전체기사

2025.09.09 (화)

  • 구름많음동두천 29.3℃
  • 맑음강릉 33.1℃
  • 구름많음서울 29.7℃
  • 구름조금대전 30.6℃
  • 구름조금대구 30.8℃
  • 맑음울산 31.3℃
  • 구름조금광주 30.5℃
  • 맑음부산 31.2℃
  • 맑음고창 31.0℃
  • 맑음제주 31.5℃
  • 구름많음강화 28.8℃
  • 구름조금보은 27.9℃
  • 맑음금산 29.4℃
  • 구름조금강진군 30.8℃
  • 맑음경주시 31.7℃
  • 구름조금거제 30.6℃
기상청 제공

경제

아파트, 낡아서 재건축?

URL복사


아파트, 낡아서 재건축?


20년 이상 아파트재건축 허용, 투기에 도시 과밀 유발 우려



아파트재건축
시장이 또다시 후끈 달아오르고 있다. 서울의 대표적 저밀도 아파트지구인 도곡동의 재건축 허가를 계기로 다른 4개 저밀도 지구가 너도나도
사업신청서를 제출하고 있다. 뿐만 아니다. 이들 저밀도 아파트 말고 20년이 넘은 다른 아파트들도 도시및주거환경계획법이 제정되는 올 하반기
이전에 시공사를 미리 선정해두는 등 걸음을 바삐하고 있다. 상식적으로만 따진다면야 재건축이 이루어지면 새로운 건물이 들어서기 때문에 도시미관도
깨끗해지고 또 층수도 더 올릴 수가 있으므로 집 없는 많은 사람들에게 살 집을 제공할 수가 있다. 그러나 현실논리는 그렇게 상식적이지만은
않다.


재건축 승인되면 아파트값 ‘껑충’

TV나 신문 등을 보다보면 재건축과 관련한 비리들이 자주 보인다. 어느 재건축 조합장이 돈을 수십억원 챙겼다느니, 재건축 시공권을 따기
위해서 홍보비만 100억을 뿌렸다느니, 시공사와 조합과의 계약이 파기돼 입주자들만 손해를 보게 생겼다느니.

왜 이렇게 아파트를 재건축 하는데 금전을 둘러싼 비리들이 터져 나오는 것일까? 그것은 재건축 허가가 떨어지기가 무섭게 집값이 ‘껑충’ 뛰어오르는
것과 무관하지 않다. 아무리 변두리라도 최소한 2∼3천만원 이상이 뛰어오르고 서울 강남지구의 노른자위 아파트는 앉아서 1억 이상 벌어들이는
게 우습다. 이렇게 아파트재건축은 개발이익이 남는 장사이기 때문에 조합결성시, 조합장선출시, 그리고 시공사선정시 뒷돈이 오가는 관행이 지속되는
것이다. 조합원들끼리 상호 믿음을 갖지 못해 재건축을 시행할 수 있는 곳임에도 불구하고 조합결성에 난항을 빚으며 재건축사업을 신청하지 못하는
곳도 더러 있다.

지난 달 초에는 서울의 모 아파트에서 다른 재건축조합추진위원회보다 먼저 구청으로부터 조합설립 인가를 받기 위해 주민들의 허가를 받지 않고
인감증명서 등 관련 서류 수천장을 위조한 혐의로 재건축조합추진위원장 등 일행 3명이 구속되는 사태가 발생하기도 했다. 이들은 지난해 9월
자신들의 재건축조합추진위원회가 주민 동의를 받은 것처럼 속이기 위해 모 신용정보회사와 짜고 주민 몰래 재건축동의서와 인감증명서, 주민등록초본
등을 위조하거나 부정으로 발급했다. 재건축법상 조합을 설립하기 위해서는 각동의 3분의 2, 단지 전체의 5분의 4가 동의해야 한다.


재건축법 절차에 문제

시공사 선정 과정에서의 과열 경쟁도 만만치가 않다. 올 하반기에는 도시및주거환경정비법이 제정된다. 이 법이 시행되게 되면 지금보다 훨씬
재건축에 대한 규제가 심해지게 된다. 이법은 2004년이나 2005년 정도에 시행될 것으로 보인다.

