[시사뉴스 김성훈 기자] "정부가 입지 좋은 곳에 주택 공급을 늘린다고 하니 그때 맞춰서 청약에 나설 겁니다."
직장인 한모(37)씨는 최근 서울 마포구의 한 아파트(전용면적 59㎡) 전세 계약을 보증금 6억3000만원에 연장했다. 한씨는 수차례 고민 끝에 내 집 마련의 꿈을 잠시 미뤘다. 정부가 집값 안정화를 위해 서울 노원구 태릉골프장 부지 등 신규부지 발굴을 통해 서울과 수도권에 총 13만2000호의 주택을 추가 공급하기로 했기 때문이다.
한씨는 "매번 이사 다니는 것도 힘들고, 아이들 교육 문제 때문에 대출을 받아 내 집을 마련하려고 했지만, 주택 공급을 늘린다고 해서 내 집 마련을 잠시 미루기로 했다"며 "주택 공급이 확대될 때까지 무주택자 자격을 유지하면서 아파트 청약에 도전할 생각"이라고 말했다.
정부가 서울과 수도권에 총 13만2000호의 주택 추가 공급을 골자로 한 8·4대책 발표 이후 청약 대기수요가 늘어나면서 전세시장의 불안 요인도 커지고 있다. 청약을 기다리는 대기수요가 주택임대차시장으로 유입되면서 가뜩이나 줄어든 전세 매물이 더 줄어들고, 전셋값 상승 부담으로 작용할 것이라는 전망이 나오고 있다.
앞서 정부는 오는 20028년까지 ▲군부지·이전기관 부지 등 신규택지 발굴(3만3000호) ▲3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2만4000호) ▲공공참여형 고밀 재건축 도입 및 공공재개발 활성화(7만호) ▲노후 공공임대 재정비와 공실 상가오피스의 주거전환(5000호) 등으로 총 13만2000호를 순차적으로 공급하는 내용을 골자로 한 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다.
이번 대책으로 전세 수요가 늘어나면서 전세시장의 불안이 가중될 것으로 보인다. 종합부동산세 추가 인상과 임대차 3법 시행으로, 집주인들이 전셋값을 미리 올리거나 전세를 월세나 반전세(보증부 월세)로 돌리면서 전세 매물이 자취를 감췄다. 또 0%대 초저금리 장기화, 재건축 조합원 2년 실거주 의무 영향 등으로 전세 매물은 갈수록 줄어들고 있다. 무더위와 장마로 통상적인 비수기인 6~7월에는 전세시장이 안정된다는 공식이 깨진 양상이다.
서울 아파트 전셋값은 58주 연속 상승하며 고공행진 중이다. 한국감정원이 지난 6일 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 이달 첫째 주(3일 기준) 서울의 전셋값은 전주 대비 0.17% 상승했다. 지난주 상승률(0.14%)보다 상승폭이 더 커졌다. 지난해 12월 말(0.19%) 이후 7개월여 만에 최대 상승폭이다.
전셋값 상승은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 주도했다. 강남지역은 0.21% 상승했다. 강동구(0.31%)는 고덕·강일·상일동 신축 위주로 올랐다. 강남구(0.30%)는 재건축 거주요건 강화와 학군수요 등으로 높은 상승세가 이어졌고, 송파구(0.30%)와 서초구(0.28%)도 전셋값 상승폭이 컸다. 강북지역은 성동구(0.23%)와 마포구(0.20%), 성북구(0.14%), 광진구(0.13%), 동대문구(0.10%) 등이 상승세를 이어갔다.
또 전세 매물 품귀 현상은 통계로도 확인된다. KB국민은행이 발표한 '주택가격 동향 시계열'에 따르면 지난달 서울의 전세수급지수는 174.6을 기록했다. 지난 2016년 4월 이후 4년3개월 만에 가장 높은 수치다. 전세수급지수가 100을 넘는 경우 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다.
특히 13만2000호 공급 계획은 비중이 가장 높은 공공참여형 고밀 재건축이 민간 참여가 낮을 것으로 예상되면서 실제 추진까지 적지 않은 난항이 예상된다. 실질적인 공급 물량이 정부 목표치에 절반에도 못 미치는 6만호 그칠 것이란 전망도 나왔다.
한국건설산업연구원은 지난 10일 발표한 '8·4 주택공급 대책의 주요 내용과 평가'라는 보고서에서 공공참여형 고밀 재건축의 효과가 제한적일 것이라고 전망했다. 건산연은 단기적으로 실효성이 낮은 정비사업 부문 7만 가구를 제외하면, 실질적인 공급량은 6만2000호에 그칠 것으로 내다봤다.
건산연은 "공공 재건축이 조합 관점에서 보면 발생할 수 있는 위험에 비해 인센티브가 미약하다"며 "정부가 원하는 시기에 원하는 지역에서 원하는 물량만큼 공급이 이뤄지기 어려울 것"이라고 설명했다. 또 용적률 상향으로 조합원의 추가 분담금을 줄여줄 수 있지만, 높은 기부채납 비율과 초과이익 환수제, 분양가 상한제 적용으로 사업성 개선 효과가 크지 않다고 분석했다.
전셋값을 결정짓는 또 하나의 변수인 신규 공급 물량이 갈수록 줄어들고 있다. 내년부터 신규 아파트 공급이 줄면서 덩달아 전세 매물이 줄어들 가능성이 크다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다.
전문가들은 정부의 공급대책으로 인한 청약 대기 수요 증가로 전·월세 가격이 불안해질 수 있다고 지적했다.
함영진 직방빅데이터랩장은 "공공 및 임대주택에 청약할 수 있는 자격이 무주택 세대주로 제한되면서 이들이 임대차 시장에 머물며 전·월세 가격의 불안 원인으로 작용하고 있다"며 "주택 임대차시장 안정화를 위해서는 공공임대 등 공급을 확대하는 것이 중요하다"고 강조했다.
함 랩장은 "정부가 주택 공급을 당초 예상하던 10만호보다 늘렸다는 점에서 긍정적으로 생각한다"며 "6·17, 7·10부동산 대책 등 정부의 규제 대책으로 대출이 강화되고, 세금 부담이 강화된 상황에서 수요자들은 무리하게 매매에 뛰어드는 대신 청약 대기 수요로 갈아탈 것"이라고 덧붙였다.
