올해 부동산 시장은 각종 정책으로 인하여 투자환경이 크게 변할 것이다. 몇 년 전만해도 전매 가능한 분양권, 강남 일대의 재건축이 큰 인기몰이를 했으나 근래에는 강북 뉴타운 및 재개발대상지가 투자 1순위였다. 그러나 분양가 상한제와 원가연동제 그리고 1가구 다주택자에 대한 세금강화와 담보대출 규제 등 신(新) 부동산 정책으로 인해 그 투자매력이 쇠퇴하고 있다. 이렇게 달라진 부동산환경에서 투자자의 관심을 끄는 올 해의 틈새 유망상품은 무엇이 있을까?
수익형 부동산의 대표주자, 상가
상가는 임대료 수입과 부동산 가치상승이라는 두 가지 목적을 달성하는데 나무랄데 없는 수익형 부동산이다. 따라서 여유자금이 있거나 노후생활을 위한 중장년층이 관심을 가져 볼 만하다. 안정적인 현금흐름을 위한 상가투자는 ‘임대료’가 가치척도의 수단이 된다. 따라서 임대료 형성가치를 통해서 상가투자의 적절성을 파악해야 한다. 기존상가의 경우 임대료 조사를 통해서 상가의 가치를 측정해볼 수 있으나 이 경우 매도자에게도 상가가치가 노출되는 상황이므로 최상의 투자가 될 가능성은 희박하다.
그러므로 상가가치의 객관성을 확보하기 위해서는 투자 상품이 포함된 전체 상권의 흡인력과 향후 발전가능성을 예측할 수 있는 안목이 필요하다. 물론 이는 쉬운 일이 아니다. 특히 기존상가가 아닌 임대분양을 받아 운영하는 상가라면 시행업체의 능력도 살펴봐야 한다. 이중 투자자들이 관심을 가져야 할 것은 이 업체가 과거에 상가를 활성화해서 성공했던 경험이 있는가 하는 점이다. 지금처럼 실물경제와 내수경기 위축이 지속될 수 있는 상황과 이로 인해 차별성이 심화될 조건이라면 투자리스크는 더욱 커지기 때문에 독단적인 의사결정은 피하는 것이 좋다.

다시 고개 드는 오피스텔
일반 오피스빌딩이 사무실로만 사용할 수 있게끔 설계된데 반해 오피스텔의 경우 낮에는 사무 또는 작업 공간 등 다목적공간으로 활용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 설계된 부동산 상품이다. 그러나 일부 오피스텔의 경우 주거로만 전용되어 안전, 세제 등 다양한 문제점이 양산되었다. 이에 정부는 2004년 6월 오피스텔이 주거용으로 둔갑하는 것을 막기 위해 바닥 난방금지, 업무시설 면적확대, 욕실 및 화장실 면적제한 등 오피스텔 규제책을 내놓았다. 개정안이 시행되면서 아파트 규제강화에 따른 틈새상품으로 부각되었던 오피스텔은 사실상 주거용으로의 공급이 차단되어 있는 상태였다.
그러나 2006년 발표된 11.15대책에서 기존 주택공급 부족에 따른 집값 상승이 계속됨에 따라 도심 주택수요 흡수를 위하여 오피스텔 규제를 완화하게 되었다. 그 내용을 구체화한 것은 최근 발표된 1.11대책. 전, 월세 수급조절을 위해 전용면적 15평 이하 오피스텔의 경우 바닥 난방을 허용한다는 것이다. 이러한 오피스텔 규제완화책으로 신혼부부, 1인 가구 등 수요층을 대상으로 중소형 오피스텔이 틈새상품으로 다시 부각될 가능성이 높다.
집을 소유한 사람이 오피스텔을 소유하면 이것도 2주택이 될까? 오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물’이지만, 실제 용도는 ‘업무용’으로 분류되어 있다. 따라서 업무용을 주거용으로 전환하였을 경우 실질과세원칙에 따라 주택으로 간주하여 각종 세(稅)부담을 책정해야 한다는 것이 정부 입장이다. 원칙은 그렇지만 아직 정부의 입장이 확실히 정리된 것은 아니다. 즉 유주택자가 주거용 오피스텔을 매각할 경우 1가구 2주택으로 간주하여 양도세를 중과해야 하는지와 종합부동산세 등 보유세를 산정할 때 주거용 오피스텔을 주택으로 간주하여 과세해야 할지의 여부 그리고 오피스텔 1채를 보유하고 있는 무주택자의 경우 무주택 청약자격을 유지해야 할지에 대한 부분이 해소되지 않고 있는 것이다.
재건축 가고 리모델링 뜬다
재건축 투자를 하고 싶지만 각종 규제와 수익성에 부담을 느낀다면 아파트 리모델링 투자는 어떨까? 작년까지만 해도 리모델링을 하기 위해서는 사용검사 후 20년이 지나야했다. 그러나 2007년 상반기부터는 지은 지 15년만 넘어도 리모델링이 가능하다. 특히 재건축과는 달리 소형평형 의무비율ㆍ임대주택 의무건립, 개발부담금제 등 규제가 없다는 것이 큰 메리트이다. 게다가 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있으며, 주상복합아파트의 상가주인도 조합원으로 인정된다. 또한 아파트 리모델링은 재건축 사업에 비해 추진절차 등이 간단하다. 공사기간도 짧고 비용도 훨씬 적게 든다. 특히 리모델링 주택조합을 설립하기 위해서는 단지 전체 또는 동별로 3분의 2이상의 주민 동의만 얻으면 된다.
그렇다면 어떤 아파트에 투자해야 하나? 우선 리모델링 추진이 가능한 15년 이상 된 12~15층 사이 중층아파트 단지가 유리하다. 또한 계단식 보다는 복도식 소형아파트가 투자 상품으로 낫다. 복도식 아파트는 계단식보다 가격이 저렴한 편이며 설계변경 및 증축도 용이하다는 평가가 있어 여러모로 투자가치가 높을 것으로 예상된다. 그러나 복도식 재건축 선례와 시공 검증이 많지 않은 편으로 무조건적인 평가보다는 신중하게 접근해야 할 것이다.
리모델링 가능성이 높은 아파트로는 서울시에서 1984~1992년 사이 건립된 강남, 송파, 용산 등 주요 단지 중에서도 185개 단지 10만 9천가구 정도이다. 분당, 일산, 평촌, 산본 등 1기 신도시 중 1992년 이전 준공된 46개 단지 3만 7천가구도 주된 대상이 된다.

현재 리모델링 된 곳은 마포용강, 압구정 아크로빌, 이촌동 로얄 맨션, 방배삼호, 방배궁전 등 총 5건이 있다.
부동산펀드로 간접투자
펀드에 대한 투자인식이 높아지면서 일반투자자들의 돈을 모아 전문가에게 맡겨 부동산이나 부동산관련 대출채권 등에 투자하여 이익배당을 받는 부동산 펀드의 관심이 높아질 것으로 보인다. 부동산 펀드에 실패하지 않으려면 펀드와 부동산의 특징을 파악하고 있어야 한다. 기대치 이상의 많은 수익을 얻을 수도 있지만 이익이 보장된 수익이 아니라 오히려 원금 손실을 입을 수도 있다. 따라서 예상수익률을 그대로 믿고 가입하기 보다는 운용사가 펀드 운영 경험이 풍부한지, 안정적이고 수익성이 있는지 등을 숙지하고 투자를 결정해야 할 것이다.