[시사뉴스 김수정 기자] 최근 입주를 시작한 새 아파트에서 부실 공사 등의 문제로 나라가 떠들썩하다. 내 집 마련의 꿈을 이루자마자 많은 사람의 골치를 아프게 하는 것이 바로 '하자' 문제다. 정부의 제대로 된 하자 판정 기준이 없어 입주자들만 속앓이를 하고 있는데 개선이 시급해 보인다. 삶의 터전을 위협하는 아파트 하자의 원인과 실태, 슬기롭게 대응하는 방법을 부동산 전문가들에게 들어봤다.(대담 : KORRECO(한국부동산사업협동조합) 권순종 이사장, 나용규 이사, KOREX (한국부동산거래소) 장재식 총괄부사장)
새 아파트 하자 분쟁이 끊이지 않고 있다. 부실시공의 근본적인 주요 원인은 무엇이라고 생각하는가.
원래 설계도면과 다른 내용으로 건축이 되어 가격을 떨어뜨리는 것들을 하자라고 할 수 있다. 예를 들어 균열, 결로, 누수, 층간소음 등이 해당한다. 지금 문제가 되는 것들은 설계도와 다른, 완공된 것들의 품질이 기대에 못 미치는, 계약상의 내용과는 떨어지는 하자, 그 것으로 인해서 가격이 떨어지는 것이 결정적이다.
무엇보다 시공을 담당하는 시공사 측의 잘못이 제일 크다고 본다. 부실공사 원인의 하나로 선분양제도를 악용한 공기단축에 따른 무리한 공사기간, 구조적인 저가 하도급 발주체계, 감리의 형식화 및 현장 관리 시스템 부재 등을 꼽을 수 있다. 특히 명백한 하자임에도 시공사가 하자를 인정하지 않는 경우다. 하도급업체나 입주민들에게 책임을 떠넘기기에 급급한 실정이다. 이를 막기 위해서는 행정기관이 엄격하게 적발하고 관리감독을 해야 한다. 그런데 실제로 관리감독이 제대로 이뤄지지 않고 있어 심각성을 더한다.
최근 입주민들이 아파트 하자가 발생했음에도 불구, 아파트 하자에 대해 쉬쉬하고 있다.
부동산을 우리나라에서 재산 증식의 가장 확실한 수단으로 보는 문화가 뿌리 깊게 정착돼 있어 이 같은 문제가 발생한다고 볼 수 있다. 오늘날 소위 흙수저 출신 금수저는 일부 전문직업인이나 창업자를 제외하면 대부분 부동산을 통해 부를 축적한 경우다. 심지어 젊은 세대들의 꿈이 건물주인 나라이다. 때문에 주민들이 하자가 발생했음에도 적극적, 공개적으로 문제를 제기하지 못하고 있는 것이다. 물론 집값을 염려하는 입주자들의 마음도 이해 못할 바는 아니다. 그러나 집값 때문에 하자를 하자라고 속 시원히 말하지 못하는 입주자들을 잘 알기 때문에, 수많은 하자가 발생해도 건설사가 요지부동했던 것은 아닐까.
법원이나 정부의 제대로 된 하자 판정 기준이 없다는 지적도 계속 제기된다.
정부에서 운영하는 하자심사 분쟁조정위원회에 신고를 하는 것도 방법이지만 이마저도 쉽지 않다. 개인이 직접 나서기에는 절차가 지나치게 복잡한 데다 접수가 돼도 해결까지는 상당한 기간이 소요되기 때문이다. 때문에 판정기준에 대한 철저한 전반적인 조사가 필요하다. 하자판정에 대한 정확한 기준을 만들고, 이를 토대로 공정한 하자감정 시스템을 구축해 사회적 비용을 줄여야 한다. 또한 건설 관행과 유행에 따른 수요자의 니즈의 변화를 살펴보고 정부가 새로운 대책을 모색을 해야 한다.
무엇보다 큰 문제는 하자 조사 관련 기관들이 건설사의 이익을 대변하고 있는 것이다. 하자 판정을 하다보면 건설사에게 유리하게 돌아가는 경우를 많이 볼 수 있다. 이에 대한 대책마련도 시급하다. 입주민들이 믿고 맡길 수 있는 제 3의 전문 기관에 의뢰할 수 있도록 정부가 비용지원을 해주는 것도 검토해 봐야 한다.
