월세 전환 가속화, 전세 품귀 등 부작용 보완 입법
당정, 전월세 전환율 4%에서 2%대까지도 조정 검토
기준금리 2배로 제한…위반시 과태료 등 구속력 부여
[시사뉴스 김영욱 기자] 당정이 전월세 전환율을 인하하는 내용을 골자로 하는 임차인 보호를 위한 보완 입법을 쏟아내고 있다.
임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 통과 이후 전세의 월세 전환 가속화, 전세 품귀 현상 등 부작용을 막기 위해 보완 대책 마련에 나선 것이다.
더불어민주당과 정부는 전월세 전환율을 현행 4%보다 낮춰, 전세 전환이 최소화되는 데 방점을 두고 보완 대책을 마련 중이다. 전환율 인하에 대한 정확한 수치는 아직 논의 중이나 현행의 절반 수준인 2%대까지 조정하는 방안도 고려되고 있다.
전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 전월세 전환율이 높을수록 전세보다 월세 부담이 크다는 의미이며 낮으면 그 반대다.
현행 임대차보호법(제7조의2) 시행령에 따르면 전월세 전환율은 한국은행 기준금리 0.5%에 대통령령으로 정한 3.5%를 더해 4%로 명시돼있다. 전월세 전환율은 법개정 없이 시행령으로 개정할 수 있다. 가령 1억원 아파트를 전세에서 월세로 전환하면 1년에 400만원, 매달 약 33만원을 내게 된다.
대통령령으로 정한 '3.5%'는 2016년 기준금리 2.5~3% 수준을 고려해 정한 것이다. 최근 2%대 불과한 전세자금대출 이율을 고려할 때 전월세 전환율도 현실적인 수준으로 낮춰야 한다는 지적이 제기돼 왔다.
정부도 전월세 전환율 조정 방침을 공식적으로 밝혔다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 4일 "전월세 전환율을 낮출 생각"이라며 "부처 논의를 거쳐 주택임대차보호법 시행령 개정 논의를 할 계획"이라고 말한 바 있다.
당정은 우선 시행령 개정을 통해 전환율을 하향 조정하는 방식을 검토 중이다. 임대차 3법 등 정부가 발표한 8·4 부동산 대책이 시장에 안착할 때까지 상황을 지켜봐야 하지만, 임차인 보호라는 사안의 시급성 때문이라도 시행령 개정안 발표는 이번 달을 넘겨선 안 된다는 것이 당의 입장이다.
당 관계자는 "2016년 처음 '전환율' 고시가 도입됐는데 지금 시점에 맞게 조정을 해야 한다. 시행령 개정을 통해 전월세 전환율을 현실화할 것"이라며 "이번주 중에 국토부와 법무부가 전환율 조정과 관련해 부처 간 업무 협의를 할 것"이라고 설명했다.
김상희 민주당 의원은 전세의 월세 전환시 한국은행에서 공시한 기준금리 2배를 곱한 비율을 초과할 수 없도록 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 약정한 차임이나 보증금 증액은 계약 기간 중은 할 수 없으며 직전 2개 연도 평균 소비자물가 상승률을 초과할 수 없도록 명시했다.
현재 대통령령으로 규정된 전월세 전환율은 권고사항일 뿐 강제할 수 있는 조치는 없다. 이 같은 맹점을 보완하기 위해 과태료 부과 등 일정 부분 구속력이 포함된 법안도 발의됐다.
조오섭 민주당 의원은 전월세 전환율 산정률 초과분에 대한 차임 또는 보증금 반환을 주택임대차분쟁조정위원회 심의·조정을 신청할 수 있도록 법적 근거를 마련했다. 임차인이 일정한 요건을 갖췄을 경우 법률 지원을 받을 수 있도록 하는 내용도 담겼다.
한발 더 나아가 신규 전세 계약도 기존 계약과 마찬가지로 최대 5% 전월세 상한제를 적용하는 개정안도 발의돼있다.
이원욱 민주당 의원은 임차인이 계약을 최대 2회까지 갱신해 6년간 거주를 보장할 수 있도록 하며 신규 전세 계약에 대해서도 증액 상한을 5%를 넘지 못하도록 명시했다.
