금호아시아나그룹이 서울역 앞 대우센터빌딩을 팔려고 내놨다. 지난해 말 대우건설을 인수한지 수개월 만에 대우건설 자산을 되 팔려고 내놓자 경제계 등에서는 ‘장삿속’이라는 비난과 함께 ‘자산운용은 회사가 결정할 일’이라는 옹호론 등 논란이 일고 있다.
특히 대우센터빌딩 매각대금의 사용처에 대해 금호아시아나측이 대우건설 가치제고에 활용할 뜻을 내비치고 있으나 금호아시아나 내부로부터 대한통운 인수설이 흘러나오고 있어 의혹이 증폭되고 있다.
자산관리공사 관계자는 “(주)대우건설 매각관련 우선협상대상자 선정 과정에서 인수 후 일정기간 합병과 영업양도, 인수주식 재매각 등을 제한한 바 있다”며“행위 제한 규정에 자산에 대한 재매각 금지 등은 포함돼 있지 않으며 대우빌딩 매각 사실보다는 매각대금이 엉뚱한 곳으로 빠져나가지 않도록 더 많은 관심을 가져야 할 것”이라고 말했다.
월 임대료 30억원·매각대금 1조원
금호아시아나그룹은 지난 4월12일 공정공시를 통해 JP모건을 주간사로 선정하고 입찰 등을 거쳐 오는 8월 말쯤에 대우센터빌딩 매각을 완료할 계획이라고 밝혔다. 또 대우센터빌딩 매각과 관련 ‘비핵심 자산매각을 통한 핵심사업 역량에 집중하는 한편 이익소각 등 재원마련, 기업가치 제고차원’에서 추진하고 있다고 설명했다.
대우센터빌딩은 지난 1977년 6월11일 준공된 지하 2층 지상 25층(4층,13층제외) 연면적 4만174평 규모로 현재 지하 1층 상가 30여개사를 비롯해 지상 25층 가운데 대우건설이 사용하고 있는 19~25층을 제외한 나머지 층에 대략 30여개사가 입주해 있다. 특히 원매자로 나설 의향을 밝힌 국민은행이 대출업무 등을 위해 15~17층까지 3개층을 사용하고 있으며 대우인터내셜날이 7~8층 등을 임차해 사용하고 있다.
이에따라 평당 7만9천원의 임대료(관리비 별도)를 책정해 놓고 있는 대우센터빌딩은 지하 1개층과 지상 23개층(대우건설 7개층 포함) 총 24개층에서 매월 30억4천5백여만원을 받고 있으며 이를 연간으로 산정해도 3백65억4천여만원에 불과한 것으로 알려지고 있다. 
금호아시아나그룹측이 대우센터빌딩(인수시 장부가 2천8백여억원) 매각대금으로 약 8천억원~1조원가량을 받는다고 가정할 경우 단순하게 연간 임대료와 매각대금에 대한 가치비교는 어렵다는게 경제계의 일반적인 시각이다.
금호아시아나그룹 관계자는 “당초 내년이후에나 매각할 예정이었으나 원매자들이 시장에서의 발언 등으로 인해 오해를 살 여지가 있어 이번에 매각계획을 발표한 것”이라며“현재 금호아시아나 본사 건너편에 지하 9층 지상 25층 규모의 제2사옥을 신축중에 있어 원매자가 있을시 임대료의 활용보다는 매각에 의한 현금화를 통한 실용적인 운영을 선택한 것”이라고 밝혔다.
LBO 약속 파기한 것
경제계에서는 금호아시아나그룹이 비업무용인 자산을 매각, 유용하게 활용한다는 경영방침에는 별다른 이견은 없으나 지난해 대우건설 인수시 6개 컨소시엄 가운데 금호아시아나가 LBO(Leveraged Buy-Out, 차입인수 방식)을 하지 않겠다고 한 당초 약속을 파기한 것 아니냐는 의견들을 조심스럽게 내놓고 있다. 이는 금호아시아나가 대우건설 전체 인수자금 6조4천억원 가운데 자사부담 2조원을 제외한 4조4천억원의 자금을 모으기 위해 컨소시엄을 통해 재무적 투자자들을 끌어들이는 과정에서 바이백옵션(Buy-back option)을 내걸었던 것이 원인이라는 분석이다.
금호아시아나측은 지난해 대우건설을 인수하면서 당시 주당 1만8천원에 머물고 있던 대우건설 주식에 대해 주당 2만6천622원씩 산정했으며 이와함께 인수후 3년후 행사할 수 있는 바이백옵션(평균주가가 기준가격을 상회하지 못할 경우 주식을 대신 사주는 것)을 피해가기 위해서는 주당 3만1천원~3만4천원선까지 주식가격을 올려놔야 한다. 이를 위해 대우센터빌딩의 매각대금을 사용, 주식수가 많아 저평가 돼 있는 대우건설의 주식을 매입 소각하는 방법 등을 통해 대우건설의 주가를 현실화 할 필요성이 있다는 것이다.
금호아시아나 관계자는 “풋백옵션의 경우 인수 3년후부터 거론되는 것으로 벌써부터 3년이후의 주가에 대해 이의를 제기하는 것은 이해할 수 없다”며“금호아시아나그룹의 유동성이 부족한 것도 아니고 지난해 1만8천원에 머물던 주식이 최근 2만4천원까지 올랐다는 것은 향후 3년이내 투자자들이 원하는 주식가격 만들기는 그리 어렵지 않을 것”이라고 말했다.
이에대해 우리투자증권 관계자는 “대우건설 주가의 상승은 지난해부터 호전되고 있는 국내외 증시에 대한 영향으로 분석되고 있으며 금호아시아가 대우건설을 인수한 후 시너지 효과 등으로 인한 주가상승으로 보는 것은 무리가 있다”고 설명했다.