현재로서는 재건축조합측에서 아무 때나 시공사를 선정할 수 있다. 조합은 용적률이나 지구단위계획 등을 수립해야 하는데 이런 사업계획 등이
서 있지도 않은 상황에서 엉뚱하게 부풀려 광고하고 시공사를 모집한다. 어떤 경우에는 시공사와 함께 사업계획을 부풀리기도 하는 것으로 알려지고
있다. 서울시와의 싸움도 이 때 생긴다. 이렇게 부풀린 사업계획서를 가지고 서울시에 무리한 요구를 하는 것이다. 강동구 고덕 주공 1단지의
경우 298%의 용적률을 잡아 서울시로부터 경고를 받기도 했다. 서울시가 고덕 주공 1단지에 적용한 용적률은 200%였다.

건설경기가 좋지 않은 현실에서 건설사들은 조합측에서 제시한 사업계획이 실현불가능하다는 것을 알면서도 시공권을 따기 위해 돈을 쏟아붓고 있는
형편이다.

시공사가 선정됐다고 하더라도 곧바로 재건축을 할 수 있는 것은 아니다. 서울시가 같은 지구에서 재건축사업이 동시에 이루어질 경우 전세난이
벌어질 것을 염려해서 지구마다 우선 사업단지를 선정해 1개 단지 또는 2,500가구 범위 안에서 사업계획을 승인하고 있기 때문이다. 이렇게
되면 최소 3년에서 길게는 5년이 넘도록 재건축이 이루어지지 않을 수도 있는 것이다. 그러나 조합측에서는 이를 악용해 시공사가 선정되면
금방이라도 재건축이 이루어질듯이 바람몰이를 하고 집값을 띄워 치고 빠지는 수법을 쓰고 있기도 하다.

그 뛰어버린 집값은 곧 입주자의 부담으로 다가올 수밖에 없다. 이는 모두가 시공사선정과 사업승인의 절차가 바뀌었기 때문이다. 법이 시행되면
조합측에서는 사업계획에 대한 승인을 받은 후에나 시공사를 선정 할 수 있게 된다. 때문에 이 법안은 집값안정에 커다란 기폭제가 될 것으로
기대되고 있다.


서울시
규제에 반발하는 재건축자


도시및주거환경정비법이 시행되기 전까지는 현재 시행중인 지구단위계획(2001년 8월부터 시행)과 소형평형의무화정책(2001년 12월부터 재시행)을
아파트재건축에 적용한다.

서울시는 지구단위계획에 대해 “도시계획구역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 도시의 기능, 미관을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기
위하여 수립하는 도시계획”이라고 설명한다. 구체적으로는 계획수립시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 주변의 미래상을
상정하고 이를 구체적으로 표현해야 한다. 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라
도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세 정도를 달리하여야 하기 때문에 재건축을 하는 입장에서는 매우 까다로와졌다.
특히 도시기반시설에 과부하를 초래하는 대규모 개발을 지양해 건축물의 건립세대수나 규모에 상당한 제약이 생겼다.

소형평형건립의무화정책은 1998년에 폐지하였으나 작년 12월부터 다시 부활했다. 전·월세난이 그 동안 소형평형 아파트가 공급되지 않음으로
해서 생겼다고 서울시가 판단을 했기 때문이다. 서울시 도시계획국의 윤혁경 팀장은 “재개발, 재건축 등으로 사라지는 기존의 건축물 대부분이
소형평형이라는 점을 감안할 때 소형평형건립이 의무화되지 않을 경우 셋방살이는 더욱 힘들어질 것”이라고 말한다.

그러나 이러한 지구단위계획과 소형평형건립의무화에 대해서 재건축을 하는 입장에서는 달갑지 않다. 김형문 롯데건설 주택사업부장은 “현재 전월세
및 집값 상승은 소형평형의 공급부족보다 전체적인 주택수급의 불균형에 원인이 있다”고 말한다. 이는 소형평형건립의무제를 빌어 지구단위계획으로
인한 층수와 호수 제한의 부당함을 빗대어 말하는 것이다.

