그 흔한 강남 집 부자와 대기업 오너의 차이
그렇다면 과거 부동산(전 주택 및 아파트 지역별)의 수익률은 과연 가계 자산을 올인할 정도로 다른 투자보다 훨씬 수익률이 높았을까
KB금융은 1986년부터 전국 부동산 가격에 대한 지수를 제공하고 있다. 이 통계를 이용하여 과거 25년간 전국 아파트 매매가격 지수와 서울 지역 아파트 매매가격 지수를 통해 그 수익률을 알아볼 수 있다.
전국 아파트는 2008년 12월을 100으로 했을 때, 1986년 27.3에서 2011년 5월 현재 109.8로 연평균 수익률(CAGR)이 5.7%에 해당한다. 서울 지역 아파트만 따로 보면 동일한 기준으로 25년간 연평균 6.4%씩 성장했고, 모든 주택 형태를 포함한 전국 종합지수로 보면 그 수익률은 25년간 연평균 3.7%에 해당한다. 예상처럼 주택 가격 상승률은 서울 지역 아파트가 6.4%로 가장 높다. 장기간에 걸쳐 이 정도 수익률이라면 결코 나쁜 것은 아니다. 그러나 여러분의 기대에는 훨씬 못 미치는 수익률일 것이며, 어떤 독자는 겨우? 할지도 모르겠다.
또 한가지는 어떤 투자에 대한 수익률을 평가할 때는 항상 상대적이어야 한다는 점이다. 투자 대상이 비록 양의 수익률을 가져다준다 해도 대체 가능한 투자 대상이 이보다 더 높은 수익률을 줄 수 있다면 이것은 상대적으로 매력이 떨어질 수 밖에 없다.
여기서는 주식과 비교해 보도록 하자. 앞서 부동산 중 일반 주택이나 다세대 주택을 제외한, 주택에 있어 대표상품인 전국의 아파트와 서울 지역 아파트를 선택했으니 주식 역시 대표적인 종합주가지수(KOSPI)와 상장주식 중 업종 대표 기업으로 구성된 코스피200지수를 그 비교대상으로 삼는 것이 체급상 옳은 것 같다. 참고로 코스피200지수는 1990년부터 거래되었기 때문에 그 시점을 기준으로 하고, 코스피는 부동산지수와 동일하게 1986년을 기점으로 삼았다. 그 결과를 보자.
코스피 지수는 같은 기간 동안 연평균 수익률(CAGR) 10.8%, 코스피200지수는 연평균 5%의 수익률을 기록하고 있다. 지난 25년간 부동산을 대표하는 아파트 가격 지수 2개와 대표적인 주식시장 지수 2개의 수익률 순위를 보면, 수익률이 가장 높은 것은 코스피 지수로서 10.8%, 서울지역 아파트 6.4%, 전국 아파트 지수 5.7%, 가장 낮은 것은 코스피200지수로서 5.0%이다.
강남아파트와 삼성전자 주식이 다른 점
주식 투자의 이점은 이뿐만이 아니다. 아파트라는 자산을 보유하면 적기는 하지만 재산세를 낸다. 정부 정책이 바뀌어 종합부동산세가 더 강화되면 더 커질 수도 있다. 하지만 여러분이 우량 주식을 보유하면 매년 재산세 고지서가 아닌 배당 통지서를 받게 된다. 물론 배당을 수령할 때, 배당에 소득세를 내긴 하지만 원천징수 하는 것이니 따로 현금을 만들어서 납부할 필요는 전혀 없다.
삼성전자의 예를 들어 보자. 1986년 여러분이 1억5천만원을 삼성전자에 투자했다면 그때 가격(수정가격 기준. 기업은 주식발행수가 증감하는 경우가 있다. 이 희석 효과를 모두 감안한 것이 수정주가)으로 약 19,500주를 살 수 있었다. 그 주식의 현재 가치는 아까 말한 것처럼 약162억원에 해당한다. 그럼 배당은 얼마나 받을 수 있을까?
삼성전자는 2010년 한 주당 10,000원을 배당했다. 1986년 주당 수정가격이 7,667원이므로 25년 후 투자자는 한 주를 7,667원에 사서 한 주당 10,000원을 배당받는 셈이다. 배당수익률만 130%, 연간 세전으로 1억9천5백만원의 배당을 매년 받는 것이다. 부동산을 보유하면 재산세를 내지만 우량 주식을 장기 보유하면 증가한 자산외에 덤으로 막대한 배당까지 받을 수 있다.
그런데 왜 사람들은 부동산을 선호하고, 부동산 투자는 대박투자로 오래하고 있을까. 반대로 왜 주식은 투자가 아닌 투기이며 주식으로 쪽박 찬 사람은 봤어도 결국 돈 번 사람은 보지 못했다는 얘기를 할까.
