현대경제연구원은 무리한 대출로 집을 마련했으나 원리금 상환으로 가처분소득이 줄어 빈곤하게 사는 가구를 하우스푸어라고 정의했다.
우리의 모의 내무실험에서도 매우 우수한 조건의 직장을 가진, 저축 성향 높은 한국인 씨도 결코 저축으로는 수도권에서 자력으로 내 집 마련이 불가능함을 여실히 보여 준다. 이런 상황에서 관성적인 내집에 대한 욕구는 결국 대출로 이어지고, 그 대출이 다시 만성적인 가계적자로 이어진다.
한국인 씨의 경우에 대출금 4억원에 대해 그가 총 상환한 금액은 무려 8억5천6백만원이다. 이자만 4억5천6백만원으로 원금을 상회한다. 같은 조건에 원리금 균등상환으로 전환할 경우, 총 상환액은 6억7천1백만원으로 약2억원이 절약된다. 즉 원리금 균등상환 대신 만기 일시상환을 선택할 경우, 원금 상환에 투입되지 않은 저축액이 대출금리 이상의 복리 수익을 올리지 못하면 막대한 손실이 나는 셈이다. 다른 방법이 있다면 단기간 주택 가치의 급등으로 인한 차익이 존재해야 하지만 이는 현실적으로 불가능하다고 예측된다.
그런 상황에서 자녀가 대학에 가게 되면 적자 폭은 확대되고, 57세에는 주택담보 대출이 만기가 되어 일시 상환하는 바람에 결국 은퇴시점에서 그의 가계지수는 6억원이 넘는 적자 상태가 되는 것이다.
현실이 이렇다면 한국인 씨는 어떻게 좀더 나은 은퇴 후 순자산을 형성할 수 있을까. 부자 부모를 만난다면 아무 문제없겠지만, 여기서는 인력으로 해결할 수 있는 두가지 방법에 대해 살펴보고자 한다.
첫째, 맞벌이다. 만약 한국인 씨가 자신과 동일한 조건을 가진 여성과 결혼한다고 가정해 보자. 현실적으로 어려운 일이겠지만, 그런 가정하에 맞벌이 부부의 가계수지와 은퇴 후 자산(동일한 조건으로 설계했을 때)을 살펴보자.
맞벌이의 경우 대출을 받아 주택을 구입하는 것도 동일하고, 대출금액도 동일하게 설정한다. 모든 조건이 동일하지만 맞벌이 한국인 씨는 외벌이 한국인 씨보다 많은 저축과 소득으로 문제를 해결할 수 있는 여유가 충분하다.
대출 만기 직전까지 가계수지는 무려 7억원의 흑자 상태이기 때문에 대출금을 일시 상환하더라도 아무런 문제가 없다. 은퇴 후 이 부부는 약 16억원의 순자산을 보유하게 되고, 순자산의 현재 가치는 2억8천만원에 해당한다. 그런데 역시 현재 가치로 환산하니 환상적이라고 생각했던 한국인 씨도 ‘2% 부족’한 듯 하다. 행복한 미래를 꿈꾸기에는 만족스럽지 않다는 것이다.
맞벌이 외에 방법으로는 투자수익률의 제고가 있다. 사례에서 우리 주인공은 저축과 투자에 대한 보수적인 성향이어서 모든 저축을 원금 손실 없는 예적금을 통해 목돈마련에 초점을 두었다. 만약 그 방법 대신 투자에 대해 관심을 기울이고, 나름대로의 투자전략을 가지고 있었다면 결과가 달라졌을 수도 있다.
투자 수익률을 높여 눈덩이 효과를 누려라
투자란 두 가지 얼굴을 가졌다. 항상 원금 손실 위험이라는 어두운 그림자와 초과 수익이라는 밝은 면이 뒤따른다. 위험과 수익률을 서로 맞바꾸는 것이 투자의 기본이다. 여기서는 투자수익률 차이에 따른 주인공의 가계수지와 은퇴 후 자산을 추산해 본다.
이 추정은 맞벌이가 아니라 외벌이의 사례다. 맞벌이는 우리나라 전체 가구의 1/3이 약간 넘을 뿐이므로 일반적인 가구 형태라 볼 수 없어 외벌이를 일반적인 가구 형태의 기준으로 삼는다.
