‘강남가고, 강북 뜬다’. 천정부지로 치솟던 서울 강남 집값이 각종 개발 규제와 세금 부담으로 진퇴양난에 빠진 가운데, 강북 지역은 정부와 서울시의 개발 계획 등의 호재를 안고 빠른 속도로 가격이 상승하고 있다. 정부와 서울시가 ‘강남 대타’로 ‘강북’을 적극 밀고 있는데다, 서울시장 후보들이 일제히 ‘강북개발’을 외치고 있다.
부동산 전문가와 투기꾼들 사이에는 “강남 집값이 올해 말과 내년 초를 기점으로 정점을 찌르고 강북시대가 올 것”이라는 말이 심심찮게 나온다. 부동산 큰 손들은 물론 실거주자들 다수는 이미 손을 대 가격이 치솟고 있다. 실제로도 강남 집값의 양극화 현상이 강북으로 전이되고 있는 형국이다. 부동산 개발 싸이클에 따라 ‘新 강북시대’가 뜰 것이라는 분석이다. 그동안 주목받지 못했던 서울 강북지역이 강남과 2기 신도시를 거쳐, ‘포스트 강북’으로 거듭날 수 있을지 관심이 주목된다.
7월 ‘도시재정비촉진특별법 시행’과 ‘강북 U턴 프로젝트’로 호재 작용
정부가 서울 강북 개발을 활성화하기 위한 ‘도시재정비촉진특별법’이 7월부터 시행하기로 한 게 가장 큰 호재다. 이번 특별법에 따라 재정비촉진지구로 지정되면 용적률이나 층고 제한이 대폭 완화된다. 또 병원이나 학원, 본사 사무소 등 생활권 시설에 대한 취득.등록세가 감면되고 기업 유치를 촉진하기 위해 과밀부담금 면제가 되는 등 각종 혜택을 누릴 수 있게 된다.
서울시가 용산 뚝섬 은평. 아현 뉴타운 등을 ‘강북 U턴 프로젝트’ 핵심 지역으로 개발하기로 한 것도 호재다. 이에 따라 올해 6천여 가구가 일반 분양되는 서울 뉴타운 등 재개발 아파트가 관심을 모으고 있다. 뉴타운과 뉴타운 주변 재개발 지역의 경우, 단지규모가 크고 지방자치단체의 관리 하에 개발되기 때문에 주거환경과 교육여건이 높아질 것으로 보여 주택으로서의 가치가 높다.
작년 4월 뉴타운 개발지 중에서 처음으로 입주한 대우 푸르지오 23평형 아파트는 분양가가 1억2,270만원이었으나, 최근 2억5천만원으로 1년 새 값이 두 배나 뛰었다.
하지만 뉴타운으로 지정된 곳도 ‘재정비촉진지구’로 지정되면 토지거래허가제의 대상이 된다. 이번 정부 정책의 핵심은 재건축은 묶고 재개발은 풀되, 6평 이상의 재개발 지분에 대해서는 토지거래허가제를 도입해 실거주 여부, 자금조달 계획 등을 엄격히 심사함으로써 투기는 사전에 차단하겠다는 의도 때문이다.
따라서 전문가들은 강북지역의 각종 호재에도 불구하고, 걸림돌이 곳곳이 도사리고 있어 투자에 신중해야 한다고 입을 모은다. 사업 속도가 빠르거나 입지여건이 좋은 곳이라면 투자에 나서도 무방하다. 특히 뉴타운으로 지정된 곳 중에서 사업추진이 빠른 아현 뉴타운이나 주거 환경이 뛰어난 한남 뉴타운 지역은 가장 유망한 투자지역으로 꼽힌다.
재개발 바람을 타고 지분값도 큰 폭으로 상승하고 있다. 최근에는 성수동, 용산, 한남.아현 뉴타운 등 강북 주요 지역 재개발 지분값이 강남 아파트 상승률을 앞지를 정도로 가격이 치솟고 있다. 10평대를 기준으로 성수동 일대 재개발 지분값은 올 들어서만 500만원 올랐고 마포구 아현 뉴타운의 경우도 올 들어 300만원 가까이 올라 2,400만원에 달한다.
