아파트, 낡아서 재건축?

20년 이상 아파트재건축 허용, 투기에 도시 과밀 유발 우려

아파트재건축
시장이 또다시 후끈 달아오르고 있다. 서울의 대표적 저밀도 아파트지구인 도곡동의 재건축 허가를 계기로 다른 4개 저밀도 지구가 너도나도
사업신청서를 제출하고 있다. 뿐만 아니다. 이들 저밀도 아파트 말고 20년이 넘은 다른 아파트들도 도시및주거환경계획법이 제정되는 올 하반기
이전에 시공사를 미리 선정해두는 등 걸음을 바삐하고 있다. 상식적으로만 따진다면야 재건축이 이루어지면 새로운 건물이 들어서기 때문에 도시미관도
깨끗해지고 또 층수도 더 올릴 수가 있으므로 집 없는 많은 사람들에게 살 집을 제공할 수가 있다. 그러나 현실논리는 그렇게 상식적이지만은
않다.

재건축 승인되면 아파트값 ‘껑충’

TV나 신문 등을 보다보면 재건축과 관련한 비리들이 자주 보인다. 어느 재건축 조합장이 돈을 수십억원 챙겼다느니, 재건축 시공권을 따기
위해서 홍보비만 100억을 뿌렸다느니, 시공사와 조합과의 계약이 파기돼 입주자들만 손해를 보게 생겼다느니.

왜 이렇게 아파트를 재건축 하는데 금전을 둘러싼 비리들이 터져 나오는 것일까? 그것은 재건축 허가가 떨어지기가 무섭게 집값이 ‘껑충’ 뛰어오르는
것과 무관하지 않다. 아무리 변두리라도 최소한 2∼3천만원 이상이 뛰어오르고 서울 강남지구의 노른자위 아파트는 앉아서 1억 이상 벌어들이는
게 우습다. 이렇게 아파트재건축은 개발이익이 남는 장사이기 때문에 조합결성시, 조합장선출시, 그리고 시공사선정시 뒷돈이 오가는 관행이 지속되는
것이다. 조합원들끼리 상호 믿음을 갖지 못해 재건축을 시행할 수 있는 곳임에도 불구하고 조합결성에 난항을 빚으며 재건축사업을 신청하지 못하는
곳도 더러 있다.

지난 달 초에는 서울의 모 아파트에서 다른 재건축조합추진위원회보다 먼저 구청으로부터 조합설립 인가를 받기 위해 주민들의 허가를 받지 않고
인감증명서 등 관련 서류 수천장을 위조한 혐의로 재건축조합추진위원장 등 일행 3명이 구속되는 사태가 발생하기도 했다. 이들은 지난해 9월
자신들의 재건축조합추진위원회가 주민 동의를 받은 것처럼 속이기 위해 모 신용정보회사와 짜고 주민 몰래 재건축동의서와 인감증명서, 주민등록초본
등을 위조하거나 부정으로 발급했다. 재건축법상 조합을 설립하기 위해서는 각동의 3분의 2, 단지 전체의 5분의 4가 동의해야 한다.

재건축법 절차에 문제

시공사 선정 과정에서의 과열 경쟁도 만만치가 않다. 올 하반기에는 도시및주거환경정비법이 제정된다. 이 법이 시행되게 되면 지금보다 훨씬
재건축에 대한 규제가 심해지게 된다. 이법은 2004년이나 2005년 정도에 시행될 것으로 보인다.

현재로서는 재건축조합측에서 아무 때나 시공사를 선정할 수 있다. 조합은 용적률이나 지구단위계획 등을 수립해야 하는데 이런 사업계획 등이
서 있지도 않은 상황에서 엉뚱하게 부풀려 광고하고 시공사를 모집한다. 어떤 경우에는 시공사와 함께 사업계획을 부풀리기도 하는 것으로 알려지고
있다. 서울시와의 싸움도 이 때 생긴다. 이렇게 부풀린 사업계획서를 가지고 서울시에 무리한 요구를 하는 것이다. 강동구 고덕 주공 1단지의
경우 298%의 용적률을 잡아 서울시로부터 경고를 받기도 했다. 서울시가 고덕 주공 1단지에 적용한 용적률은 200%였다.

