1.11대책 이후 부동산 시장은 차츰 안정되는 분위기다. 천정부지를 모르고 솟던 집값은 잇단 규제들로 숨고르기를 하고 있다. ‘이제 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다’는 생각은 최근 불고 있는 ‘리모델링 붐’이 다시 한 번 부채질을 한다. 아파트 리모델링은 재건축 규제로 아파트의 ‘몸값’을 불리지 못한 주민들이 차선책으로 택하고 있는 것이다. 주민동의율과 건물연한 등의 완화로 리모델링 붐은 마치 유행처럼 퍼지고 있다.
공사비 신축과 거의 비슷
현재 준공 15년 이상 리모델링 대상이 되는 아파트는 서울에서 10만 9천가구, 분당 등 신도시 3만 7천가구로 추산된다. 80년대에서 90년대 초까지 준공된 대규모 노후단지가 대부분. 하지만 재건축의 규제로 리모델링을 수익사업의 일환으로 여겨 너나 나나 리모델링에 나서는 것이 문제다. 서울 강남 서초 송파 용산구 정도에서 추진되던 리모델링은 지난해 말부터 목동과 강북지역, 일산 분당 평촌 안양 등지까지 확산되고 있다.
한 건설업체 관계자는 “목동과 강북 지역 등 대단지 아파트는 물론 주변의 소규모 아파트들까지 가세하는 분위기이고, 이런 추세는 수도권 전 지역으로 확산되고 있다”고 전했다. 재건축에 비해 리모델링은 건축 기간이 1~2년 정도로 짧고 건축비도 적게 드는데다 이주 기간도 길지 않아 메리트가 있다.
문제는 리모델링을 집값 올리는 기회로 삼아 단지별 특성을 고려하지 않고 무분별하게 추진하는 경우가 적잖다는 점이다. 건물연한이 20년에서 15년으로 줄자, 멀쩡한 아파트까지 리모델링 사업에 동참한다. 분당의 한 아파트는 지은 지 12년 반에 불과해 법적으로 리모델링이 가능한 대상이 아니다. 하지만 벌써 리모델링을 위한 임시 추진위원회까지 결성됐다.
남은 2년 반 동안 리모델링에 필요한 모든 것을 준비하고 대상이 됐을 때 곧바로 추진하겠다는 것이 의도다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “소형평형이나 한강 조망권 같은 경우가 아닌 입지가 좋지 않은 단지의 경우 기대수익은 높지 않다”면서 “리모델링은 투자 목적보다 실수요 관점에서 접근해야 한다”고 조언한다.
정부가 9월 시행키로 한 민간택지 분양가상한제는 리모델링 수요는 더욱 부추길 전망이다. 재건축의 경우 일반 분양가를 높게 책정해 조합원들에게 개발이익을 돌려주게 되지만, 분양가 상한제가 실시되면 분양가를 높게 책정할 수 없어 결국 조합원이 떠안게 될 부담이 커지기 때문이다.
이처럼 리모델링에 열을 올리는 이유는 가격 상승의 기대감 때문이다. 실제로 리모델링 기대감이 반영되면서 매도호가도 강세다. 최근 시공사 선정을 위한 사업설명회를 연 노원구 상계동 미도아파트는 37평형의 경우 현재 시세로 2~3천만원 정도 올랐다. 하지만 리모델링이 무조건 높은 투자수익을 올리는 지렛대 역할을 할 것이란 기대는 금물이라고 경고한다. 리모델링은 분양수입 없이 순수 자기 돈으로 추진하는 만큼 개발이익이 크지 않기 때문이다. 실제로 지난 2003년 18평에서 23평으로 리모델링한 한 아파트는 사업비용도 건지지 못한 채 오히려 집값만 떨어뜨렸다고 한다.
리모델링 성공사례 5~6곳에 불과
리모델링 추진의 가장 큰 문제점은 공사비. 현재 주택업계에서 내놓고 있는 평당 공사 금액은 300만원 수준으로 신축 아파트 공사비와 거의 비슷한 수준이다. 건설업체 관계자는 “재건축과 달리 리모델링은 수입 없이 공사비를 주민들이 직접 부담해야 한다. 집값이 오르지 않으면 수익성이 떨어진다”고 문제점을 제시했다.
