[시사뉴스 박성태 대표 겸 대기자] 역대 정부 중 부동산 정책 가장 실패한 문재인 정부
최근 집값을 잡기위해 정부가 가계부채 연간 증가율을 6%로 제한하면서 전세대출까지 규제하자 이를 풀어달라는 국민청원까지 등장, 급기야 14일 전제대출을 제외하기로 하는 등 정부의 부동산 정책이 냉탕온탕을 반복하고 있다.
여기에다 대선이슈의 핵폭탄으로 등장한 대장동의혹사건으로 민관합동개발의 초과이익환수, 분양가상한제적용 등 새로운 주택법도 등장할 전망이다.
문재인 정부 부동산정책의 대실패는 정책 목표를 부동산 가격통제에 맞추고 규제와 징벌적 과세를 가하면서부터 시작됐고 급기야는 사회적 갈등, 분열, 불신과 국가적 위기의 원인까지 몰고 왔다.
주택이 공공재냐 사용재냐의 논란은 진작부터 있어왔고, 문재인 정부가 주택을 공공재로 보고 집값을 잡아야한다는 강박관념에 사로잡혀 결국 부동산정책이 실패했다는 지적이다.
문재인 정부는 정부출범 후 무려 21번에 걸친 부동산대책에도 불구, 헛다리만 짚으며 상상조차 못하던 부동산 폭등세를 유발했고, 종부세 양도세 등을 강화하면서 다주택자는 물론 1가구 1주택자들까지도 거주이전의 자유까지 박탈한, 정말 부동산에 관한 한 전무후무한 무능력 정부가 되고 말았다.
문재인 정부의 부동산 정책을 강도 높게 비판해온 한 전문가는 “문재인 정부는 주택공급도 없는 상태에서 지금까지 부동산시장을 규제하면 시장이 안정될 것이라는 잘못된 정책으로 수십 차례의 규제만 강화했다”며 “이제는 공급도 늘리고 규제도 완화해야 한다.
대출규제 완화, 재개발 · 재건축 규제 완화, 민간개발 활성화, 공시가격의 현실화율 속도조절과 고가주택 기준의 합리화 그리고 1주택자 재산세와 양도세 인하 등 세제 완화 등을 과감히 해주어야 한다”고 주장했다.
대선후보공약 …막대한 재원 조달 방안 · 택지 확보 문제, 구체적 계획 없어
여야의 유력 대선 후보들의 부동산 공약은 부동산 시장의 문제가 ‘공급 부족’이라는 것을 인식하고 압도적 주택 공급에 주로 초점이 맞추어져 있다. 그러나 구체적으로 들여다보면 시장의 상황과는 동 떨어진 내용들이 대부분이고 특히 재원 조달방안 등이 전혀 고려되지 않아 페이퍼 워킹(문서로 하는 작업)에 불과하다는 지적이다.
먼저 여당의 대권 주자인 이재명 지사는 ‘기본 시리즈’의 일환으로 공공 임대주택인 기본주택 100만 가구를 임기 내 공급하겠다고 했다. 이번 대장동의혹 사건을 계기로 민관합동개발의 초과이익은 100%로 환수하는 제도를 도입해 부동산 블로소득을 원천적으로 막겠다고 했다.
야당의 윤석열 전 검찰총장은 ‘청년 원가주택’ 30만 가구와 ‘역세권 첫 집 주택’ 20만 가구를 공급하겠다고 밝혔다.
일단 기본주택과 청년원가주택 공급 등은 막대한 재원 조달 방안과 택지 확보 문제에 대해 구체화된 계획을 밝히지 못해 실현가능성에 대해 회의적인 반응들이다.
윤 전 총장, 유승민 전 의원, 홍준표 의원, 원희룡 전 지사 등 야당 후보들은 재개발, 재건축 등에 관한 부동산 규제를 대폭 완화하고 징벌적 과세인 종부세 · 양도세 등 부동산 과세제도를 대대적으로 개선하겠다는 데에는 같은 목소리를 내고 있다.
긴 안목 가지고 수요공급의 법칙 따른 부동산 정책 필요
부동산 전문가들은 공급자와 수요자 모두가 불만이 있는 상황에서 수요 예측을 통해 긴 안목을 가지고 부동산 정책을 펼쳐줄 것을 기대하고 있는데 대선 주자들의 정책은 모두 즉흥적이어서 정책들이 공수표로 끝날 것이라고 지적하고 있다.
그들은 차기 정부에서는 주택을 사용재로 보고 안정적인 주택 시장을 형성하기 위해서는 정부 주도의 규제가 아닌 시장 경제의 기본 원리인 수요 공급의 법칙에 따라 수요자가 원하는 지역에 주택을 공급하는 정책을 펴야하고 징벌적 과세제도인 보유세, 양도세제 개편을 반드시 해야 한다고 주장한다.
이를 위해 재개발·재건축사업 완화, 도심 용적률 상향, 공시가격 현실화, 1주택자에게는 보유세 양도세 등 세제를 완화하고 민관합동개발 초과이익 환수, 도심용적률 상향으로 인한 이익환수를 통한 임대주택 건설, 그리고 공공은 영구임대주택만 공급하는 등의 지금까지의 부동산 정책에서 완전 벗어난 새로운 부동산대책이 마련되어야 한다고 강조한다.
특별법 제정하여 특별한 영구임대아파트 건설 공급하자
영구임대아파트에 한해서는 아파트의 공공재 개념을 도입해, 특별법을 제정해서라도 특별한 지구에 특별한 제도로 영원히 임대주택으로 존재하는, 정부가 소유권을 갖고 있는 영구임대아파트를 서울 수도권 주요 요지에 딱 몇 만호만 지어서 공급할 것을 제안한다.
길하나 사이에 20억이 넘는 아파트에 비싼 세금 내면서 살 것인지, 10분의 1 정도의 임대료만 내고 살 것인지는 수요자가 판단할 몫이다. 무주택이라도 서울 수도권 요지에 살 수 있는 방법을 정부가 제시한다면 굳이 비싼 돈 주고 서울 수도권 요지의 아파트를 구입하지는 않을 것이다.
