결혼 3년차인 직장인 강 모씨(33세 서울 구로)는 올해가 내집마련 적기라는 주변 사람들의 말고 뉴스보도에 집 장만 시기를 두고 고민 중이다. 전세금 1억2,000만원이 전부인 강 씨로서는 내집마련의 꿈은 감히 엄두도 내지 못했기 때문이다. 하지만 몇 년 후에 산다면 오히려 집값이 올라 더 어렵지 않을까 하는 두려움과 지금이 기회라는 말에 대출이라도 받아서라도 집을 사는 게 나은지, 아니면 집값이 안정되길 바라면서 기다려야 하는지 판단이 서질 않는다.
올해 내집 마련 적기라는 소리가 있지만 자금이 넉넉지 않은 무주택 서민들 입장에선, 당장 어느 지역에 어떤 식으로 집을 사야 할지, 대출을 받아서라도 꼭 올해 사야 하는지 망설여진다.
서울 수도권 내 2000년 이후 입주한 역세권 대단지 유망
대출을 받아 집을 샀는데, 집값이 떨어지면 어떨까 하는 우려도 있다. 하지만 부동산 전문가들은 부동산은 자산증식의 기본 수단으로 특히, 아파트는 가격이 쉽게 떨어지지 않고 수요는 많아 가격 하락폭은 적은 반면 상승폭은 크기 때문에 투자가치가 높다고 입을 모은다.
내집마련정보사 김정용 팀장은 “향후 부동산 시장은 8.31대책의 효력을 수요자들이 서서히 체감하면서 집값이 안정화될 것으로 보이나, 모든 주택이 조정을 받지는 않을 것으로 보인다”면서도 “지역별, 단지별로 국지적인 장세가 예상되고 이런 차별화는 앞으로 가속화 될 것”이라고 전망했다.
그렇다면 주거가치와 투자가치를 따지는 실수요자라면 어떤 지역이 유리할까. 올해는 특히 종부세 과세 대상이 확대되고 내년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세가 중과돼 서울과 수도권에 아파트 매물이 많이 나올 것으로 예상된다. 
기존단지 매입할 계획이라면 매입 시기를 잘 따져봐야 한다. 대기수요가 많고 호재가 있는 지역은 가격하락폭이 크지 않을 것이기 때문이다. 김 팀장은 “이 경우 가격상승력이 높은 지역을 중심으로 브랜드 가치나 입지 등을 따져보고 되도록 새 아파트 위주로 매입을 하는 것이 좋다”고 조언한다.
특히 서울 수도권 1,000가구 이상 대단지 입주 분양 물량에 대한 관심이 높다. 실수요자 입장에서 비교적 단지 규모가 크고 교통이나 교육환경이 뛰어나고 생활편의시설이 잘 갖춰졌기 때문이다.
부동산 114 김규정 차장은 “3억 이내 정도의 자금 규모를 고려했을 때 입주한 지 오래되지 않은 새 아파트 30평형대 초반이 적당하다”면서 “2000년 이후 입주한 역세권 대단지가 좋은데, 가격대를 고려해 부도심이나 신흥 인기 주거지역 중심, 또는 뉴타운 개발과 지하철 개발 등이 계획된 강북, 강서권도 투자성이 있다”고 말했다.
개발 호재가 있는 유망 재건축 일반 분양물도 노려볼 만
무엇보다 올해는 판교를 비롯 김포 파주 등 2기 신도시와 유망 택지지구 내 아파트가 대거 분양될 예정이어서 어느 때보다 실수요자들의 관심이 높다.
따라서 유망택지 분양물량에 청약해 분양을 받는다거나, 자산이 부족하다면 개발호재가 있는 지역의 저가 단지를 매입하는 것도 방법이다. 단, 올해 청약제도가 바뀌면서 분양승인 신청 시점에 따라 지역 단지 평형별 전매 규제가 다르기 때문에 알아보고 청약하는 것이 좋다.
