최근 주식시장의 활황세에 힘입어 주식펀드의 수익률이 약진하고 있다. 이에 따라 미래에셋 인디펜던스 주식형펀드의 수익률이 630%를 넘기자 분양가대비 400% 상승한 삼성동 아이파크 55평형보다 투자수익 측면에서 훨씬 높다는 분석도 나온다. 하지만 주택 특유의 수익률 계산법이 적용되지 않은 채 평면적인 비교를 하는 것은 자칫 투자자들에게 혼란을 야기시킬 가능성이 있다. 올바른 수익률을 따져보자.
중장기적으로 부동산과 주식은 동행관계
2001년 8월 삼성동 아이파크 55평형의 분양가는 7억1250만원 가량이었다. 현재 가장 비싼 아파트 중 하나로 29억7000만원을 호가를 보이고 있다. 주식펀드의 대표격인 미래에셋 인디펜던스 주식형펀드는 2001년 2월 출시, 올 6월20일 기준으로 632.24%의 누적수익률을 기록했다. 이 수치만 보면 언뜻 펀드의 투자수익률이 훨씬 뛰어난 것처럼 보인다. 하지만 주택은 거주와 투자가 동시에 이루어진다는 특성이 있다. 그러므로 실거주를 하건 전세를 주었건 주거비까지 포함돼야 한다.
삼성동 아이파크 55평형의 2004년 6월 입주시점의 거래가격은 13억대 후반이었다. 전세가격을 5억(현재 전세가격은 10억 선)이라 가정하면 실제 투자된 비용은 2억이 조금 넘는다. 실질적으로 10배가 넘는 상승을 한 것이다. 삼성동 아이파크 55평형은 올해 종합부동산세를 포함해 대략 2500만원(2006년 1200만원 선)가량의 보유세를 납부해야 할 것으로 추정된다. 올해 매각한다면 1가구1주택 대상자는 5억원, 2주택자라면 10억원 그리고 3주택 이상자라면 13억원 가량을 양도세로 납부해야 한다. 매도를 한다고 가정한다면 1주택자는 대략 17억원(850%), 2주택자 12억원(600%), 3주택자 9억원(450%) 정도의 차익이 발생할 것으로 추산된다.
필요경비나 양도세를 2개월 내 자진신고하면 받을 수 있는 10%의 감면 혜택을 포함시키지 않은데다 전세 가격이 계속 동일하다는 가정 하에 계산한 것이므로 실제의 해당 아파트 수익률은 더 높다. 만일 전세가격이 오르는데 따라 그 비용을 올려 받아 다른 부동산 투자 또는 펀드 등의 투자를 한 것으로 계산한다면 수익률이 더욱 올라갈 수도 있다. 따라서 부동산이 펀드보다 수익률이 낮다고 단정짓기 어렵다.
물론 주식시장이 상승세를 이어가는 반면 부동산시장이 계속 침체를 보인다면 상황이 달라질 수 있다. 하지만 주식투자로 얻은 이익의 일부는 안정적인 포트폴리오를 위해 부동산 시장으로 유입되는 특성이 있어 주식시장의 상승세가 부동산에 악영향을 미치는 것이 아니다. 특성상 주식과 부동산은 단기적으로는 대체제로 작용하기도 하지만 중장기적으로는 동반 움직임을 보인다. 이는 두 대상 모두 경제상황과 유동성을 기반으로 움직이기 때문이다.
따라서 어는 것은 좋고 어느 것은 나쁘다는 시각으로의 접근보다는 자신의 자산상황 등을 고려해 두 대상에 대한 균형점을 찾으려는 노력이 중요할 뿐이다.
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