일각에서는 아파트 하자 문제를 줄이기 위해 후분양제 주택법이 시행되어야 한다는 의견이 나오고 있다.
후분양제가 일부 단점도 있지만 전 세계적으로 도입하고 있어 우리나라에선 안 된다고 말할 이유와 명분은 없다. 이제는 시행해도 될 때라고 생각한다. 후분양제는 기업보다 소비자가 중심이 되는 제도다. 수요자가 실제 아파트를 보고 분양을 결정해 부실 시공이나 하자를 사전에 차단할 수 있어 좋다. 분양가격이 다소 올라갈 수 있지만, 이 부분은 원래 선분양 받은 소비자가 부담하던 이자와 리스크가 분양가격에 반영되는 것이어서 소비자 입장에서 크게 손해 볼 것도 없다.
건설사 입장에서는 타격이 불가피할 것 같다. 선분양 수익금으로 사업을 진행해야 하는데 후분양제도가 도입되면 자체자금으로만 투입해야 하는 만큼 부담이 될 수밖에 없다. 자금력이 있는 대형 건설사들만 주택시장에서 살아남을 것이다. 이 경우 전체 건설생태계가 붕괴되어 한국경제 전반에 악영향을 미칠 수가 있다. 이 때문에 정부에서도 후분양제 도입을 쉽사리 결정하지 못하는 것이다. 이를 탈피하기 위해서는 건설자금 조달의 키를 쥐고 있는 금융권이 시공사 신용보강 위주의 PF방식에서 탈피하고 프로젝트만을 가지고 금융을 조달할 수 있는 혜안을 기를 필요가 절실하다.
우리 집에 하자가 없는 지 알 수 있는 방법이 있다면.
입주 시작 한두 달 전에 입주자 사전점검에 꼭 방문해 시공사에서 주는 체크리스트를 순서대로 확인해야 한다. 눈으로 봐서 이상하면 하자다. 공간별로 문과 창문, 벽지와 바닥재, 몰딩과 걸레받이, 수도꼭지 등 수전, 실리콘 코킹 등이 제대로 시공됐는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 구조적인 부분은 살펴보기 어려운데, 국토교통부에서 고시한 하자 보수비용과 하자 판정 기준을 자세히 따져봐야 한다. 또 관리사무소나, 입주자대표회의에서 고시 내용들을 꼼꼼히 살펴서 이런 것들을 안내해주고, 하자 보수 신청이 오면 같이 비교해보고 안내해 볼 필요가 있다.
이제는 입주민들이 쉬쉬하지 않고 나서야 한다는 의견이 나온다.
퍼블릭(Public)에 대한 공적 인식 문화가 매우 중요하다. 내 집은 나만의 집이 아니다. 모두 연관돼 있다. 하자는 숨긴다고 숨겨지는 것이 아니다. 오히려 공론화 시켜서 빨리 하자를 치유하는 것이 재산가치 증대 측면에서 유리할 것이다. 이를 테면 리콜을 잘하는 자동차 기업일수록 외국에서는 더 좋은 자동차를 만드는 것으로 인식하는 것과 비슷하다. 적극적으로 외부에 알리고 목소리를 내야 내 거주공간이 쾌적해 질 수 있는 것이다. 시공사 측도 더 좋은 품질로 보답해 입주민들의 불편을 덜어줘야 한다. 입주민도 너무 과한 요구를 하지 않고 이해할 수 있는 협력의 해법을 찾아야 한다.
마지막으로 한 마디 한다면.
하자라는 주제로 이야기 하고 있지만 이는 건설 산업 전반의 구조적인 문제와도 연관이 있다. 건설 산업의 건전한 생태계를 유지하고 사회 경제적인 비용을 절감하기 위해서는 무리한 저가 하도급발주체계를 개선하고 설계와 시공간의 간극을 줄이며, 금융권의 프로젝트 발굴 및 지원체계가 보다 더 선진화 되어야 이런 문제를 극복할 수 있을 것이다.
