내년 대선 앞두고 정비사업 규제 완화 기대감 상승
수급불균형 장기화로 집값 상승세 지속
[시사뉴스 김성훈 기자] 정부의 대출 규제로 서울 아파트값 상승세가 주춤한 가운데, 서울 부동산 시장의 '바로미터'인 강남권에서는 신고가 거래가 이어지는 등 불안한 흐름이 계속되고 있다.
문재인 정부가 강남을 겨냥한 세금과 대출 등 다양한 규제 대책을 쏟아냈으나, 공급이 수요를 따라가지 못하는 수급불균형이 장기화하면서 집값 상승세가 이어지고 있다.
정부가 집값 상승의 근원지인 강남 집값을 잡기 위해 규제 대책을 쏟아냈다. 2019년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출 규제를 강화했다. 또 지난해에는 6·17, 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금 부담을 강화했다.
특히 사실상 모든 부동산 거래를 규제할 수 있는 토지거래허가구역 확대에도 불구하고, 강남지역 집값 상승세가 좀처럼 하락세로 전환되지 않고 있다. 특히 올해 들어 3.3㎡(평)당 1억원이 넘는 아파트 단지들이 잇따르면서 이른바 '강남불패'가 더욱 견고해지는 모양새다.
서울 아파트 매매가격 주간 상승률은 지난 8월 셋째 주 0.22%를 기록한 이후, 11주째 상승 폭을 줄이고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(8일 기준) 서울의 아파트값은 0.14% 올라 전주 대비 0.01% 하락했다.
강남권의 경우 서초구(0.23%)는 방배동 주요 재건축이나 반포동 위주로, 강남구(0.19%)는 압구정·대치동 인기 단지 위주로, 송파구(0.18%)는 잠실·가락동 소형 위주로, 강동구(0.15%)는 재건축 기대감 있는 명일동 위주로 상승했다. 다만, 대체로 매수세 위축되면서 강남4구 전체 상승 폭은 0.19%로 전주 대비 0.2% 축소됐다.
부동산원 관계자는 "정비사업(재건축·리모델링 등) 진척에 대한 기대감이 있거나 매물 부족한 인기 단지 위주로 상승했으나, 대체로 거래 및 매수세 감소하며 3주 연속 상승 폭을 축소했다"고 설명했다.
강남권은 '거래 절벽'에도 신고가 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난달 15일 서초구 반포동 '래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)'는 직전 신고가보다 2억원 오른 38억원에 거래됐다. 또 강남구 삼성동 '중앙하이츠빌리지(전용면적 152㎡)'와 대표적인 재건축 단지인 도곡동 '개포우성5차(전용 70㎡)'도 각각 37억원과 21억원에 거래가 성사되며 이전 신고가를 경신했다.
정부가 서울 강남 집값을 잡기 위해 쏟아낸 각종 규제가 사실상 무용지물이라는 지적이다. 정부의 잇단 규제 대책으로 재건축·재개발이 사실상 묶이면서 오히려 강남지역 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 세금 부담 강화로 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요도 증가했기 때문이다. 또 내년 대선을 앞두고 재건축 등 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감도 한몫하고 있다.
전문가들은 수요와 공급 사이 불균형이 강남권 집값 상승으로 이어지고 있다고 진단했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 대출 규제를 강화하기 전에 강남권 아파트 대부분 이미 15억원이 넘었기 때문에 주택담보대출 규제 강화 효과가 제한적이었다"며 "수요보다 매물이 부족한 수급불균형 상태가 지속하다 보니 거래절벽에도 집값이 하락하지 않고, 일부 단지에서 신고가 거래가 성사되고 있다"고 분석했다.
권 교수는 "3기 신도시 등 정부의 공공주택 공급 확대로 강남권에 쏠린 주택 수요를 분산하기에는 한계가 있다"며 "내년 대선을 앞두고 재건축 등 정비사업과 세금 등 부동산 관련 규제 완화에 대한 기대감이 커진 것도 강남 집값 강세의 요인"이라고 전했다.
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