저축에 대한 수익률을 기존의 3.7%외에 10%, 12%, 15%로 변화하여 그 결과를 살펴봤다. 10~15% 경우는 대출을 받더라도 가계수지가 적자로 돌아서지 않지만, 상환 시점에서 10% 수익률의 경우 적자로 돌아선다. 수익률 12%는 한국인씨 재무설계에 있어 손익분기점에 근접하게 되는 평균 수익률에 해당한다. 반면 3%의 차이인 15% 수익률은 12억원의 가계수지 흑자를 기록하고 있음을 알 수 있다.
그 차이는 10년차의 주요 이벤트인 주택구입의 결과에서 비롯된다. 직장생활 10여 년간 누적된 저축액이 주택구입으로 인해 모두 사라지느냐 아니면 저축액의 절반 정도는 남아 있느냐에 따라 달라진 것이다. 12%의 경우 10년차에 주택 구입에 저축액을 투자한 후 잔여 저축액이 6천만원이 되지만, 15%의 경우는 잔여 저축액이 1억원을 상회한다. 약 5천만원의 차이가 그 후 연간 15%씩 성장하여 23년 후에 약 13억원의 차이를 만들어 내는 것이다.
물론 연평균 15% 수익률을 장기적으로 기록하는 것은 매우 어렵다. 여기서 말하고자 하는 핵심 내용은 관성적인 주택 구입을 포기할 수 없다면, 가계적자를 막고 보다 풍요로운 은퇴자산을 구성하기 위해 ‘투자수익률’을 제고하는 노력이 절대적으로 필요하다는 것이다. 그렇지 않고서는 미래의 행복한 부자는 그저 꿈에 불과하다. 물질적 풍요로움이 곧 모든 행복을 의미하는 것은 아니지만, 가능한 적절한 방법을 통해 경제적 풍요로움을 가지는 것은 매우 중요한 일이다. 현재 우리나라의 평균 기대수명이 80세라고 한다면 우리 주인공은 은퇴 후 20년 가까이 소득없이 살아야 하기 때문이다.
주지하다시피 2010년 개인 순저축률이 3.9%인 상황에서 25%의 저축률은 현실적으로 쉽지 않은 일이다. 또한 높은 주거비, 상대적으로 높은 물가 그리고 부모의 경제를 망치는 주범 중의 하나인 사교육비 등은 우리나라 가계를 적자로 밀어 넣고 있는 주요한 원인들이다.
혹시 복리의 마법이란 말을 들어봤는가? 예컨대 원금 1억원을 8%(A)와 9%(B)의 수익률로 복리투자했을 경우 그 차이를 보자.
투자 1년차에 A와 B의 차이는 1%에 지나지 않는다. 하지만 10년차엔 9%로 벌어진다. 20년 후엔 A의 자산은 B의 83%에 지나지 않고, 30년 후엔 76% 수준이다. 금액으로 보면 B가 A보다 약3억3천만원 정도 더 초과된 자산규모를 자랑하게 된다. 원금이 1억인데 그 차이만 3억원에 달하게 되는 것이다. 단 1%의 수익률 차이가 기간이 길어질수록 엄청난 격차를 벌이게 되는 셈이다.
사회 생활, 즉 직장생활을 하면서부터 시작하는 단 1%의 차이는 여러분이 50대에 이르렀을 때는 그 차이를 현격하게 느끼게 해 줄 것이다. 만약 2%라면 20년 후에 A의 자산은 B 자산의 83%가 아니라 69%에 지나지 않게 된다. 이것이 이른바 눈덩이 효과(snowball effect)다. 이 차이는 기간이 길면 길수록 더 커진다. 즉 보다 더 일찍 시작할수록 유리한 것이므로 조금이라도 더 젊을 때 투자에 관심을 기울일 필요가 있다.
맞벌이든 투자수익률이 높은 외벌이든 은퇴 후 자산의 절대 규모는 다른 경우에 비해 훨씬 양호하다. 하지만 여전히 문제 혹은 개선할 여지가 잠재해 있다. 바로 자산의 성격인데, 보유한 자산에서 꾸준한 현금이 창출될 수 있는가의 문제다.
은퇴 후 가장 큰 문제는 일정한 소득의 부재다. 은퇴 후 여유로운 생활을 위한 현금이 자산을 하나씩 처분해야 창출되는 것과 자산의 처분없이도 꾸준한 현금창출이 가능한 경우가 있다면 여러분은 어떤 것을 선택하겠는가? 의심할 여지없이 후자의 경우다.
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