작년 경기침체에도 호황을 이뤘던 부동산 시장이 10.29대책 이후 하향세를 지속하고 있다. 이런 시장 분위기를 반영해 정부가 최근 투기지역 해제와 분양권 전매 완화 등의 조치를 취하고 있으나, 올해 부동산 시장도 밝지는 않을 것으로 보인다. 10.29대책의 규제책이 가시화 되고 경기회복이 둔화될 것이라는 부정적인 전망이 맞물리기 때문이다.
그러나 대체 투자처를 찾지 못한 상황에서 ‘부동산’은 여전히 관심 대상 1순위다. 하지만 섣부른 투자는 큰 손해를 볼 수도 있고 잘만 하면 큰 수익을 볼 수도 있기 때문에 각 분야별 특성을 잘 알고 조심스럽게 접근해야 한다.
상반기 내집마련 ‘찬스’
작년 하반기부터 별다른 재미를 보지 못했던 아파트 분양시장은 올해도 긍정정인 전망을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 최근 잠실주공을 중심으로 강남권 일부 재건축 아파트 값이 오르고 있어 서서히 오를 타이밍이 되지 않았냐는 기대섞인 목소리도 나오고 있지만 대부분의 전문가들은 내년 하반기까지는 가격 상승이 어려울 것이라고 우려를 표한다.
우선 지난 2001~2003년 대거 분양된 아파트의 입주가 올해도 이어지는데다, 작년 미분양 아파트와 신규 공급물량까지 포함하면 공급과잉 현상이 지속돼 집값을 끌어내리는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 게다가 종합부도산세 신설, 과표 현실화에 따른 거래세 인상, 실거래가 의무제, 개발이익환수제 등 10.29 부동산 규제책이 본격 시행돼 타격을 입을 가능성이 있다. 이들 제도가 시행되면 거래와 보유에 따른 부대비용이 과다하게 들기 때문에 기대수익이 떨어질 수 밖에 없다.
그러나 판교나 동탄 신도시에서 분양되는 신규아파트나 강남권 저밀도 지구 분양 아파트, 부산 등 투기과열지구 해제지역 분양권 등은 여전히 높은 경쟁률을 보일 것으로 예상된다.
한국건설산업전략연구소는 올해 주택 매매가가 평균 3~4% 하락할 것으로 예상했으며 한국건설산업연구원은 매매가는 3.5%, 전셋값은 5.0% 각각 하락할 것으로 전망했다.
그렇다면 내집마련은 언제가 적당할까. 전문가들은 올 상반기를 적기로 보고 있다. 일단 작년에 이어 집값이 하향안정세를 유지할 것이라는 부정적인 전망으로 집값 보유의 메리트가 크게 떨어졌다. 또 1가구 3주택 이상 소유자에 대한 양도소득세가 최고 82.5% 부과되고 6월1일을 기준으로 종합부동산세도 부과될 예정이어서 세금부담을 피하려는 매물이 쏟아질 가능성이 많다. 결과적으로 가격은 싸면서도 좋은 매물을 고를 수 있기 때문에 매수 호기가 되리라는 전망이다. 특히 세금부담 등으로 급매물이나 가격이 보합세에 있는 유망 지역 분양권, 주변 발전성이 높은 입주 초기 아파트나 신규 분양 아파트 등을 중심으로 고려해볼만하다.
오피스텔·상가 ‘최악’
작년 오피스텔, 상가시장은 내수경기의 침체로 전체 부동산 시장보다 하락폭이 더 컸다. 대부분의 전문가들은 올해도 큰 변동없이 작년 수준을 유지할 것이라는 부정적인 전망을 내놓고 있다.
4월부터 시행될 선시공 후분양제도를 피하기 위해 신규공급 물량이 급증, 공급과잉에 따른 시장침체가 예상된다. 또 실물경기에 워낙 민감한 종목이라 내수부진에 따른 체감경기 하락도 상가 시장의 위축을 부추길 가능성이 높다. 경기침체로 현재 임대료는 계속 하락추세이고 공실률도 상승 추세에 있다. LMS컨설팅 관계자는 “수급, 거시경제 여건, 정책 등 모든 변수를 고려하면 올해 상가시장이 최악의 시기가 될 수 있다”고 전망했다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “상가는 공급과잉과 경김침체로 임대수요가 많지 않아 매우 조심스럽게 접근해야 한다”면서도 “신규 분양보다는 최소 연 7%정도 수익률이 검증된 기존 상가를 고르는 것도 대안이 될 수 있다”고 조언한다.
수도권 및 개발호재가 있는 지역 중심의 토지 ‘주목’
2004년 부동산 상품 중 단연 강세를 보인 건 ‘토지’였다. 이 여세를 몰아 올해도 토지시장이 강세를 이어갈 전망이다. 그러나 전체적인 가격 상승폭과 상승세는 둔화될 것으로 보인다.
이미 각종 지역 개발 호재가 시장 가격에 반영된데다 신행정수도 건설 무산으로 개발에 대한 불확실성이 높아졌기 때문이다. 그러나 대체할만한 투자처가 마땅치 않은 상황에서 토지는 여전히 매력적인 투자처로 꼽힌다.
종합부동산세 과세대상에 농지, 임야 등의 토지가 제외됐고 농지법 개정으로 도시민의 소유제한이 크게 완화되면서 부동산 투자대상이 주택에서 토지로 이동할 가능성이 커졌다. 또 서울시의 뉴타운 사업추진과 기업도시 건설, 공공기관 이전에 따른 혁신 신도시 건설 등으로 해당 지역의 국지적인 땅값 상승세가 이어질 전망이다.
일부 전문가들은 부동산세 부과기준이 국세청 과세표준으로 바뀜에 따라 토지시장이 오히려 수혜를 받을 것이라는 예측마저 나오고 있다. 이는 주택은 과표가 명확히 드러나 세금부담이 높은 반면, 토지는 투기지역만 아니면 시세보다 낮은 공시지가가 거래기준이 돼 세금부담이 훨씬 적기 때문이다. 박병호 한국리츠에셋 사장은 “워낙 시중금리가 낮아서 유동성 때문이라도 토지가격은 물가상승률 이상의 강보합세를 기록할 것”으로 내다봤다.
올해 토지시장은 수도권 및 개발호재가 있는 지역을 중심으로 강세를 보일 것으로 전망된다. 특히 수도권에서는 경기 성남 판교, 김포, 파주 신도시의 주변 지역이 유망하고, 지방에서는 신규 도로 개통 예정지나 기업도시 예정지의 주변, 대규모 관광개발 예정지 인근 지역이 각광받을 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원은 땅값이 올해(3.0%)보다 둔화된 1~2% 상승할 것으로 예상했고 한국토지공사는 평균 0.6% 상승할 것으로 예상했다.
