[시사뉴스 서태호 기자] “새로운 세입자가 들어와 제소전화해를 준비 중입니다. 조서에 임대료 연체가 계속될 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다는 내용을 넣으려고 합니다. 법적으로 세입자의 임대료 연체는 기간이나 금액이 규정되어 있는지 알고 싶습니다.”
임대료 연체를 둘러싸고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 코로나19 여파로 오랜 기간 임대료를 내지 못하는 세입자들이 늘어나면서 임대료가 유일한 생계수단인 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 제소전화해를 하면 된다고 조언한다.
3일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해란 건물주와 세입자 간 분쟁이 소송까지 이르기 전에 화해하는 제도를 말한다.” 며 “임대료가 유일한 생계수단인 임대인들은 세입자가 장기간 연체할 것을 대비해 제소전화해를 해 두는 것이 좋다”고 조언했다.
제소전화해조서는 확정판결과 같아서 상대방이 약속을 이행하지 않을 경우 명도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 할 수 있다. 기간과 비용이 절약되는 것이다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 전화문의만 2,844건인 것으로 나타났다. 화해가 성립된 건수도 2천 건이 넘는 것으로 집계됐다.
문제는 임대료 연체 기간이다. 제소전화해 조서를 작성할 때 임대료 연체기간에 대해 작성하는데 세입자는 오랜 기간을, 건물주는 짧은 기간을 원한다.
이에 대해 엄 변호사는 “일반적으로 제소화해조서를 작성할 때는 상가건물임대차보호법(상임법)을 따른다” 며 “상임법 제10조의8에 따라 3기에 해당하는 임대료가 연체되면 안 되도록 작성 한다”고 조언했다.
상임법 제10조의8은 차임연체와 해지에 관한 규정이다. ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’고 규정하고 있다. 주목해야 하는 대목은 ‘3기’다. ‘3기’란 월세가 100만원일 때 300만원을 말한다. 3개월과는 다르다. 월세가 100만원일 때 2개월은 한 푼도 안내고 3개월 째 50만원을 냈다면 총 연체금은 250만원이다. 이 때는 300만원 연체가 아니기 때문에 법이 말하는 ‘3기’가 아니다.
엄 변호사는 “세입자가 임대료 연체를 몇 달간 지속하였더라도 법규에서 규정한 총액에 도달하지 않았다면 제소전화해 조서에 따른 계약해지 통보나 강제집행을 할 수 없다”고 강조했다. 이어 “화해조서 내용은 세입자도 알고 있기에 되도록 월세를 밀리지 않을 것을 의식하여 건물주와 원만한 관계를 유지하는 좋은 효과를 주기도 한다”고 귀띔했다.
제소전화해 조서에 기재된 ‘3기’에 해당하는 임대료를 연체했을 때 건물주는 계약해지 통보를 할 수 있으며, 세입자는 건물주에게 건물을 인도해야 한다. 만약 건물을 인도하지 않는다면 건물주는 부동산인도 강제집행을 할 수 있다.
엄 변호사는 “제소전화해를 작성할 때 건물이 상가인 경우는 상가임대차보호법을 따르기 때문에 ‘3기’ 이지만, 주택인 경우는 주택임대차보호법에 따라 ‘2기’다” 고 부연했다.
