[ 시사뉴스 김성훈 기자 ]
"치솟는 전셋값을 감당할 바에 차라리 집을 사겠다는 손님들이 많아졌어요."
지난 3일 서울 노원구 상계동 상계주공아파트 단지의 한 공인중개업소 대표는 주택시장과 관련한 취재진의 질문에 "최근에는 전셋집만 찾던 세입자들도 내 집 마련에 나서려고 한다"며 이같이 말했다.
이 대표는 "전셋값과 매맷값 차이가 얼마 나지 않고, 전세 매물을 찾기도 쉽지 않은 상황이라 매매 수요가 늘었다"며 "매매 수요가 늘다 보니 아파트 호가도 오르고 있다"고 전했다.
사상 최악의 전세난에 따른 전셋값 상승이 매맷값을 끌어 올리면서 9억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 서울 외곽지역에서는 '더 늦기 전에 집을 마련하자'는 분위기가 확산되고 있다.
실수요자에게 최악인 전셋값과 매맷값 동반 상승 조짐이 나타나면서 서울의 중저가 아파트값 상승세가 심상치 않다. 지금과 같은 전세대란이 계속되면 중저가 아파트를 매매하려는 수요 증가로 전셋값 급등이 매맷값을 끌어올리는 악순환이 지속될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
올해 들어 서울 한강 이북 지역 아파트값 평균 상승률이 한강 이남 아파트값 상승률을 12년 만에 앞지른 것으로 나타났다. KB국민은행의 주택가격동향 통계에 따르면 올해 1월부터 지난달까지 서울 한강 이북 14개 구 아파트값의 평균 상승률은 12.79%로, 한강 이남 11개 구 평균 상승률(10.56%)보다 2.2%p 높은 것으로 나타났다. 강북 아파트값 상승률이 강남보다 높은 것은 지난 2008년 이후 12년 만이다.
올해 서울의 아파트값 상승률은 지난 3월까지 강남이 강북보다 높았다. 하지만 부동산 보유세 과세 기준일(6월1일)과 양도소득세 중과 유예기간 종료일(6월30일)을 앞두고 강남 고가 아파트 매물이 시장에 나오면서 가격이 하락했다. 또 지난 8월부터는 새 임대차 보호법 시행 여파 등으로 전세난이 심화하면서 강북 아파트의 매수세가 늘어난 것으로 분석됐다.
강북 아파트는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 강남보다 높고, 강남 아파트에 비해 상대적으로 저렴해 대출 규제가 까다롭지 않다는 점에서 매수 수요가 강북으로 몰린 것으로 보인다.
서울 아파트값은 이번 주 0.03% 올라 5주 만에 상승폭이 커졌다. 한국감정원에 따르면 11월 다섯째 주(2일 기준) 서울 아파트 매맷값은 전주 대비 0.03% 올랐다. 최근 4주간 0.02%의 같은 상승률을 유지하다, 이번 주 상승폭이 확대됐다.
중저가 단지가 밀집한 외곽지역들을 중심으로 상승세가 뚜렷했다. 강북에선 동대문구가 일주일 사이에 0.04%로 상승률이 커졌다. 노원구(0.04%)와 강북구(0.03%)도 저가 단지 위주로 상승했다. 또 관악구(0.04%)와 강서구(0.04%) 등도 개발호재가 있는 단지 위주로 올랐다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은평구 응암동 백련산힐스테이트1차(84.37㎡)는 지난 10월12일 8억6500만원에 매매 거래가 성사되면서 종전 신고가(8월20일)인 8억4500만원을 경신했다. 또 노원구 상계동 벽산아파트(75.03㎡)는 지난 10월 23일 6억원에 거래되면서 최고가를 기록했다. 지난 1월 4억원에서 4억5000만원에 거래된 것과 비교하면서 1억원에서 1억5000만원 오른 셈이다.
치솟는 전셋값과 전세 매물 부족에 따른 최악의 전세난을 견디지 못한 무주택 실수요자들이 노원·도봉·강북·중랑구 등 서울 외곽지역의 중저가 아파트 매수에 나서면서 집값 상승을 이끌고 있다는 분석이다.
주택시장에서는 전세 물량 부족과 가격 급등으로 무주택 실수요자들이 비교적 대출 제한이 적은 중저가 아파트 매수에 나서면서 서울 외곽 지역의 집값을 더 끌어올릴 가능성이 있다는 게 중론이다. 강북 등 서울 외곽지역 아파트 매맷값 강세가 이어질 것이라는 전망도 나오고 있다.
전문가들은 전세 매물 부족에 따른 전셋값 상승세가 지속되면서 전세 수요가 중저가 아파트의 매매 수요로 전환할 것으로 전망했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전세 매물 부족으로 시작된 전셋값 급등과 전세난이 계속되면서 전세 수요가 매매 수요로 전환하고 있다"며 "상대적으로 매맷값이 저렴한 서울 외곽지역 아파트 대한 매매 수요 증가로 중저가 아파트들의 매맷값 상승이 불가피하다"고 설명했다.
권 교수는 "임대차 3법으로 인한 전세 매물 부족으로 전셋값뿐만 아니라 매맷값도 올리고 있다"며 "수급불균형에 따른 전세난이 계속되면서 서울에서 전세를 구하지 못한 수요자들이 중저가 아파트 매매 나서면서 중저가 아파트값 상승이 당분간 계속될 것"이라고 덧붙였다.
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