올해 분양시장의 최대 관심지역인 판교신도시는 국민주택규모 이하인 분양물량은 계약일로부터 10년간, 초과인 분양물량은 계약일로부터 5년간 전매가 금지되고, 동시에 재당첨도 금지된다. 하지만 김포 파주 신도시 분양물량이 계속 이어지고, 내년부터는 광교(이의)신도시도 분양이 본격화되기 때문에 장기적인 관점에서 청약계획을 세우는 것이 바람직하다.
하지만 무주택자 또는 지역 우선순위가 아니라면 2기 신도시 분양 당첨확률이 낮은 만큼 “서울. 수도권 유망 재건축 일반 분양물을 노리는 것도 효율적인 청약전략”이라고 전문가들은 말한다.
특히 성동구 동작구 광진구 영등포구가 꾸준한 가격 상승세를 보이고 있어 하반기 매입이 유망된다.
전문가들은 “서울과 수도권 재건축 시장은 후분양제나 소형평형의무비율, 조합원 분양권 전매 제한 등의 각종 규제로 내년 이후에는 공급물량이 달릴 것으로 예상돼 투자 등의 측면에서도 청약통장을 한 번 사용해 볼 만한 가치가 있다”고 입을 모은다.
재건축 일반 물량은 전매 제한 기간이 공공택지지구(계약 후 10년)와는 달리 소유권 이전등기를 완료할 때까지로 짧고 재당첨 금지기간이 없는 등 청약자격도 덜 까다롭다. 하지만 분양가가 비교적 높다는 것이 단점이 있다. 따라서 청약하기 전에 조합분이나 주변 시세와 비교해 청약여부를 결정해야 한다.
장기적인 청약전략과 자금상환 능력 고려해야
부동산정보협회 통합리서치센터 박준형 실장은 “최근 집값이 지역별 단지별 평형별로 차별화되고 있기 때문에 실수요자라면, 전체적인 집값 동향보다 개별적 요인에 초점을 맞춰야 한다”고 말한다. 8.31대책 이후에도 강남 분당이 대형평형이 꾸준한 강세를 보이고 있는 반면, 강북권은 실수요를 중심으로 30평형대가 귀한 대접을 받고 있다.
만일 목돈이 없는 무주택세대주라면 ‘청약통장’을 이용하는 것이 좋다. 우선 국민임대에서 거주한 뒤 차후 공공임대나 공공분양을 노려볼 수 있다. 국민임대에 청약해 당첨되어도 청약통장의 효력이 사라지지 않기 때문이다. 게다가 청약저축 1순위일 경우 납입한 금액에 맞게 청약예금으로 변경하면 바로 민영아파트 1순위 청약이 가능하다. 결과적으로 민영 분양불량에만 청약이 가능한 청약부금이나 예금에 비해 가치가 높다. 최근 무주택자를 위해 공영개발을 크게 확대하고 있어 청약저축을 활용할 수 있는 분양물량이 점차 많아지는 것도 이점이다.
내집마련에서 가장 중요한 것은 매수자의 자금능력. 신규 대출을 받는 입장이라면 주택담보인정비율을 30~40%로 하되 월소득 대비 월상환액 비율은 30% 내외가 좋다. 추가 금리 조치, 경기 상황, 개인적 변수 등을 감안해야 하기 때문이다.
대출을 이용해 내집마련을 계획했다면, 우선 생애 첫 대출이 적합하다.
하지만 지난 1월31일부터 자격 요건이 강화되어 대출을 받을 수 없다면, 근로자.서민주택자구입자금대출로 눈을 돌려볼 만하다. 단 부부합산 연소득이 5,000만원이 넘지만 세대주의 연소득이 3,000만원 이하이고 무주택자에 한 한다.
두 경우 모두 대출이 어렵다면 모기지론(연 6.8% 고정)이나 주택담보대출(연 5.6~7% 변동)을 알아봐야 한다. 부동산 114 김규정 차장은 “하지만 주택담보대출은 금리가 오르는 추세라 꼭 주택을 구입할 경우가 아니라면 시장 상황과 금리 변화를 지켜볼 필요가 있다”고 충고한다.