대부분의 환경 및 건축학자들은 이러한 정부의 규제에 대하여 환영하는 분위기다. 이상헌 건국대 건축대학원 교수, 임서환 주택연구소장, 김기호
서울대 환경대학원 교수 등은 아파트 재건축 토론회를 통해 정부의 경제성 위주의 고밀 개발로 인한 도시 과밀화를 꼬집었다. 또 이들은 한결같이
우리나라 아파트들의 수명이 너무 짧은 것을 지적했다. 20년만 지나면 재건축을 할 수 있기 때문에 이 조항이 경제논리에 악용되어 외관만
조금 헐어도 새로 짓는다는 것이다. 정부의 규제가 재건축을 하기 까다로워지기 때문에 결국 아파트의 수명도 늘어날 것이라는 게 이들의 생각이다.


현대건축사에서는 미국 세인트루이스의 프루이트 이고 주택단지가 1972년, 약 24년 만에 철거된 것을 근대의 종말이라며 부끄러워하는데 우리나라는
너무나 자주 일어나는 일이라 부끄러워할 틈도 없다.



김동옥 기자 aeiou@sisa-news.com

저작권자 Ⓒ시사뉴스
제보가 세상을 바꿉니다.
sisa3228@hanmail.net





커버&이슈

더보기
【커버스토리】 [한미 정상회담] 이 대통령 “두터운 신뢰…굳건한 한미동맹 확인"
[시사뉴스 강민재 기자] 이재명 대통령은 지난달 25일(현지시간) 도널드 트럼프 미국 대통령과 미국 워싱턴DC에서 첫 정상회담을 열었다. 회담 전 미국의 거센 압박 속에서도 돌발변수 없이 화기애애한 분위기로 마감돼 양 정상 간 신뢰를 구축하는 계기가 마련됐다. 특히 트럼프 대통령이 한국산 자동차에 대한 15% 관세를 재확인해 정책 불확실성이 상당 부분 해소됐다는 평이다. 이 대통령 ‘피스메이커, 페이스메이커’ 회담 분위기 이끌어 이재명 대통령 취임 82일 만에 열린 한미 정상회담은 치열한 기싸움으로 시작했다. 트럼프 대통령은 정상회담을 3시간 앞두고 소셜미디어에 “한국에서 무슨 일이 벌어지고 있는가. 숙청이나 혁명처럼 보인다”고 적어 우리 정부를 압박했다. 이 대통령은 모두 발언에서 북한 문제를 상당 부분 언급하며, “저의 관여로 남북 관계가 잘 개선되기는 쉽지 않다. 실제로 이 문제를 풀 수 있는 유일한 인물은 트럼프 대통령”이라고 치켜세웠다. 이어 “트럼프 대통령께서 ‘피스메이커’를 하시면 저는 ‘페이스메이커’로 열심히 지원하겠다”고 말했다. 또한, “전 세계에서 유일하게 분단국가로 남아 있는 한반도에도 평화를 만들어달라”며, “김정은(북한 국무위원장)도

정치

더보기
이 대통령, 여야 대표에 "국정에 국민 모든 목소리 공평히 반영 노력"
[시사뉴스 홍경의 기자] 이재명 대통령은 8일 서울 용산 대통령실에서 여야 대표와 오찬 회동을 갖었다. 이재명 대통령은 이날 정청래 더불어민주당 대표와 장동혁 국민의힘 대표 등 여야 지도부를 만나 "대통령은 국민을 통합하는 게 가장 큰 책무인데 어려운 게 현실"이라며 "국정에 모든 국민의 목소리가 공평하게 반영될 수 있도록 노력하겠다"고 했다. 이 대통령은 여야 대표 오찬 회동에서 "우리 국민이 하나의 목소리로 대한민국의 국익과 국민의 복리 증진에 힘을 모으면 참 좋겠다. 대외 협상에 크게 도움이 될 것"이라며 이같이 말했다. 이 대통령은 앞선 한미·한일 정상회담을 두고 "일종의 통과의례 같은 것인데 무엇을 얻기 위한 것이 아니라 무엇인가를 지키기 위해 필요해서 하는 과정이고 매우 어렵다는 생각이 들었다"고 말했다. 그러면서 "지금은 매우 어려운 상황이다. 공개석상에서 '나라의 힘을 좀 길러야 되겠다'는 말씀을 드린 이유가 있다"며 "우리가 다투고 경쟁은 하되 국민 또는 국가 모두의 이익에 관한 것들은 한목소리를 낼 수 있으면 참 좋겠다"고 했다. 또 "저는 민주당 출신 대통령이기는 하지만 이제는 국민 모두의 대통령이 돼야 한다고 생각하는데 쉽지는 않은 것