이 질문에 대한 답을 명쾌하게 내리긴 어렵다. 하지만 몇가지 지적해 볼 수 있다.
첫째는 투자 기간이다. 대체로 주택구입 자금은 억 단위로 크다. 주택 매매를 전문으로 하는 사람이 아니라면 일반인은 대체로 한번 거주용으로 구입하면 장기간 눌러 앉는다. 이사 비용도 만만치 않고 굳이 시세 나쁠 때 팔아서 손해보는 장사를 할 필요가 없기 때문이다. 그러다 보면 10년 정도는 훌쩍 지나간다. 쉽게 말하면 잊고 산다! 주식 투자로 말하면 ‘매수 후 보유(buy and hold)' 전략이다.
이에 반해 주식은 매일이 아닌 시시각각 온갖 뉴스가 전해지고 뉴스에 따라 소위 전문가 집단의 의견이 실시간으로 쏟아져 나온다. 거래 방법도 쉽다. 과거엔 전화 한 통화면 됐고, 지금은 책상에 앉아서 혹은 스마트폰으로도 아무 때나 거래를 한다. 즉 단기 매매하는데 최적화된 것이 현재의 상황이다.
둘째, 부동산은 시세 변화가 주식에 비해 현저하게 적다. 주식처럼 매 초 단위로 호가가 변하지도 않고, 부동산 시세를 매일 시시각각 쳐다보는 주택 보유자도 거의 없다. 그러므로 가격 변화에 매우 둔감하다. 설사 부동산 가격이 하락하면 안 팔면 그만이다.
하지만 주식은 그렇지 않다. 시시각각 변하는 시세만큼 사람 마음을 흔드는 것이 없다. 아침에 샀는데 점심먹고 오니 5%가 오르기도 하고 내리기도 한다. 시시각각 변하는 가격에 따라 팔고자 하는 유혹도 많고, 사고자 하는 유혹도 많다. 한마디로 정신 사납게 하는 것이 주식가격이다. 가격 변동성의 문제가 주요 원인 중의 하나다.
셋째, 사람들의 경험담이다. 집으로 돈 번 사람 얘기는 많이 들려도 주식으로 돈 번 사람 이야기는 패가망신한 얘기에 묻혀 버린다. 그럼 사람들의 경험담은 어떻게 만들어지나. 이것은 첫째 원인과 직결된다. 집은 사서 10년이고 눌러앉으면서 가격이 나쁠때는 그냥 살면 되니까 무시한다. 그러다가 경제가 호황에 들어서 거래 매매 가격이 충분한 수익(투자금이 억대인 것을 생각하라)을 기대할 수 있으면 팔아도 이익이고, 팔지 않아도 평가액 자체로 돈 벌었다고 생각하기 때문이다.
주식은 이와 다르게 경제가 침체기 이거나 국내외 온갖 부정적인 뉴스로 하락할 때 투자자의 마음이 급해진다. 속보처럼 쏟아지는 전문가 집단들의 의견과 한눈에 보이는 기관과 외국인들의 대규모 매도 등에 의한 심리적 압박으로 정상적인 판단을 하기 힘들어진다. 주택처럼 깔고 앉아 있지 못하고 너무나 쉽게 손실을 보며 팔게 된다. 그러면서 “잘한거야, 더 빠질지 누가 알아.”라고 스스로를 위로한다.
결국 이 모든 것을 종합해 보면, 주택으로 돈을 버는 이유는 장기 투자이고, 주식으로 돈을 버는 주요한 이유는 변동성에 의한 심리적 압박과 너무나 쉽게 사고팔 수 있는 완벽한 시스템의 완비다.
마지막으로 한 가지만 더 얘기하자면 주식으로 돈 버는 사람은 매우 많다는 것이다. 누구나 다 알고 있다. 바로 우리나라 대기업 오너 집안 사람들이다. 지난 20여년간 그들 소유 기업들의 시가총액 증가를 보라. 그들의 투자 행태를 보라. 자기 집에 눌러 앉은 것과 유사한 투자 운용 아닌다.
세계 최고의 투자자로 워렌 버핏을 손꼽지만 그 역시 펀드매니저가 아닌 사업가다. 버크셔 해서웨이라는 지주회사를 이끄는 엄연한 사업가임을 명확히 알아야 한다. 그만큼 훌륭한 장기 수익을 낸 투자자는 바로 다름아닌 우리나라 대기업 오너들이다.
문제는 장기 투자다. 부동산으로 돈을 버는 경우도 장기 투자요, 주식으로 큰돈을 버는것도 역시 장기 투자다. 시세의 움직임에 기민하게 움직이는 것이 순간적으론 영리한 것처럼 보이지만 결국 장기 투자를 따라올 수 없다.
