8월에 나올 판교 중대형 아파트의 45평형 분양가는 5억4,000-5억8,500만원이지만 채권입찰제에 따른 실제 분양가격은 7억2천만원선(평당 1,600만원)에서 결정될 전망이다.
당첨될 경우 당첨자가 써내야할 채권 최고 매입액은 3억8,600-5억1,400만원으로 채권할인에 따른 손실액은 1억3,500-1억8,000만원으로 추정된다.
이에따라 청약 신청자는 계약에 대비해 분양가 10%의 계약금을 포함, 1억7,000-1억9,400만원의 목돈을 손에 쥐고 있어야 한다.
◇ 기본형 건축비 산정 = 한국건설기술연구원은 6일 건설교통부가 의뢰한 중.대형 주택 건축비 산정 기준 용역결과를 통해 중대형 기본형 건축비를 매출부가세(10%)를 포함, 평당 368만1,000원(1안)과 358만5,000원(2안) 두가지 안을 제시했다.
이는 소형 주택 표준건축비(339만원)보다 8.5%, 5.7% 각각 높은 것으로 1안은 초고속정보통신과 홈네트워크시스템을 마감재로 적용한 경우다.
중대형 기본형 건축비는 재료비, 직접 노무비, 직접경비 등 직접공사비와 간접노무비, 산재보험료, 환경보전비 등 간접공사비에 일반관리비, 조달청 입찰기준 이윤 등을 모두 포함한 것이다.
여기에는 설계 및 감리비, 지하층 건축비, 주민복지시설 설치비, 옵션비용 등 가산비용이 빠져 있는데 이는 120-150만원 정도로 추정된다. 발코니 확장시에는 추가 비용이 더 든다.
건교부는 이번 용역결과를 토대로 공청회 등을 거쳐 이달 말까지 최종 건축비를 산정한뒤 판교 8월 분양분을 시작으로 원가연동제가 적용되는 모든 공공택지내 중대형 아파트에 활용할 방침이다.
◇판교 예상분양가 = 이를 토대로 판교의 중대형 아파트의 예상 분양가를 산정하면 평균 평당 택지가격 632만5,000원(평균 용적률 181% 기준)에 기본형 건축비 368만1,000원, 120-200만원 정도의 가산비용, 부가세를 추가해야 한다.
45평형을 기준으로 판교 중대형 아파트의 평당 분양가격은 1,200만-1,300만원이라는 계산이 나온다.
하지만 당첨자가 부담하게 될 실질 분양가를 인근 주변시세의 90%까지 맞추기 위해 채권입찰제가 시행됨에 따라 분당의 동일평형 시세를 8억원으로 할때 실제 분양가액은 7억2,000만원에 맞춰진다.
차액부분인 1억3,500만-1억8,000만원을 채권할인(할인율 35% 기준)으로 환수한다면 청약자가 써야할 채권 최고입찰액은 3억8,600만-5억4,000만원이 된다는 얘기다.
이 경우 당첨자가 계약시 준비해야 할 돈은 계약금의 10%인 5,400만원-5,850만원과 채권 손실액중 1억원+초과분의 50%(나머지는 잔금계산전 납부) 1억1,750-1억400만으로 1억7,600-1억9,400만원에 이를 전망이다.
물론 채권을 할인받지 않으면 부담 규모는 최소 3억원 이상으로 크게 늘어난다.
