이하일 것.
수도권 범위를 어디까지 보나
수도권은 통상 서울특별시, 인천광역시와 경기도 전역을 말한다. 이 용어는 수도권의 인구집중을 방지하기 위해 지난 1970년도에 특별법으로 제정된 "수도권정비계획법"에서 규정하고 있으며 국토계획법에 앞서 적용된다. 현재 수도권에는 모두 66개의 자치단체 시, 군, 구가 있다. 예를 들면 서울에는 2개구, 경기도에는 27개시와 4개군(여주, 양평, 가평, 연천군)이 있으며 인천에는 8개구와 2개군(강화도, 옹진군)이 있다.