건설경기가 좋지 않은 현실에서 건설사들은 조합측에서 제시한 사업계획이 실현불가능하다는 것을 알면서도 시공권을 따기 위해 돈을 쏟아붓고 있는
형편이다.

시공사가 선정됐다고 하더라도 곧바로 재건축을 할 수 있는 것은 아니다. 서울시가 같은 지구에서 재건축사업이 동시에 이루어질 경우 전세난이
벌어질 것을 염려해서 지구마다 우선 사업단지를 선정해 1개 단지 또는 2,500가구 범위 안에서 사업계획을 승인하고 있기 때문이다. 이렇게
되면 최소 3년에서 길게는 5년이 넘도록 재건축이 이루어지지 않을 수도 있는 것이다. 그러나 조합측에서는 이를 악용해 시공사가 선정되면
금방이라도 재건축이 이루어질듯이 바람몰이를 하고 집값을 띄워 치고 빠지는 수법을 쓰고 있기도 하다.

그 뛰어버린 집값은 곧 입주자의 부담으로 다가올 수밖에 없다. 이는 모두가 시공사선정과 사업승인의 절차가 바뀌었기 때문이다. 법이 시행되면
조합측에서는 사업계획에 대한 승인을 받은 후에나 시공사를 선정 할 수 있게 된다. 때문에 이 법안은 집값안정에 커다란 기폭제가 될 것으로
기대되고 있다.

서울시
규제에 반발하는 재건축자

도시및주거환경정비법이 시행되기 전까지는 현재 시행중인 지구단위계획(2001년 8월부터 시행)과 소형평형의무화정책(2001년 12월부터 재시행)을
아파트재건축에 적용한다.

서울시는 지구단위계획에 대해 “도시계획구역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 도시의 기능, 미관을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기
위하여 수립하는 도시계획”이라고 설명한다. 구체적으로는 계획수립시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 주변의 미래상을
상정하고 이를 구체적으로 표현해야 한다. 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라
도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세 정도를 달리하여야 하기 때문에 재건축을 하는 입장에서는 매우 까다로와졌다.
특히 도시기반시설에 과부하를 초래하는 대규모 개발을 지양해 건축물의 건립세대수나 규모에 상당한 제약이 생겼다.

소형평형건립의무화정책은 1998년에 폐지하였으나 작년 12월부터 다시 부활했다. 전·월세난이 그 동안 소형평형 아파트가 공급되지 않음으로
해서 생겼다고 서울시가 판단을 했기 때문이다. 서울시 도시계획국의 윤혁경 팀장은 “재개발, 재건축 등으로 사라지는 기존의 건축물 대부분이
소형평형이라는 점을 감안할 때 소형평형건립이 의무화되지 않을 경우 셋방살이는 더욱 힘들어질 것”이라고 말한다.

그러나 이러한 지구단위계획과 소형평형건립의무화에 대해서 재건축을 하는 입장에서는 달갑지 않다. 김형문 롯데건설 주택사업부장은 “현재 전월세
및 집값 상승은 소형평형의 공급부족보다 전체적인 주택수급의 불균형에 원인이 있다”고 말한다. 이는 소형평형건립의무제를 빌어 지구단위계획으로
인한 층수와 호수 제한의 부당함을 빗대어 말하는 것이다.

대부분의 환경 및 건축학자들은 이러한 정부의 규제에 대하여 환영하는 분위기다. 이상헌 건국대 건축대학원 교수, 임서환 주택연구소장, 김기호
서울대 환경대학원 교수 등은 아파트 재건축 토론회를 통해 정부의 경제성 위주의 고밀 개발로 인한 도시 과밀화를 꼬집었다. 또 이들은 한결같이
우리나라 아파트들의 수명이 너무 짧은 것을 지적했다. 20년만 지나면 재건축을 할 수 있기 때문에 이 조항이 경제논리에 악용되어 외관만
조금 헐어도 새로 짓는다는 것이다. 정부의 규제가 재건축을 하기 까다로워지기 때문에 결국 아파트의 수명도 늘어날 것이라는 게 이들의 생각이다.


현대건축사에서는 미국 세인트루이스의 프루이트 이고 주택단지가 1972년, 약 24년 만에 철거된 것을 근대의 종말이라며 부끄러워하는데 우리나라는
너무나 자주 일어나는 일이라 부끄러워할 틈도 없다.



김동옥 기자 aeiou@sisa-news.com