재개발 지분값은 물론 일반 분양 아파트 값도 고공행진
강북개발 기대감은 재개발 지분권 뿐만 아니라 일반 분양 아파트 값도 올려놓고 있다. 심지어 한강변 뿐 아니라 도심과 외곽지역으로 가격 상승이 확산되고 있다. 주로 한강 조망권을 갖췄거나 최근 입주한 대단지 새 아파트 등은 강남 못지 않은 가격 상승세를 보이고 있다.
강남 집값 양극화 현상이 강북지역에서도 나타나면서, 같은 지역에서도 평당 평균 가격이 최대 1000만원 이상 벌어진 곳이 넘쳐나고 있다. 주로 한강 조망권을 갖췄거나 최근 입주한 대단지 새 아파트 등은 강남 못지않은 가격 상승세를 보이고 있다.
부동산정보업체 부동산 114에 따르면 한강 이북지역 평균 분양가가 2001년 평당 658만원에서 2005년 1227만원으로 무려 두배 가까이 상승했다. 2008년 입주 예정인 종로구 무악동 인왕산 아이파크 43평형 입주권은 현재 호가 7억2천만원~7억4천6백만원 선이다. 평당 1천7백만원인 셈이다.
고종완 RE멤버스 사장은 “강남 집값은 부동산 주기상 꼭짓점에 근접하고 있다”면서 “장기적으로 볼 때 5~10년간은 강남과 강북이 공존하다가 新강북시대를 맞게 될 것”이라고 전망했다.
하지만 이런 분위기를 일찍부터 감지하고 강북지역 땅값도 이미 오를 대로 오른 데다, 실수요자들의 눈높이가 높아져 입지가 좋거나 상승세가 계속 탈만한 곳은 강남 수준으로 집값이 올라 쉽게 ‘강북 바람’에 가담하기도 쉽지 않다.
강북을 중심으로 개발예정지에 인접하거나 개발 중인 재료가 있는 지역에도 기회는 열려 있다. 올 하반기부터 동대문 전농동과 답십리, 동작, 마포, 성북, 은평 등 뉴타운 주변지역에서 단지 규모가 큰 재개발 아파트의 일반분양이 줄을 이을 예정이다. 
따라서 내집마련을 위한 실수요자라면 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다. 전문가들은 특히 사업 진행속도가 느린 뉴타운이 본격적으로 분양될 때까지 기다리기보다, 올해부터 분양되는 뉴타운 주변지역을 놓치지 말라고 조언한다.
강북 개발지의 메리트 분석
△아현·은평 뉴타운= 아현 뉴타운은 도심에서 가깝고 대로변에 접해 있어 전시효과가 뛰어나고, 공덕 역세권과 결합해 시너지 효과를 기대할 수 있다. 은평 뉴타운은 쾌적한 주거환경과 빠른 사업 진행 속도로 높은 관심을 끌고 있다. 하반기 분양을 시작으로 대형 평형이 많이 들어선다. 대형평형이 턱없이 부족한 강북의 실정에서 본다면 꽤 투자가치가 높다.
△성동구= 강남·북 연결 요지에 있어 강남권 직장인 베드타운으로 변모하고 있다. 오는 9월까지 용지 면적이 15만평 이상인 강북 뉴타운과 재개발 구역 2~3곳이 시범지구로 지정될 예정인데, 성동구가 ‘유력지’로 꼽히고 있다. 지난해 서울숲 개장에 이어, 2009년 분당선(왕십리~선릉) 개통을 앞두고 있고 뚝섬 주상복합 분양을 포함한 뚝섬 거점개발계획으로 투자가치가 더욱 부각되고 있다.
△광진구= 성동구와 함께 뚝섬 개발로 수혜 예상 지역으로 점쳐지고 있다. 인근 신규 분양가가 기존 시세보다 고분양가로 책정될 것이 거의 확실시 되면서 상승 기대감이 팽배하다.
△용산·한남 뉴타운= 108만평 규모로 용산민족공원이 조성될 예정이다. 여기에 남산을 끼고 있고 KTX 용산역과 서울역이 인접해 철도교통이 뛰어나다. 서울시는 삼각지와 용산역 일대 100만평에 국제업무지구를 조성해 최고 350m 높이 초고층 빌딩도 세울 계획이다. 또 최고 층수 7층에 용적률 170% 안팎으로 주거단지를 조성할 계획이다. 이렇게 되면 뒤로는 남산, 옆에는 용산민족공원, 앞으로는 한강을 끼고 있어 최적의 주택단지가 탄생할 전망이다.
