[글쓴이=모기지마스터 김소영 상담사] 저금리 시대가 시작된 후 내 집 마련에 관한 관심이 높아지고 경제위기로 인해 각계에서 사업자금 대출과 생활안정자금대출을 실행하는 빈도가 높아졌다. 계속하여 가계 부채가 증가하자 금융위원회는 금융사별로 적용하는 DSR 규제를 차주 기준으로 적용하는 '가계 부채 관리방안'을 발표하였다.
DSR은 '총부채원리금상환비율'로 1년간 상환해야 하는 원리금이 연 소득의 몇 퍼센트인가를 나타내는 수치다. 현재 적용되고 있는 DSR 규제 기준은 투기과열지구 9억 원 초과 주택을 구매할 때, 연 소득 8천만 원을 초과하는 사람이 1억을 초과하는 신용대출을 실행하고자 할 때 적용된다.
이번 7월부터 1년 별로 점진적으로 강화되는 DSR 규제는 올해 7월부터는 규제지역의 6억 원 초과 주택을 구매할 때, 1억 원을 초과하는 신용대출을 보유하고 있다면 DSR 40% 제한이 걸리게 된다. 내년인 22년 7월부터는 대출 형태에 구분 없이 총대출액 2억 원 초과 시에 적용되고 마지막인 23년 7월부터는 총대출액 1억을 넘어설 때부터 적용된다.
현재 전국의 부동산 시세가 급등한 시점에서 저소득층이나 서민들이 내 집 마련을 위해 주택담보대출과 신용대출 등 모든 수단을 동원하여 '영끌' 했던 방식이 더는 불가능하게 되었다고 모기지마스터 관계자는 이야기한다.
특히 이번에 적용되는 DSR 기준이 만기 10년이 아닌 7년으로 적용되고 22년부터는 5년으로 줄어들어 결과적으로 소득이 적으면 아파트 담보대출이나 후순위담보대출 신용대출을 포함한 모든 대출의 한도가 눈에 띄게 줄어들기 때문이다. LTV 규제로 부족한 자금을 추가 대출을 포함한 영끌대출로 내 집 마련을 하는 상황이었지만 이제는 그 방법마저도 DSR 40% 규제로 막히게 될 전망이다.
또한 오피스텔이나 토지 상가등 비주택담보대출부분에도 LTV와 DSR이 적용될 예정이다. 기존에는 상호금융 등에만 적용되고 있던 LTV 70% 제한을 전 금융권으로 확대하겠다는 것이다. 이에 따라 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 DSR 규제가 적용되는 7월 이전에 필요한 자금을 미리 받아 놓으려는 시도가 많아질 것이라고 보고 있다. 작년 신용대출 규제가 적용되기 전 미리 신용대출을 받아놓고자 했던 것과 같은 상황이라고 보는 것이다. 금융사에서는 지점이나 지역마다 가지고 있는 대출잔액이 있어 신용대출 대란 때와 같이 선착순이 될 것이라는 분위기도 있어 7월 이전에 미리 신용대출을 받으려는 수요는 증가할 것으로 생각된다고 말했다.
앞서 설명했던 신용대출 만기기한 축소 부분도 커다란 문제로 다가온다. 현재 전국 대부분의 인구 밀집 지역은 규제지역으로 지정되어있어 DSR 40% 제한보다 먼저 LTV 규제에 따른 한도 제한에 먼저 걸리게 된다. 하지만 여기에 신용대출까지 DSR에 포함한다면 이야기는 달라진다. 예를 들어 9천만 원의 신용대출을 실행한 직장인 김 씨는 현재 기준으로 따져 연간 상환액이 9백만 원 / 연소득이지만 7월부터 7년으로 줄어든다면 1200만 원 / 연 소득이 되고 이후 최종적으로 5년이 된다면 1800만 원 / 연 소득이 DSR 40%에 해당하는지 따져야 한다. 여기서 주택담보대출이나 후순위아파트담보대출과 같은 다른 담보대출을 가지고 있다면 DSR은 더욱 줄어들게 된다
프리랜서나 저소득자 또는 소득 확인이 힘든 사람들의 경우에는 더욱 대출실행이 힘들어질 것으로 예상된다. 이에 금융위원회에서는 다양한 소득추정방식을 추가할 예정이라고 한다 대표적으로 저소득자에 포함되는 사회초년생이나 청년의 DSR 산정 시에 '장래 소득'을 인정하는 방식을 도입할 예정이라고 한다. 장기상환방식의 주택담보대출과 같은 장기융자에 대해 미래에 증가할 소득에 대한 부분까지 고려하겠다는 의미다. DSR 규제 적용과 7월 7일에 시행될 법정 최고금리 인하까지 겹쳐 금융사별로 명확한 기준이 정착될 때까지 실무 부분에서 많은 혼란이 발생할 것으로 예상된다. 모기지마스터 관계자는 이런 혼란한 상황이 닥치기 전에 추가자금이나 내 집 마련을 위한 무주택자 주택담보대출을 미리 마련해두는 것이 좋다고 조언한다.
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