경제계 관계자도 “LBO란 매수자금의 대부분을 매수할 기업의 자산 등을 담보로 한 차입금으로 조달하는 방법으로, 적은 자기자본으로 꽤 큰 기업매수가 가능하다는 뜻”이라며“금호아시아나의 대우센터빌딩 매각대금으로 인한 대우건설 가치제고는 넓은 의미로 볼 때 LBO에 해당된다고 할 수도 있다”고 말했다.
대한통운 인수에 무게 실려
금호아시아나측은 대우센터빌딩 매각과 관련 대우건설 직원들 및 구 대우 임직원들로부터의 불만을 잠재우기 위해 대우건설 가치제고 및 엔지니어링업체 인수 등을 거론하고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 금호아시아나 일부에서는 “내년에 시장에 나올 것으로 예측되는 대한통운을 인수해 대한통운이 보유하고 있는 토지를 개발할 경우 큰 이익을 얻을수 있다”고 언급한 것으로 전해지고 있다.
대우건설의 경우 국내수주 공사부분은 설계부터 자재, 시공까지 처리할 수 있는 능력을 지니고 있으나 해외수주 공사 대부분이 외국 엔지니어링업체(원청)가 자재와 설계 등을 수주한 후 이를 다시 대우건설이 맡아 시공하는 하청업체의 성격에서 벗어나지 못하고 있다. 대우건설은 특히 올해를 ‘글로벌 Top10’으로 설정하고 전체 수주율 가운데 해외공사 수주율을 25%까지 끌어올린다는 계획이다. 이 계획을 실천하고 달성하기 위해서는 해외 엔지니어링업체의 인수가 불가피하지만 실현여부는 불투명한 상태다. 이에따라 금호아시아나측으로부터 흘러나오고 있는 대한통운 인수설에 무게 중심이 쏠리고 있다.
대한통운이 지난해 말 기준으로 보유하고 있는 자산 가운데 토지의 경우 서울 영등포구 문래3동 49번지를 비롯해 전국에 521건 30만1천5백여평 규모로 기초장부가액만 4천3백여억원을 기록하고 있으며 건물은 서울 영등포구 당산동 1-200 등 465건 13만4천여평에 2천50여억원을 나타내고 있다. 자산 토지 및 건물의 기초장부가액만 6천3백50여억원에 달해 상당한 메리트가 있는 것과 함께 금호산업주식회사가 대한통운 주식 14.1%를 보유하고 있는 것도 무관치 않다는 것이다.
대우건설 관계자는 “금호아시아나그룹측이 대우센터빌딩 매각대금 사용에 대해 대우건설 자사주 매입과 대우건설 활성화를 위한 엔지니어링업체 인수 등을 거론하고 있으나 한편으로는 대한통운 인수건도 제기하고 있어 정확한 의도를 파악하기 힘들다”고 말했다.
대형빌딩 외국계 자본이 점령
현재 대우센터빌딩 매입에 반응을 보이고 있는 것은 kb국민은행을 비롯, 국내외 업체 및 외국계 펀드사 3~4개사로 알려지고 있다. kb국민은행 등이 대우센터빌딩을 노리는 것은 대우센터빌딩이 지니고 있는 지리적 가치적 의미와 함께 서울시내 대형빌딩이 대부분 외국계로 넘어간 상태며 그나마 대우센터빌딩만한 물건이 나오지 않고 있는 것 등으로 해석된다. 부동산업계는 여기에다 용산 부도심권 개발과 맞물려 후암동 등 일대가 재개발 될 경우 대우센터빌딩에 대한 부가가치는 더욱 치솟을 것으로 전망하고 있다.
kb국민은행은 여의도 증권선물거래소 뒤편의 옛 주택은행 본점과 국회 앞 옛 장기신용은행 본점, 명동의 옛 국민은행 본점, 전산 콜센터 등이 있는 광화문 사옥, 여의도 대우증권 빌딩, 종암동 전산 센터 등 6곳에 6,000여명의 직원이 분산돼 있다.
김기홍 국민은행 수석 부행장은 최근 “본점 이전 후보지로 대우빌딩을 보고 있다”며“가격이 맞지 않을 경우에 대비해 적당한 자리에 본점 건물을 신축하는 방안도 함께 검토하고 있다”고 말했다.
투자자문업체인 저스트알이 서울지역에 있는 지상 10층이상, 연면적 1,000여평 이상 빌딩을 상대로 분석한 ‘2006년 오피스시장 동향보고서’에 따르면 미국계 및 싱가포르계 펀드 등 외국계 자본이 오피스 거래시장을 휩쓴 것으로 나타났다.
중구 서소문동의 명지빌딩은 연면적 1만8천평 규모로 독일계 펀드인 RREEF측에 2천6백억원에 거래됐으며 중구 순화동의 M타워(구 삼성생명 순화10지구 빌딩)는 연면적 1만3백37평으로 호주계 펀드인 맥쿼리 MGPA측에 1천2백억원에 매매됐다.
이와함께 미국계 펀드인 GERE와 메릴린치는 중구 태평로의 삼화빌딩(연면적 3천평)과 중구 충무로의 대원빌딩(연면적 5천평)을 각각 4백20억원과 4백50억원에 사들이기도 했다.
저스트알 오미용씨는 “현재 서울시내 건물들 가운데 대우센터빌딩 규모의 물건이 시장에 나온 것은 없다”며“만일 원매자 등이 대우센터건물 규모로 신축할 경우 부지 물색부터 준공때까지 대략 5년여의 기간이 필요할 것”이라고 말했다.