경제

더보기

사회

더보기
【지역네트워크】 공감에서 시작해 신뢰로 이어지다...하남시가 만든 따뜻한 민원행정
[시사뉴스 하남=박진규 기자] 이현재 하남시장은 행정을 바라보는 시선부터 달랐다. 민원을 단순한 요청이 아닌, 시민의 삶에 먼저 다가가야 할 ‘공감의 신호’로 받아들였다. 그래서 그는 행정의 속도만큼이나, 어떻게 응답하느냐의 ‘태도’를 중요하게 여겼다. 하남시는 민원행정의 개념을 완전히 뒤바꿨다. 단순히 민원을 처리하는 데 그치지 않고, 시민의 언어로 설명하고, 불편을 헤아리며, 현장에서 바로 답을 찾는 시스템으로 변화시키고 있다. 말투 하나, 설명 한마디에도 공감을 담고, 이동이 불편한 시민을 위해 ‘현장’을 행정의 출발점으로 삼은 행정. 시청에 가지 않아도, 여러 부서를 전전하지 않아도, 언제 어디서든 민원에 귀 기울일 수 있는 구조. 하남시는 그렇게 행정의 중심을 ‘사람’으로 옮겼다. ‘문제를 피하지 않는 책임 행정’, ‘모든 과정에 사람이 중심이 되는 행정’, 그리고 ‘시민의 언어로 설명하는 행정’. 하남시가 실현하는 민원행정은 제도가 아니라 철학의 실천이다. 민원은 소통이다…공연으로 배우는 ‘설명력도 친절역량’ 단 한 마디의 설명이 누군가에게는 위로가 되고, 누군가에게는 벽이된다. 하남시는 이러한 ‘언어의 차이’가 만들어내는 거리감을 줄이기 위해,

문화

더보기

오피니언

더보기
【박성태 칼럼】 생성형 AI 활용…결국 사용자의 활용 능력과 방법에 달려 있다
지난 2022년 인공지능 전문 기업인 오픈AI에서 개발한 챗GPT를 비롯해 구글의 Gemini(제미나이), 중국의 AI기업에서 개발한 딥시크, 한국의 AI기업에서 개발한 뤼튼, 미국 캘리포니아에 본사를 두고 있는 중국계 미국기업이 개발한 젠스파크 등 생성형 AI 활용시대가 열리면서 연령층에 상관없이 생성형 AI 활용 열기가 뜨겁다. 몇 시간에서 며칠이 걸려야 할 수 있는 글쓰기, 자료정리, 자료검색, 보고서, 제안서 작성 등이 내용에 따라 10초~1시간이면 뚝딱이니 한번 사용해 본 사람들은 완전 AI 마니아가 되어 모든 것을 AI로 해결하려 한다, 이미 65세를 넘어 70세를 바라보는 필자는 아직도 대학에서 3학점 학점 수업을 진행하고 있다. 지난 2일 개강 첫날 학생들에게 한 학기 동안 글쓰기 과제물을 10회 정도 제출해야 하는데 생성형 AI를 활용해도 좋으나 그대로 퍼오는 것은 안 된다는 지침을 주었다. 그러면서 “교수님이 그대로 퍼오는지 여부를 체크 할수 있다”고 큰소리를 쳤다. 큰소리가 아니라 지난 학기에도 실제 그렇게 점검하고 체크해서 활용 정도에 따라 차등 평가를 실시했다. 이렇게 차등 평가를 할 수 있다는 것은 필자가 생성형 AI 활용 경험이 있