리모델링 공사비가 이처럼 비싼 이유는 건물 골조만 빼고 신축과 거의 동일한 개념으로 공사를 하는데다, 지하 주차장이 없거나 부족한 기존 아파트의 경우 지하 주차장 신설을 위한 토목공사를 병행해야 하기 때문이다. 32평형 아파트를 리모델링 하면 40평으로 늘고 이 경우 1억 5천만원 정도의 추가부담금이 투입돼야 한다.
리모델링이 사업성을 갖기 위해선 대상 아파트의 리모델링 공사 후 미래가치가 높아야 가능하다. 즉 1억 5천만원 수준인 30평형대 아파트라면 리모델링 후 최소 3억원 이상 가격이 상승해야 사업추진이 가능하다.
한 건설업체 관계자도 “현재로선 대구 지역 내에서 몇 개 단지를 빼곤 사업성이 불투명해 리모델링 추진에 어려움이 많다”며 “신규 분양 가격과 기존 아파트 가격 차이가 큰 서울에서도 리모델링이 성공한 곳은 불과 2~3개 단지 밖에 없다”고 말했다.
현재 아파트 단지형 증축 리모델링이 성공한 사례는 쌍용건설이 시공한 서초구 방배동 쌍용예가클래식(옛 궁전아파트)과 서초구 방배동 래미안방배에버뉴(옛 삼호14동), 용산구 이촌동 로얄 등 5~6곳에 불과하다. 최근엔 용산구 이촌동 타워. 빌라맨션 132가구가 주민 100% 동의 아래 행위허가를 통과한 정도다.
리모델링 문턱은 낮아졌지만 여전히 걸림돌은 많다. 조합설립을 하려면 전체 주민의 3분의 2이상의 동의를 얻으면 되지만 착공 전 행위허가(사업승인)를 받을 때는 주민의 80% 이상이 동의를 해야 한다. 리모델링에 적용되는 용적율, 건물높이 등 건축제한의 완화 기준이 애매하다. 현행 법령에는 ‘완화할 수 있다’로만 돼 있고 구체적인 범위는 제시돼 있지 않다.
리모델링 추진단지가 증가하는 반면 사업이 진행 중인 곳은 추가 분담금 문제 등으로 문제가 속출하고 있다. 심지어 조합해산 위기에 몰린 곳도 등장하고 있다.
소.·대형 평수 메리트 떨어져
서울 송파구 풍납동 M아파트는 2년 전 창립총회를 열고 리모델링을 결의했지만 추가분담금이 당초 추진위원회가 제시했던 금액보다 1억원 정도 늘어나 주민 동의를 얻는데 난항을 겪고 있다. 이 때문에 현재 60여명이 조합을 탈퇴했고 리모델링 결의 무효소송도 진행 중인 것으로 알려졌다. 당초 올 2월로 예정됐던 착공도 10월 이후로 연기됐다. 리모델링을 반대하는 이 아파트 주민은 “재건축이 힘들어 리모델링을 선택했는데 시간이 갈수록 추가부담금이 늘어나 감당하기 어렵다”며 “실익이 없는데 공사를 해야 할지 말아야 할지 고민”이라고 말했다.
서울 성동구 옥수동 K아파트도 리모델링 반대 주민이 늘고 있다. 반대파는 2005년말 우선협상자 선정 당시 추진위가 제시한 추가부담금이 32평형은 8천400만, 50평형은 1억 5천만원이었는데 현재 금융비용 등을 빼고도 32평형은 2억 5천, 50평형은 4억원이상 부담해야 한다고 주장한다.
특히 10평 미만의 소형평수와 50평 이상 대형평수 주민들은 증축 리모델링의 효과가 크지 않아 굳이 추가로 부담금을 내면서 리모델링 할 메리트를 느끼지 못한다.
대부분 평수를 넓히는 ‘증축 리모델링’은 소형 아파트의 경우 전용면적의 30%를 증축해도 면적 확대 효과가 낮고 대형평형은 굳이 추가부담금을 들여 평수를 늘릴 이유가 없기 때문이다.
M건설업체 관계자도 “평수를 넓히는 리모델링의 경우 평수가 작은 10평 미만이나 반대로 큰 50평형대 이상 대형은 효율성이 떨어지고 신축에 비해 추가부담금도 만만치 않다”며 “리모델링이 활성화되려면 금융지원이나 세제혜택, 작은 평수끼리 합가 허용 등 현실적인 지원이 필요하다”고 주장했다.