[시사뉴스 우동석 기자] 분양시장이 호조를 보이고 있지만 하반기 전망은 그리 밝지 않은 것으로 지적된다. 정부의 가계부채 억제 방안, 입주 및 미분양 물량 증가, 금리인상 우려 등 악재가 곳곳에 도사리고 있기 때문이다.
내 집 마련을 고민중인 실수요자들은 고민을 거듭하고 있다. 이런 악재들이 부동산 시장을 짓누를 경우 집값이 약세를 보일 가능성이 크기 때문이다. 그렇다면 서둘러 집을 장만할 필요성도 떨어지게 된다.
닥터아파트는 6일 최근 주택시장 악재를 정리하는 한편 이에 따른 대응 전략을 제시했다.
◇7·22 가계부채대책
정부의 7·22 가계부채 종합대책이 부동산시장을 위협하는 악재로 거론된다. 시중은행에서 2016년부터 원금과 이자 상환능력에 따라 주택담보대출을 제공한다. 골자는 대출규모가 줄어든다는 것. 따라서 대출을 바탕을로 내집마련을 하려는 사람에게는 악재로 볼 수 있다.
그러나 오히려 유효수요자가 아파트를 구입하기 좋은 시기일 수도 있다. 특히 대출규제가 강화되기 앞서 올해 말까지는 오히려 찬스라고도 할 수 있다.
하우스 푸어 주택은 한마디로 주택시장에서 '악성 재고주택'이다. 분양시장에서 미분양 주택과 같은 존재다. 대출규제로 악성 물건이 적어진다면 내 집을 마련하려는 실수요자에게는 오히려 호재로 작용할 가능성이 높다.
7·22대책은 2017년 이후 하우스 푸어 증가 가능성을 낮출 수 있는 미시적인 대책이다. 상환능력을 갖춘 실수요자들은 추석이전 가을 성수기가 오기전에 매수하는 것이 좋다.
◇전세난·입주물량 증가
무주택자의 가장 큰 고민은 바로 전셋값이 계속 오르고 있다는 것이다. 서울 변두리라도 2년 만기가 지나면 최소한 5000만원 이상씩 전세금을 올려줘야 하는 상황이다.
문제는 전세난이 해소될 가능성이 적다는 것이다. 수도권 아파트 입주물량이 2017년 이후에 늘어나더라도 전세물건이 크게 늘어나지 않을 것으로 보인다.
지역에 따라 다르겠지만 100가구가 입주하면 40가구가 전월세 물건으로 나온다. 이 가운데 전세물건은 15가구 안팎에 불과하다. 과거에는 전세물건이 70% 이상을 차지했지만 이제 강남권의 경우 비전세(월세 또는 반전세) 물건이 70% 이상을 차지하고 있다.
이에 따라 앞으로 최소한 1~2년간은 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 훨씬 웃돌 것으로 전망된다. 이는 당분간 무주택자의 주거비용이 늘어난다는 것을 의미한다.
이같은 상황에서 단순히 입주물량이 늘어난다고 내집마련을 늦추거나 포기하는 것은 잘못된 전략이다. 입주물량이 늘어나고 있는 만큼 수급에 초점을 맞춰 옥석을 가려야 한다.
◇미분양 증가
미분양 증가에 대한 우려가 고개를 들고 있다. 그러나 주택시장에 영향을 미치기 위해서는 수요에 비해 공급과잉이 현실화돼야 한다. 공급과잉은 미분양과 입주물량이 늘어나고 전셋값이 하향안정화될 때 현실화된다. 그때가 언제인지는 정확히 알 수 없다.
수도권을 기준으로 미분양이 2만5000가구를 넘더라도 전셋값이 계속 상승한다면 공급과잉에 따른 집값 하락은 기대하기 어렵다. 전셋값 상승은 잠재적 매수세가 계속 존재한다는 것을 의미한다.
지난 2007년 이후 집값이 하락한 것은 글로벌 금융위기로 매수세가 줄어들어 미분양이 늘어난 데다 입주물량이 2008년에 전년 대비 두자릿수로 증가했기 때문이다. 즉 공급과잉이 현실화됐기 때문이다.
현재의 미분양 물량은 우려할 정도는 아니다. 미분양 추이는 11월 이후 가을 분양시장이 지난 뒤 보다 분명히 확인할 수 있을 것이다. 다만 최근 부산 등 일부 지방에서 미계약률이 높아지고 있어 예의주시할 필요가 있다. 또 2017년 이후 입주물량이 늘어날 것으로 예상되는 만큼 수급을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
◇금리 인상
미국 금리 인상 시기를 놓고 9월설(說), 12월설(說)에서 내년 3월설(說) 등 다양한 추측이 오가고 있지만 아직 인상되지 않았다. 국내 금리도 연내에 인상될 가능성은 낮은 것으로 평가된다. 정부의 7·22 가계부채 대책은 2016년 이후 금리 인상을 대비한 조치다.
국내 금리 인상은 일러야 내년 하반기에나 가능할 것으로 보인다. 인상폭도 자본유출을 막기 위해 미국과의 격차를 줄이기 위한 최소한의 인상(폭)에 그칠 것으로 예상된다.
국내 경기가 본격적으로 회복되지 않는 한 금리는 본격적으로 상승하기 힘들 것으로 예측된다. 만약 경기 회복으로 금리가 상승세로 돌아선다면 부동산이라는 자산은 가격상승세가 본격화된다는 것을 뜻한다.
금리가 낮다는 것은 경기가 침체됐다는 것으로 매수타이밍이다. 금리가 오르기 전에 말이다. 특히 무주택자는 더욱 그렇다.
